Рыночная стоимость земельного участка устанавливается органами

Полезная информация в статье: "Рыночная стоимость земельного участка устанавливается органами". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается органами

Рыночная стоимость земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыноч­ная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регу­лируются Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации».

Закон определяет правовые основы регулирования оценоч­ной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежа­щих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для соверше­ния сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации»).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответствующих субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной дея­тельности — определение стоимости объектов оценки, к кото­рым ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относит отдельные материальные объекты (ве­щи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или не­движимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из со­става имущества и др.

Субъектами оценочной деятельности признаются юри­дические и физические лица (индивидуальные предприни­матели), которые занимаются оценочной деятельностью и ко­торые именуются. Субъектами оценочной деятельности яв­ляются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки по­нимается наиболее вероятная цена, по которой данный объ­ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в усло­виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства.

Стоимость имущества является рыночной при соблюде­нии следующих условий:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в от­ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установление рыночной стоимости имущества необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки; в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость дан­ного объекта. В законодательстве урегулирован также порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта явля­ется договор между оценщиком и заказчиком (ст. 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Договором между оценщиком и заказчиком может быть преду­смотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного или нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных зако­нодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, ар­битражного суда, третейского суда, а также по решению уполно­моченного органа.

Кадастровая стоимость земельного участка

В отличие от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость представляет собой нормативно-рассчитываемую стоимость земельных участков. Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земель­ного участка должна устанавливаться в процентах от рыноч­ной стоимости участка и применяться главным образом в це­лях налогообложения.

Для установления кадастровой стоимости земельных уча­стков проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости зе­мельного участка кадастровая стоимость земельного участка ус­танавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.00 г. № 316. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объек­тов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организация­ми. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель прини­маются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (об­ременения) прав пользования землей, установленные в законо­дательном, административном и судебном порядке. Государст­венная кадастровая оценка земель городских и сельских поселе­ний, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыноч­ных цен и иной информации об объектах недвижимости, а так­же иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сель­скохозяйственных угодий вне черты городских и сельских посе­лений и земель лесного фонда осуществляется на основе капи­тализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляет­ся на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) со­хранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают ре­зультаты государственной кадастровой оценки земель. Мето­дические и нормативно-технические документы, необходи­мые для государственной кадастровой оценки земель, разра­батываются и утверждаются федеральным органом исполни­тельной государственного управления земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом контроля за оценочной деятельностью в Российской Федерации и заинте­ресованными федеральными органами исполнительной вла­сти. Споры, возникающие при государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли представляет собой фиксирован­ную, законодательно устанавливаемую цену на землю, приме­няемую в установленных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Так, в соответствии со ст. ст. 25 Закона РФ «О плате за землю» (ныне утратил силу), она при­меняется в качестве стартовой цены земли при выкупе земельных участков в связи с приватизацией объектов государственной и муниципальной собственности, при продаже участков для инди­видуального предпринимательства, передаче земли по наследст­ву, дарении и получении банковского кредита под залог земель­ного участка и др.

Читайте так же:  Можно ли подарить долю в приватизированной квартире

Согласно постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нор­мативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определя­ется органами исполнительной власти субъектов Российской Фе­дерации для земель различного целевого назначения по оценоч­ным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право вводить повышающие ко­эффициенты к установленному законом размеру норматив­ной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю в данном регионе, с учетом региональных условий. Ус­тановленная таким образом региональная нормативная цена земли не должна превышать 75% от уровня рыночных цен на землю соответствующей ценовой зоны в данном регионе.

Региональная нормативная цена земли может, в свою очередь, корректироваться органами местного самоуправле­ния путем введения повышающих или понижающих коэф­фициентов, но не более, чем на 25%.

Контрольные вопросы

  1. Назовите основные формы платы за землю.
  2. Что является целью платы за землю?
  3. Кто признается налогоплательщиками земельного налога?
  4. Что понимают под налоговой базой при исчислении зе­мельного налога?
  5. Дайте определение рыночной стоимости земельного участка.

