Обязанность ук по содержанию общедомового имущества

Полезная информация в статье: "Обязанность ук по содержанию общедомового имущества". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме: права и обязанности жильцов

Жизнь в мегаполисах подразумевает проживание в многоэтажных домах с многочисленными соседями. В связи с этим каждый владелец такой недвижимости должен знать, что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме.

Что является коллективным имуществом в многоквартирном доме

Коллективное имущество в многоквартирном доме

Перед тем как говорить о правах и обязанностях каждого из жильцов перед общедомовой собственностью, стоит разобраться, что именно входит в перечень общего имущества. На основании статьи 36 из Жилищного кодекса в коллективное имущество входят следующие объекты:

  • Площадки, выходящие за пределы границ квартиры: лестничные площадки и коридоры, техэтаж, подвал, чердак, техническое оборудование лифта и сам лифт.
  • Крыша, дымоход и другое оснащение, которое есть в здании.
  • Площадь земли, на которой построен объект, а также парковки, детские площадки и иные виды объектов.

Кроме того, если вы и другие жильцы организовали игровую площадку, спортзал в подвале или сад на крыше, то эти объекты в равном праве принадлежат каждому человеку из многоквартирного дома.

А если у вас имеется балкон, закон гласит, что элементы, которые были заложены при постройке дома, являются общедомовой собственностью. Причем, если в планировке значилась крыша балкона, то и она будет являться коллективной собственностью. А если жильцы перекрыли балкон от дождя, то это уже частная собственность.

Остекление и отделка не являются коллективным имуществом. Ответственность за их сохранность несет собственник.

Вся система отопления, канализационный стояк (где начинаются первые отводы от стояка) – это общедомовая собственность.

Права проживающих на использование коллективной собственности

Коллективное имущество эксплуатируется в соответствии с Жилищным кодексом, в котором разрешается ремонт и перестройка, но только с согласия всех проживающих в многоэтажном доме.

Кроме того с согласия всех обладателей общего имущества многоквартирного дома любое из помещений может быть передано в пользование другому объекту. Это возможно в том случае, когда эксплуатация данного объекта не нарушает интересы, покой и законодательные права жителей дома.

Стоит отметить, что земельный участок и прилегающие территории, которые по закону относятся к общей собственности, также используются иными собственниками с разрешения жильцов. Но главное условие такого соглашения является то, что арендаторы не имеют права ограничивать проход и проезд жильцам дома. Такое действие считается противозаконным. Данное соглашение оформляется между собственниками дома и объектом, который планирует использовать участок по своему усмотрению.

Также у собственников многоэтажного дома предусмотрены следующие права:

  • Право на ознакомление с технической документацией дома;
  • Через суд взыскание с виновного возмещение нанесенного ущерба;
  • Право на доступ информации о собраниях владельцев коллективной собственности.

Обязанности проживающих в многоэтажном доме

Помимо основных прав у жильцов многоэтажного дома, также есть и обязанности:

[1]

  1. Если были обнаружены неисправности в приборах учета на коллективной площади, то собственник обязан сообщить в управляющие органы для устранения неполадки.
  2. Немедленно информировать спасательные службы и УК о пожаре, утечке газа, прорыве труб.
  3. Обеспечить сохранность пломб на общедомовых приборах учета.
  4. Допускать работников коммунальных служб, УК в свою жилищную площадь для осмотра приборов учета.
  5. Допускать работников аварийных бригад в свою собственность для осмотра или устранения аварии.
  6. Каждый месяц не позднее определенного числа, указанного в квитанции, оплатить все задолженности по коммунальным услугам, в том числе и капитальный ремонт. Даже если в настоящий момент в квартире никто не проживает.
  7. Предпринимать все действия для сохранения коллективного имущества.
  8. Сохранять и поддерживать чистоту на общих площадках.

Для соблюдения всех обязанностей необходимо помнить, что именно является общедомовым имуществом в многоэтажном доме.