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Error 521 Ray ID: 53f3020dbff5c3e3 • 2019-12-03 05:05:52 UTC

Web server is down

Cloudflare

What happened?

The web server is not returning a connection. As a result, the web page is not displaying.

What can I do?

If you are a visitor of this website:

Please try again in a few minutes.

If you are the owner of this website:

Contact your hosting provider letting them know your web server is not responding. Additional troubleshooting information.

Cloudflare Ray ID: 53f3020dbff5c3e3 • Your IP : 185.189.13.12 • Performance & security by Cloudflare

Кадастровая стоимость земельного участка

Оценка земли производится согласно ст. 66 ЗК РФ:

    1. рыночная стоимость земельного участка — в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности;
    2. кадастровая стоимость земельных участков — через государственную кадастровую оценку земель (в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности).

С 01.01.2017 г . отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

См. также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р

Кадастровая стоимость земельного участка — это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

См. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно ст. 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.21 настоящего Федерального закона.

Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в 3 экземплярах .

Требования к отчету об определении кадастровой стоимости устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Ст. 24.19 ФЗ устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия)

    1. физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также
    2. органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — заявители).

Статья 66. Оценка земли

СТ 66 ЗК РФ

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комментарий к Статье 66 Земельного кодекса РФ

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» объектами оценки, в частности, являются отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. Таким образом, объектом оценки могут быть как земельный участок, так и вещные права на него (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования).

Читайте так же:  На что обратить внимание при съеме квартиры

Под рыночной стоимостью объекта оценки согласно ст. 3 указанного Федерального закона понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Осуществляют оценочную деятельность оценщики — физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; они осуществляют оценочную деятельность либо самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным указанным Федеральным законом.

Проведение оценки земельных участков, как и других объектов оценки, в соответствии с этим же ФЗ является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям (в частности, при определении стоимости земельных участков, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при их использовании в качестве предмета залога, продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств, связанных с такими земельными участками, при передаче их в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости земельных участков).

Обязательность оценки земельных участков не распространяется на отношения, возникающие в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В соответствии с ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка возмещается собственнику реквизированного земельного участка в случае невозможности его возврата, а также собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд (если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок).

В настоящее время действуют Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р). Они могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков, которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

При определении рыночной стоимости исходят из следующих принципов.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени. Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей; она не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности.

[1]

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Такая стоимость зависит от изменения целевого назначения участка, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок; она зависит также от местоположения земельного участка и влияния внешних факторов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы, основанные на информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, или о ценах предложения (спроса) на них, расчете земельной ренты, создаваемой земельным участком, стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; об определении суммы расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, и величины доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке, включающего: описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка; фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Читайте так же:  Какое наказание за неуплату кредита в россии

Государственная кадастровая оценка земель также проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Правила ее проведения утверждены Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

Утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Росреестра. Субъекты РФ своими нормативными актами устанавливают кадастровую стоимость отдельных видов, групп или категорий земель, в других случаях устанавливаются средние значения кадастровой стоимости земельных участков.

Имеется ряд методик осуществления государственной кадастровой оценки по отдельным категориям и видам земель, которые используются при проведении такой оценки:

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений (утв. Приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г. N П/307);

Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Российской Федерации (утв. Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/336);

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения (утв. Приказом Росземкадастра от 20 марта 2003 г. N П/49);

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222);

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39).

Кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с п. 3 комментируемой статьи не требуется определять, если уже указана рыночная стоимость этого участка.

[2]

Рыночная стоимость земельного участка

Данный анализ проводится для оценки рыночной стоимости земельных участков.

Основными источниками аналитической информации для расчета рыночной стоимости земельного участка являются:

— федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, определяющие порядок расчета рыночной стоимости земельного участка;

— методики расчета рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы уполномоченного федерального орга­на исполнительной власти;

— методики расчета рыночной стоимости земельных участков различных категорий земель, методические рекомендации, правила, стандарты и другие документы профессиональных организаций в области оценки земли;

— сведения структурных подразделений предприятий, в компетенцию которых входит управление и распоряжение земельными участками.

Видео (кликните для воспроизведения).

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

— расчетная величина рыночной стоимости земельного участка;

— соотношение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены земельного участка;

— выводы и рекомендации.

Основания и порядок расчета рыночной стоимости конкретного земельного участка проверяются на соответствие законодательству Российской Федерации. При этом проводится сравнение рыночной стоимости и нормативной выкупной цены земельного участка.

В выводах и рекомендациях указываются основания и порядок расчета рыночной стоимости земельного участка, а также ее величина. Здесь же даются предложения о целесообразности выкупа земельного участка с учетом его нормативной выкупной цены и ориентировочных затрат на выкуп участка.

5. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЗАСТРОЕННЫХ ЧАСТЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Анализ эффективности использования незастроенных частей земельного участка проводится с целью выявления возможности выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок и дальнейшего его эффективного использования (передачи в аренду, субаренду, продажи и т.д.) либо отказа от него.

Собираемая и анализируемая на данном этапе информация представляется в следующем виде:

— общая площадь участка;

— наименование расположенных на участке объектов недвижимости:

— нормативные правовые акты, иные документы, устанавливающие и удостоверяющие права на расположенные на участке объекты недвижимости;

— площадь незастроенной части участка;

— возможность выделения незастроенной части в самостоятельный участок;

— планируемое использование незастроенной части участка;

— рыночная стоимость незастроенной части участка;

— выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях отражаются:

а) возможность выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок;

б) возможные варианты эффективного использования незастроенной части земельного участка;

в) ориентировочные затраты на выделение незастроенной части в самостоятельный участок;

г) ориентировочные доходы от эффективного использования незастроенной части земельного участка;

д) целесообразность отказа от незастроенной части земельного участка.

6. ПРОГНОЗИРОВАНИЕ, МОДЕЛИРОВАНИЕ И ОПТИМИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

С целью формирования оптимальной структуры землепользова­ния в процессе финансово-экономического анализа осуществляются прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей.

Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей

Прогнозирование динамики изменения объемов земельных платежей проводится с целью учета их возможною увеличения или снижения вследствие различных прогнозируемых факторов (инфляции, изменения законодательства, изменения порядка расчета, ставок налога и т.д.).

Собираемая и используемая на данном этапе аналитическая информация представляется в следующем виде:

— максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения земельного налога;

— максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения арендной платы за пользование участком;

— максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения платы за ограниченное пользование участком (сервитут);

— максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения рыночной стоимости земельного участка;

— максимальные и минимальные прогнозируемые значения динамики изменения нормативной выкупной цены земельного участка;

— выводы и рекомендации.

В выводах и рекомендациях отражаются основные факторы, влияние которых в ближайшие годы может существенно изменить объемы земельных платежей, а также оценка вероятности и предполагаемые сроки таких изменений.

Читайте так же:  Кто такой кредитор – понятие, обязанности, издержки и права

В обязательном порядке в выводах и рекомендациях приводится оценка вероятности изменения выкупной цены земельного участка, а также его рыночной стоимости как основных экономических показателей инвестиционной привлекательности участка.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: На стипендию можно купить что-нибудь, но не больше. 9051 —

| 7259 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комментарий к Ст. 66 ЗК РФ

1. Оценка земли может быть кадастровой и рыночной.

Если кадастровая стоимость земельного участка определяется для исчисления земельного налога с него, то рыночная стоимость — для совершения сделки с таким участком (продажа, аренда и др.) в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности, который, в частности, обязывает устанавливать рыночную стоимость объектов оценки (а значит, и земельных участков), находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых частным лицам. Оценка проводится специализированной, имеющей на это право организацией-оценщиком в соответствии с заключаемым с ней договором за плату. Она составляет отчет о рыночной стоимости земельного участка, обосновывая ее различными аргументами.