Эксплуатация общих площадок в многоэтажном доме

Использование общих площадок в многоэтажном доме

Содержание общедомового имущества предусматривается за счет собственников квартир. В оплату коммунальных услуг входит ОДН (Общедомовые нужды). Их обязаны оплачивать все собственники и квартиросъемщики многоэтажного дома.

Для поддержания всей общедомовой техники и других объектов, необходимы постоянные ремонтные и профилактические работы. Данные мероприятия также предусмотрены для таких коллективных площадок, как крыша, лифт, подвал, технический этаж.

Ограничение в использовании коллективных площадок

Несмотря на то что все жильцы дома являются собственниками коллективной площади в равной доле, существуют некоторые ограничения в использовании коллективного имущества:

Порча общедомового имущества

Порча имущества многоквартирного дома

В некоторых случаях нарушителя установить нет возможности. Тогда необходимо письменно обратиться в УК с просьбой устранить последствия. Если нарушитель известен, то для установления справедливости и ликвидации последствий необходимо обратиться в региональную жилищную инспекцию. Делать это так же придется в письменном виде.

Наказание предусматривает штраф от 300-500 руб, если дефект незначительный. Но если есть значительная порча имущества, то речь идет уже об уголовной ответственности, штраф которой определяется индивидуально. При серьезных нарушениях, например, при поджоге с пострадавшими, возможен большой штраф или лишение свободы до пяти лет.

Если нарушителем оказался несовершеннолетний гражданин, то вся ответственность ложится на его законных представителей, а именно опекунов или родителей. Кроме того, им может грозить составление административного протокола.

Если гражданин, совершивший акт вандализма, достиг 14 лет, то он несет ответственность самостоятельно, однако, возмещение денежной компенсации производится с родителей или опекунов. Полная уголовная ответственность накладывается уже на 16-летнего подростка.

Место Управляющей компании в ремонте и поддержании общего имущества

Права и обязанности УК заключаются в договоре между собственниками и представителями УК, где подробно прописано, что конкретно является коллективным имуществом в многоквартирном доме. Каждый собственник имеет право на получение дубликата договора при запросе в УК. В связи с этим УК несет ответственность согласно прописанным пунктам в договоре и обязана производить профилактические работы, направленные на поддержание всех функций учетного оборудования (общедомового), а также косметический и капитальный ремонт.

Читайте так же:  Как высчитать налог на машину

Но в некоторых случаях согласно законодательству, ответственность за общедомовое имущество снимается с управляющей компании:

  1. Нанесенный ущерб был осуществлен собственниками квартир, был осуществлен по их причине или собственники не предотвратили никаких действий для того, чтобы ущерб не был причинен.
  2. Создание аварийной ситуации не по вине УК (вандализм, поджог).
  3. Использование коллективного имущества не по назначению.

Но, стоит отметить, что Управляющей компании предварительно необходимо доказать, что ущерб был нанесен по вине собственников. Только в случае, если вина собственников была доказана, УК может избежать ответственности.

При заключении договора необходимо знать, что перечень услуг и обязанностей Управляющей компании перед содержанием общедомового имущества не может быть меньше минимального. Весь список предоставлен в Постановлении правительства РФ от 03.04.2013 №290.

В заключение хотелось бы отметить, что если вы проживаете в многоэтажном доме с другими соседями, то свои права и обязанности по пользованию общедомового имущества необходимо помнить. Ведь ответственность за несоблюдение правил проживания предусматривает наказание от небольших штрафов до лишения свободы.

Общее имущество многоквартирного дома, его земельный участок:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Права управляющей компании многоквартирного дома как способ выполнить услуги

Каковы права управляющей компании многоквартирного дома? Комфортное проживание в высотном доме зависит от работы управляющей компании (УК). Но сфера ответственности этих организаций надежно упрятана в «дебрях» законов и «закоулках» СНиПов.

Вот и выступают жильцы и коммунальщики в вопросах содержания имущества МКД чаще непримиримыми сторонами, нежели партнерами.

Попробуем разобраться с правами и обязанностями управляющей компании многоквартирного дома.

Права управляющей компании многоквартирного дома — законодательная база

Что такое управляющая компания?

Жильцы МКД вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. Граждане рассчитывают на бесперебойное водоснабжение, эффективную работу отопления, чистые дворы и подъезды. Но что делать, если подрядчик не выполняет в полном объеме обязанности?

Проявить компетентный подход к участию в деятельности УК. Для этого понадобится осведомленность в законодательных принципах деятельности коммунальных структур и хотя бы начальные познания в обширном своде нормативных документов:

  1. Жилищном Кодексе (ст. 154-157, 161-165).
  2. Гражданском Кодексе (ст. 209-217, 288-293, 683-688).
  3. ФЗ 210 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».
  4. ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Полезно заглянуть в правительственные постановления, в числе которых стоит выделить особо:

  • «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации МКД» — № 75;
  • «О порядке предоставления коммунальных услуг» — № 307;
  • «Об утверждении правил содержания общего имущества в МКД» — № 491. Распоряжение регламентирует основания для изменения оплаты в случае некачественных, несвоевременных или неполных работ от УК;
  • «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» — №25.

Важно. Любая УК обязана действовать на основание учредительных документов, соответствующих требованиям п.3 ст. 89 ГК РФ и ст. 12 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Также с 1 июня 2016 года сведения об УК должны аккумулироваться в системе ГИС ЖКХ.

Договор управления МКД

Заключение договора управления многоквартирным домом

Именно договор определяет конкретные права и обязанности сторон, устанавливает порядок действий при форс-мажорах, детализирует законодательные требования и ответственность. В чем же суть заключения договоров с коммунальными структурами?

  1. Объектом соглашения выступает комплекс услуг жизнеобеспечения МКД, оказываемых коммунальной организацией собственникам многоэтажки. Эти работы исполнитель представляет официально. Собственники, в свою очередь, согласуют предлагаемые работы. Другой стороной договора выступают обязанности пользователей по своевременной оплате услуг ЖКХ и соблюдению порядка проживания в МКД.
  2. Субъектами договорных отношений выступают владельцы жилых помещений (или коммерческих) и УК многоквартирного дома в качестве юридического лица. Они именуются сторонами.
  3. В соответствие с ЖК РФ услуги непременно должны включать:
    • текущую эксплуатацию имущества и ремонтные работы;
    • решение организационно-управленческих задач.
  4. В обязательном порядке предусматриваются границы прав и ответственности сторон. При этом второй аспект включает варианты ответственности, юридические последствия за невыполнение обязательств (штрафы, пени), условия расторжения договора:
    • в одностороннем режиме;
    • обоюдно;
    • через суд.
  5. Актуальность договорных условий должна укладываться в рамки от года до 5 лет. Как правило, соглашение принимается на 3 года.

Договор на обслуживание МКД разрабатывается собранием жильцов и утверждается протоколом с указанием даты заключения, периодом действия и сроком прекращения полномочий.

Обязанности УК

Обязанности УК перед собственником по жилищному кодексу

Структура услуг всех управляющих компаний идентична, разница лишь в расценках. Предусмотренные работы УК осуществляет в безапелляционном порядке.

Уклонение коммунальщиков хотя бы от одной услуги является основанием для жалоб в контрольно-надзорные органы. В крайних ситуациях недоделки оборачиваются штрафными санкциями и даже аннулированием соглашения.

Читайте так же:  Что такое срок действия договора займа и как его изменить

Содержание общего имущества МКД

Каковы обязанности УК по содержанию общедомового имущества? В соответствие с постановлением 401 (п. 2, раздел I) к общему имуществу многоэтажек относятся:

  • помещения, не являющиеся частью квартир (те же подъезды);
  • лестничные марши и межэтажные лестничные площадки, крыша, фасад;
  • лифты с шахтами, чердаки, тех. этажи и подвалы, колясочные;
  • встроенные гаражные помещения и машино-места, созданные за счет жильцов;
  • коммуникации и технические системы, мусоропроводы, обслуживающие более одной квартиры;
  • несущие элементы – фасад, межэтажные перекрытия, несущие стены, балконные плиты и т. д.