Однако рыночная стоимость земельного участка — величина весьма непостоянная. На нее влияют множество факторов: плотность грунта на участке, условия проезда к нему, наличие или отсутствие рядом экологически вредной деятельности, обеспеченность инженерными коммуникациями, социальной инфраструктурой и др. Стоимость земли, в том числе кадастровая, как правило, постоянно растет. Например, Постановлением Правительства Республики Мордовия от 27 ноября 2006 г. N 516 была утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, которая по сравнению с предыдущей возросла примерно в 2 — 2,5 раза.

В связи с этим один и тот же земельный участок даже в течение одного года может значительно различаться по рыночной стоимости, что порождает судебные споры, в том числе если обжалуется отчет о рыночной стоимости (оценке) земельного участка. Соответственно, должна изменяться и кадастровая стоимость земельного участка, определяемая согласно п. 3 комментируемой статьи.

Другими словами, подлинно рыночная стоимость земельного участка, как и ряда других объектов имущества, — это стоимость, за которую продавец в данное время согласен его продать, а покупатель согласен купить. «Утвержденной» рыночной стоимости земельного участка, действующей неопределенное время, не может быть.

2 — 3. Кадастровая стоимость земельных участков утверждается нормативно высшим органом исполнительной власти субъекта РФ для различных категорий и видов земель во исполнение Постановления Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в ред. от 17 сентября 2007 г.) (взаимосвязанного с комментируемой статьей) для исчисления земельного налога. Однако кадастровая оценка земель для установления кадастровой стоимости земельных участков не проводится, если определена рыночная цена земельного участка: в этом случае кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
———————————
СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709; 2006. N 16. Ст. 1744; N 52 (ч. 3). Ст. 5587.

Плата за приобретение земли в собственность. Нормативная цена земли. Рыночная цена земли

Плата за приобретение земли в собственность

Ст. 28 ЗК РФ устанавливает, что п редоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Согласно ст. 36 ЗК РФ при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках , цена установливается соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

    • земельных участков, находящихся в федеральной собственности, — уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
    • земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
    • земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

Цена данных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Ст. 38 ЗК РФ устанавливает, что при п риобретении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) собственник земельного участка определяет

    1. форму проведения торгов (конкурсов, аукционов),
    2. начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и
    3. сумму задатка.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей , имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Читайте так же:  Данные об имуществе физического лица

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

    1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
    2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
    3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли применяется в определенных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Эта цена земли является одним из способов участия государства в регулировании рыночных земельных отношений.

Нормативная цена земли применяется как нижний предел стоимости земли при продаже земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (например, она применяется в качестве цены земли при выкупе незастроенных земельных участков в населенных пунктах, при продаже участков для индивидуального предпринимательства и т. д.).

Ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 «О плате за землю» определяет, что нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации (см. Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»).

Согласно постановлению Правительства нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25% .

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Рыночная цена земли

Ст. 66 ЗК РФ устанавливает, что р ыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

См. также Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно Методическим рекомендациям рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка:

1) зависит

    • от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);
    • от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании (принцип ожидания);
    • от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния);
    • от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

2) не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

3) изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

4) определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

С 01.01.2017 г . отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земе ль.

Средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Если была определена рыночная стоимость земли, то ее кадастровая стоимость устанавливается в процентах от ее рыночной стоимости.

[3]

Кадастровая оценка земельного участка производится по Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.

Видео (кликните для воспроизведения).

О разъяснении некоторых вопросов, связанных с определением местоположения границ земельного участка при осуществлении постановки его на государственный кадастровый учет см. Письмо Росреестра от 16.02.2016 N 19-00221/16.

Источники


  1. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2009. — 384 c.

  2. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.

  3. ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
  4. Пчелинцева, Л.М. Семейное право России; Норма, 2011. — 704 c.
  5. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
Рыночная стоимость земельного участка устанавливается органами
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here