Полезно знать, что спортивные/детские площадки, коллективные автостоянки, теплопункты и другие системы по жизнеобеспечению конкретного дома входят в общий имущественный массив. Его обслуживание относится к ведению УК.

Важно. Полный перечень имущества конкретного строения можно узнать в ЕГРП (реестр) и в государственном кадастре (п. 3,4 раздела I пост. 401).

Перечень основных услуг УК по содержанию общего имущества:

  • регулярную уборку подъездов, замену перегоревших лампочек, штукатурно-малярные работы;
  • уход за придомовой территорией, зелеными насаждениями, обустройство участка;
  • вывоз мусора и бытовых отходов. При отсутствии собственных мощностей компания вправе заключать подрядный договор со специализированной организацией;
  • поддержание фасада дома в надлежащем виде и состоянии. Компания должна не только убирать хаотично размещаемые объявления и следы неизвестного творчества, но и обновлять/заменять отделку здания;
  • прочищение канализационных систем дома.

Нужно ли все это дополнительно перечислять в договоре оказания услуг? Как коммунальщики, так и жильцы руководствуются требованиями законов, где указан весь объем возможных работ.

Но все же в договоре должен содержаться раздел с детализацией работ.

Ремонт жилья

Как должны проводиться ремонтные работы?

Поддержка эксплуатационных характеристик коммуникаций и конструкций, поддержка архитектуры дома – вот обобщенно для чего создаются УК.

В идеале результатом ее работы является комфортный и безопасный быт жильцов. Конечная цель достижима при своевременном выполнении ремонта.

Эти работы делят на капитальные и текущие:

  1. Капитальный ремонт – качественно меняет эксплуатационные характеристики здания.
  2. Текущие работы поддерживают изначально предусмотренные свойства здания.

В текущий ремонт входит:

  • герметизация стен, стыков и прочих конструктивных элементов;
  • восстановление деформированных и поврежденных секций и коммуникаций;
  • малярно-штукатурные работы по фасаду МКД, стенам и потолкам мест общего пользования;
  • ремонт окон, крыши, входных отсеков (тамбур, подъезды);
  • восстановление работы общих участков систем тепловодоснабжения, электрических и газовых коммуникаций здания;
  • подготовка инженерных систем к отопительному сезону;
  • для выполнения возложенных обязанностей УК вправе заключать договора с подрядными организациями и поставщиками специфических работ (газоснабжение, электроэнергия).

Этот перечень не является исчерпывающим, и при необходимости компания может провести другие типы ремонтных работ, предусмотренных действующими нормативами.

Организационные услуги УК

Организация работы управляющей компании

Без рационального «зерна» в работе УК вряд ли собственники жилья получат качественный ремонт, придомовую автостоянку или площадку для детских игр.

Так что деятельность управляющей компании не заканчивается, а начинается с организационных мероприятий:

  • сбор коммунальных платежей, расчеты с подрядчиками и поставщиками;
  • организация делопроизводства в рамках обслуживания МКД, заключение договоров подряда со сторонними исполнителями, контроль качества, перерасчет платежей;
  • контроль правомерного расходования жильцами энергоресурсов: выявление расхищения энергии, установки не отвечающих требованиям приборов учета;
  • работа с недобросовестными плательщиками: взыскание задолженности, в том числе в судебном порядке, начисление пеней и штрафов;
  • взаимодействие с владельцами квартир. Общие собрания должны проводиться не реже одного заседания в год;
  • информирование собственников жилфонда об изменениях в тарификации и содержания услуг, сроках оплаты.

Обязанностей у коммунальщиков, конечно, масса. Но закон наделил эти структуры и правами.

Все тем же договором за компанией закреплены функции контроля и надзора в части исполнения квартиросъемщиками своих обязанностей. Вот в чем заключаются эти права:

  • поскольку доходы УК складываются из коммунальных платежей граждан, задержки в оплате ведут к прямым убыткам компании, а также неполному выполнению работ. Взыскание задолженности законными способами – первое, о чем следует упомянуть;
  • погашать платежи поставщикам услуг за счет средств резервного фонда УГ;
  • сверять предоставленные собственниками сведения о показаниях приборов учета. А также пересчитывать начисленные платежи, ограничивать предоставление услуг должникам;
  • следить за характером проводимых ремонтов в квартирах собственников и сообщать в контрольно-надзорные органы о фактах незаконных перепланировок жилья, использования жилой площади не по назначению, нарушений санитарных и других правил проживания в МКД.

О формировании доходов УК стоит упомянуть особо. Не так плохо живут коммунальщики, как они пытаются это представить:

  • оплата жильцов за ремонт и содержание жилья;
  • оплата энергоресурсов по среднему тарифу. Ловкий ход УК, когда за свет плата взимается по нормативу, а вот поставщику услуг УК переводит с учетом показаний магистральных счетчиков. Разница получается внушительной. Вот почему обслуживающая МКД организация не заинтересована в установке индивидуальных приборов учета.

Из всего объема поступивших платежей от граждан 50-60% уходит на плату сторонним подрядчикам, остальное – чистая прибыль.

Ответственность УК

Ответственность управляющей компании

За предоставление некачественных услуг или полное невыполнение компании грозит:

  • наложение обязанностей возместить причиненные убытки потерпевшей стороне от последствий действия/бездействия УК (ст. 44 ГК РФ);
  • административный штраф 40-50 тыс. руб. за нарушение правил по содержанию жилых домов (ст. 7.22 КоАП);
  • штраф от 5 до 10 тыс. рублей на должностных лиц за нарушения нормативов предоставления коммунальных услуг (ст. 7.23 КоАП).

С 2011 года за сокрытие информации от второй стороны договора, а также выдачу неполных или ложных сведений о деятельности управляющие компании расплачиваются штрафами (ст. 7.23.1):

  • 30-40 тыс. руб. – на должностных лиц коммунальных структур;
  • 250-300 тыс. руб. – на юридических лиц, а также ИП, предоставляющих коммунальные услуги.
Видео удалено.
Читайте так же:  Как изменить плательщика в квитанции за квартиру
Видео (кликните для воспроизведения).

В целом мера ответственности зависит от наступивших вредных последствий и может ограничиваться штрафами, пусть и немалыми. А может обернуться уголовным делом в отношении ответственного должностного лица, его дисквалификацией на определенный отрезок времени или бессрочно.

Как заставить работать УК?

Что делать, если управляющая компания не хочет качественно обслуживать МКД?

Что делать, если УО не в полном объеме выполняет предусмотренные договором работы?

Гражданское законодательство предусматривает возмещение ущерба исполнителем пострадавшей стороне в случае некачественных услуг (ст. 59).

Причем, потребовать компенсацию вправе и те, что не скреплял свои отношения с управленцем МКД соглашением.

В любом случае понадобится судебное решение о возмещении. Подача иска сопровождается:

  • подготовкой доказательств нарушений;
  • копии сопроводительных документов (договора, копии квитанций по оплате услуг и др.);
  • попытки решить вопрос в досудебном порядке (обязательный шаг) путем направления письма-претензии в компанию.

Хорошая возможность восстановить справедливость – жалоба в Прокуратуру и/или Роспотребнадзор. Контролирующий орган инициирует проверку.

Если факты подтверждаются, в УК поступает прокурорское представление об устранении имеющихся нарушений. Затем также можно обратиться в суд за присуждением гражданской компенсации.

Закон предоставляет немало способов воздействовать на коммунальщиков. Но договор – понятие обоюдное. Поэтому надо учитывать, что, требуя положенного от УК, не стоит забывать об обязанностях жильцов.

Дополнительно об управляющих компаниях и их взаимодействии с собственниками жилья вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Что включает в себя содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и кто отвечает за это?

Для поддержания нормального состояния многоквартирных домов приняты нормативы их обслуживания и ремонта, следовать которым должна обслуживающая дом организация. Контроль за соблюдением нормативов по содержанию общедомового имущества осуществляется со стороны собственников помещений и органов жилищного надзора.

Нормативы содержания общедомовой собственности

Под содержанием общедомового имущества понимается проведение комплекса мероприятий, направленных на обеспечение нормальных условий проживания собственников и нанимателей квартир в доме.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения вопроса, но каждый случай уникальный. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98 .
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74 .
  • Регионы: +7 (800) 600-36-17 .

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Правила проведения таких мероприятий регулируются:

Согласно п. 2 раздела 1 Постановления № 491, к общему имуществу собственников многоквартирного дома принято относить:

  • помещения дома вне жилых квартир;
  • фундамент и несущие конструкции здания;
  • придомовой земельный участок;
  • общедомовые приборы учета;
  • межквартирные коммуникационные кабели, трубы и соединительные узлы;
  • инвентарь, техника и оборудование, предназначенные для обслуживания дома.

Такой техникой может являться переносной генератор, газонокосилка или снегоуборочная машина, находящаяся в пользовании ТСЖ или УК, но приобретенная за счет средств жильцов.

К помещениям дома вне квартир и нежилых площадей, находящихся в собственности частных лиц, относятся лестничные пролеты, коридоры, лифты, а также чердаки, подвалы и технические этажи.

Ответственные лица

Содержание общедомового имущества должны оплачивать собственники и наниматели помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ. Также собственники выбирают, какая организация будет отвечать за организацию и ремонт общедомового имущества:

  • управляющая компания;
  • жилищное товарищество (ТСЖ);
  • коллектив собственников помещений.

Управляющая компания приглашается для управления домом извне и заключает с собственниками договоры на обслуживание. Для обеспечения своей деятельности УК обеспечивает сбор с жильцов платежей на содержание дома и организует проведение необходимых работ.

Жилищное товарищество действует по такому же принципу, но в отличие от УК не имеет своей целью извлечение прибыли, а руководящие органы состоят из собственников помещений.

Коллектив собственников дома, число квартир которого не превышает 30, может организовать работы по содержанию общего имущества без образования юридического лица, при этом заключаются коллективные договоры на обслуживание с большинством собственников в роли исполнителя работ (п. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Принципы и порядок содержания многоквартирного дома

Обслуживание и ремонт общих помещений основывается на принципах:

  • обеспечения безопасного и комфортного проживания собственников и нанимателей жилья в многоквартирном доме;
  • обеспечения бесперебойных поставок коммунальных услуг;
  • стабильной работы общедомового оборудования и инженерных систем, обеспечивающих нормальное состояние дома;
  • поддержания чистоты в общих помещениях и на придомовой территории;
  • поддержания достойного внешнего облика жилого здания.

Облик фасада дома должен соответствовать принятым в муниципальном районе архитектурным стандартам, особенно если дом относится к старому охраняемому жилому фонду.

Важно учесть, что комфортное проживание должно быть обеспечено также для жильцов с ограниченными возможностями путем строительства пандусов для инвалидов, специальных площадок и т.д.

В целях соблюдения данных принципов по содержанию общедомового имущества обслуживающая организация (ТСЖ, УК или коллектив собственников) выполняет следующие работы:

  • профилактический осмотр общих помещений и коммуникаций;
  • подготовка здания и придомовых территорий к зимнему или летнему сезону;
  • проведение влажной уборки внутренних общих помещений и очистка придомовой территории от мусора;
  • обеспечение необходимой температуры и влажности в жилых помещениях за счет регулировки систем вентиляции и отопления;
  • текущий ремонт поломок внутридомового оборудования и коммуникаций;
  • сбор и утилизация бытовых отходов;
  • приобретение коммунальных ресурсов у поставщиков;
  • организация поставок коммунальных ресурсов в общие помещения и квартиры жильцов;
  • принятие мер противопожарной безопасности.
Читайте так же:  Как проходит бракоразводный процесс если есть дети

В рамках подготовки дома к отопительному сезону сотрудники обслуживающей дом организации проверяют исправность бойлерных и котельных, проводят профилактический осмотр коммуникаций парового отопления и утепляют помещения чердаков, подвалов и подъездов.

Подготовка к летнему сезону включает в себя работы по консервации отопительной системы, проверке и налаживанию поливочной системы, а также прочистке ливневых канализаций.

Температура в жилых помещениях не должна опускаться ниже 18 градусов, сотрудники УК следят за показателями измерительных приборов и принимают меры, если температура опустилась ниже нормы или поступили соответствующие жалобы от жильцов.

Текущий ремонт общих помещений и оборудования является неотделимой частью обслуживания здания и включает в себя следующие работы:

  • устранение неисправностей лифтов и мусоропроводов;
  • замена перегоревших ламп в подъездах;
  • утепление окон и замена выпавших стекол;
  • утепление и ремонт подъездной двери;
  • замена перил на лестничных пролетах;
  • устранение щелей в подвальных и чердачных перекрытиях;
  • устранение затопления подвалов;
  • ремонт фасада здания и детских площадок.

Содержание и ремонт общедомового имущества производится по установленным законом правилам обслуживающей дом организацией, выбранной на общем собрании собственников помещений. Качество работ контролируется самими жильцами и органами жилищного надзора и зависит от компетентности руководящих органов обслуживающей дом структуры и условиями договоров с жильцами.

Дорогие читатели, каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Когда бездействует управляющая компания…

Старший преподаватель кафедры правовых и гуманитарных дисциплин ЧОУ ВО «Московский университет имени С.Ю. Витте», член Ассоциации юристов России

[2]

специально для ГАРАНТ.РУ

Российский рынок жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, имеет ряд недостатков, вызванных как несовершенством нормативной правовой базы, так и недостаточной правовой грамотностью населения. Все это приводит к тому, что некоторые управляющие компании полностью не исполняют свои обязанности (при этом сайт управляющей компании обычно не содержит практически никакой полезной информации), а жильцы, не зная своих прав, получают ответы-отписки из различных инстанций и не могут ничего сделать.

Попробуем разобраться: что должна делать управляющая компания и как ее можно заставить работать, если она не исполняют свои обязанности в соответствии с буквой закона.

Обязанности управляющих компаний многоквартирных домов

Обязанности управляющих компаний содержатся как в нормативных правовых актах (в Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и т.п.), так и в соответствующих договорах с жильцами многоквартирных домов. Так, в первую очередь, управляющая компания обязана осуществлять работы по эксплуатации и ремонту здания, включая:

а) оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора управления по заданию собственников и за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Следует уделить особое внимание последнему понятию. Что входит в состав общего имущества дома? Нормативное определение установлено в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491: помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и другое;

б) осуществление мер противопожарной безопасности;

в) контроль общедомовых счетчиков;

Во-вторых, убирать и вывозить мусор, в-третьих, исполнять обязанности финансово-правового характера (например, производить работу, например, с должниками; перечислять необходимые средства поставщикам услуг). Помимо этого она должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности (например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы), а также выполнять иные обязанности.

Что делать собственникам, если их права нарушают?

Законодательство предусматривает два основных варианта:

  • обращение с заявлением в суд за защитой своих прав;
  • разрешение имеющегося конфликта без обращения в судебные инстанции. В этом случае лучше всего написать жалобу в государственную жилищную инспекцию или в прокуратуру субъекта федерации.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по ст. 215.1 Уголовного кодекса РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Разъяснения ВС РФ о содержании общего имущества в МКД

Верховный суд РФ опубликовал четвёртый обзор судебной практики за 2016 год, в него попали два разъяснения по поводу использования общего имущества в МКД. Первое раскрывает вопрос включения в состав общего имущества МКД первого отключающего устройства от стояка.

Читайте так же:  Как узнать налоговую задолженность юридического лица по инн

Второе отмечает, что управляющая организация не обязана оплачивать РСО потери тепла в сетях, если они не относятся к общему имуществу и отсутствует решение ОСС об установлении иной границы ответственности, даже если УО подписан акт балансовой принадлежности.

Включение в состав ОИ первого отключающего устройства от стояка

Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2016 г. N 93-КГ16-2: если элементы внутридомовых инженерных систем располагаются в жилом помещении, это не значит, что они обслуживают только это помещение и не входят в состав общего имущества в МКД.

Квартира собственника была повреждена из-за аварии на первом запорно-регулирующем кране стояка холодного водоснабжения. Собственник посчитал, что виновата в случившемся управляющая организация. Она должным образом не выполнила обязанности по содержанию общего имущества в МКД, поэтому и произошла авария.

Управляющая организация сослалась на то, что первое отключающее устройство от стояка не входит в состав ОИ, и отказалась выплачивать компенсацию. Однако суд принял сторону собственника и удовлетворил иск.

Состав общего имущества в МКД перечислен в п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ от 13.08.2006 N 491). Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание такого имущества.

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ говорит, что система инженерно-технического обеспечения – это одна из систем здания, предназначенная для водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и т.д. Она должна отвечать требованиям проектной документации, для этого необходимо регулярно проводить техобслуживание и проверки.

Верховный суд РФ поясняет, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей.

Эти элементы поставляют коммунальные ресурсы от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД.

Так как первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны нужны для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, то их можно включить в состав ОИ.

[3]

Мы привыкли считать, что если раз оборудование находится в квартире, то и обслуживает только её. Верховный суд РФ не согласен с такой позицией и указывает, что, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, такое оборудование может находиться внутри и за пределами помещения.

Также Верховный суд РФ отмечает, что суды должны разбираться в каждой отдельной ситуации: принадлежит аварийное сантехническое оборудование к имуществу собственника или к общему имуществу МКД.

Возмещение потерь тепловой энергии РСО

Определение Верховного суда РФ от 03.10.2016 N 308-ЭС16-7310: управляющая организация возмещает РСО потери тепловой энергии в сетях только когда сети относятся к общее имущество в МКД.

Застройщик построил участок тепловой сети вдоль внешней стены дома до тепловой камеры. Тепловая камера входила в состав сетей РСО. Застройщик и РСО подписали акт, в котором обозначили границы эксплуатационной ответственности – по фланцевому соединению тепловой камеры. Аналогичный акт РСО подписала с УО перед сдачей дома в эксплуатацию.

РСО обратилась в арбитражный суд с иском к УО с требованием возместить потери теплоэнергии. Первый суд исковое требование удовлетворил, последующие суды его подтвердили.

Они решили, что раз теплопровод обеспечивает МКД и не является бесхозяйным, то управляющая организация должна платить за потери тепловой энергии. Верховный суд РФ с таким мнением не согласился.

Оплачивать потери в тепловых сетях должен тот, кто несёт за них ответственность. Права УО по отношению к тепловым сетям как к части общего имущества МКД зависят от прав собственников помещений в этом доме.

Управляющая организация самостоятельно устанавливать состав общего имущества в МКД не может. Это право ОСС. А то, что застройщик передал УО теплопровод, не говорит о том, что его собственники – жильцы МКД.

Точка поставки тепловой энергии в МКД должна находиться на внешней стене МКД в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Другой вариант – собственники подтверждают право на тепловые сети за пределами внешней стены дома.

Выносить точку поставки за пределы внешней стены без согласия собственников незаконно.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Верховный суд РФ пояснил, что предыдущие суды не разобрались:

  • были ли основания для определения границы балансовой принадлежности по сетям теплоснабжения за пределами внешней границы стены МКД,
  • имелось ли решение ОСС на определение состава общего имущества,
  • можно ли спорный участок тепловых сетей отнести к иным объектам, предназначенным для обслуживания одного МКД (пп. «ж» п. 2 Правил).

Источники


  1. Султанова, А. Н. Организация юридической службы на предприятии / А.Н. Султанова. — М.: Дашков и Ко, Наука-Спектр, 2013. — 320 c.

  2. Саблин, М. Т. Взыскание долгов. От профилактики до принуждения. Практическое пособие / М.Т. Саблин. — М.: КноРус, 2014. — 416 c.

  3. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  4. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.
  5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2014. — 885 c.
Обязанность ук по содержанию общедомового имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here