На сколько арендодатель может повысить арендную плату

Полезная информация в статье: "На сколько арендодатель может повысить арендную плату". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Повысили плату за аренду жилья? Только не мне!

В действующем гражданском законодательстве условия заключения договора аренды прописаны скудно. В связи с этим не очень подкованные с юридической точки зрения арендаторы часто оказываются заложниками условий, навязанных арендодателями. Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло. Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать «нужные» условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1, п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что «арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей«, «размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1%«). Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит). Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование. Все это может послужить причиной увеличения арендной платы.

Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин. Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс. руб.; на 2%) либо на величину индекса потребительских цен (размер инфляции). Переменная величина включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего договором установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатирующими организациями.

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park, поделилась моделью установления арендной платы, которая кажется ей наиболее оптимальной. «Нужно уходить от постоянного и переменного размера арендной платы», – считает Анастасия. По ее мнению, гораздо лучше прописать в договоре размер арендной платы в качестве формулы и указать на возможность (или невозможность) и порядок индексации каждой ее составляющей. Например, «ежемесячная арендная плата состоит из базовой ставки, которая составляет 20 тыс. руб. и является неизменной; стоимости амортизации имущества, которая равна 2 тыс. руб. и может быть пересмотрена по соглашению сторон; оплаты коммунальных платежей, которая взимается согласно тарифу, установленному ресурсоснабжающими организациями«. Так, если одним из элементов арендной платы будет плата за содержание и ремонт здания и мест общего пользования, то арендодатель уже не сможет поднять арендную плату, мотивируя это тем, что ему необходимо чинить сломанный лифт или мусоропровод.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы, то арендодатель не вправе требовать оплаты в новом размере. Это распространяется даже на случаи, когда действующие на момент заключения договора аренды ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 13АП-27545/2013 по делу № А42-3901/2013).

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор. И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. «Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет «выгодный ему» отчет об оценке. Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. К чему мы придем?» – негодует Анастасия Помелова. Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата (например, на 5% или ставку рефинансирования Банка России).

Если такого рода спор все же возник, арендатору необходимо доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление. Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным. В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления. С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде (постановление ФАС Центрального округа от 27 февраля 2014 г. № Ф 10-299/2014 по делу № А35-4352/2013).

Читайте так же:  Наказание за курение в подъезде жилого дома

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается. Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 января 2013 г. № 10728/12 по делу № А23-2648/2011.

Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г. по делу № А45-5936/2014, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2014 г. № Ф01-2484/2014 по делу № А43-19405/2013).

Екатерина Орлова, директор Real Estate Orlova Consulting & Development:

«Основами для сохранения неизменности изначальных договоренностей по арендной плате являются точное описание предмета аренды и штрафных санкций. Для этого в договоре аренды рекомендую перечислить все находящееся в квартире движимое имущество, а также прописать, за чей счет устраняются возникшие не по вине арендатора неисправности этого имущества. Аналогично описываются коммунальные услуги (возможно указать реквизиты договоров с ресурсоснабжающими организациями). Кроме того, укажите, что изменение условий договора возможно с письменного соглашения сторон. В разделе «ответственность сторон» важно уделить внимание ответственности арендодателя в случае досрочного расторжения договора по его инициативе».

Оплата по новым условиям

СОВЕТ

Посмотреть примерную форму договора аренды можно в системе ГАРАНТ. Для этого в базовом поиске введите «договор аренды» и выберите «Формы документов».

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно. Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ч. 1 ст. 435 ГК РФ). Согласие с ее принятием называется акцептом (ч. 1 ст. 438 ГК РФ). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (ч. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Кроме того, не рекомендуем вовсе прекращать платить за арендованное имущество, поскольку просрочка оплаты влечет наложение неустойки (пени). Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключений из этого правила для случаев необоснованного и незаконного, на взгляд арендатора, увеличения размера аренды гражданским законодательством не предусмотрено. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). Договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). Таким образом, при прекращении оплаты за аренду суд может обязать вас выплатить неустойку (пени) (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Анастасия Помелова, заместитель генерального директора VTB Arena Park:

«Чем подробнее в договоре аренды прописан механизм, по которому рассчитывается арендная плата, а также иные отношения с контрагентом, тем больше шансов уйти от односторонних решений со стороны арендодателей. А значит, не будет и неразрешимых споров. Я думаю, это единственный способ, который дает возможность арендатору сохранить с арендодателем нормальные партнерские отношения».

Очевидно, что заставить лицо заключить договор на тех или иных условиях невозможно. Однако если арендодатель заинтересован в сдаче своего жилья не меньше, чем арендатор в его найме, то обсудить условия будущего договора и с помощью переговоров и совместных уступок прийти к положениям, которые будут устраивать обе стороны, – вполне реально. И даже если стороны потеряют при этом какую-то сумму денег, зато приобретут спокойствие и уверенность в том, что в случае конфликта они смогут обратиться в суд и отстоять свои права на арендованное имущество.

Последняя актуализация: 13 апреля 2016 г.

Документы по теме:

Материалы по теме:

Некоммерческий наем жилья: главные моменты
Данный вид найма может обеспечить улучшение жилищных условий порядка 40% населения России.

Читайте так же:  Как лишить человека доли в приватизированной квартире

Как уменьшить арендную плату за квартиру. Обзор актуальных способов по снижению арендной платы, и оформлению договоренностей.

Многих арендаторов интересует вопрос, можно ли уменьшить плату за проживание? На самом деле есть несколько законных способов, которые позволят платить меньше, не создавая конфликтов. В представленной статье мы подробно расскажем о каждом из них с учетом всех нюансов.

○ Как устанавливается арендная плата?

Размер платы за проживание устанавливается по соглашению сторон и прописывается в договоре аренды отдельным пунктом. Она может меняться при условии отсутствия возражений со стороны каждого участника сделки.

  • «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

В договоре можно прописать возможность ее изменения:

  • Через определенное количество времени (как правило, 1 календарный год).
  • При наступлении конкретных обстоятельств (повышения стоимости недвижимости, глобальных изменений в экономике и др.).

Если возможность изменения не предусмотрена договором, арендодатель вправе выставить требование об изменении (увеличении) платы за проживание в одностороннем порядке. В этом случае он обязан уведомить о своем намерении квартиранта за 3 месяца до предполагаемой даты ее изменения. Только при согласии квартиранта, оплата может быть изменена.

Таким образом, следует уделить отдельное внимание пункту установления размера арендной платы и особенно, возможности ее изменения.

○ Договоренность с арендатором.

Начинать разговор об уменьшении платы за проживание нужно, предварительно подготовившись. Не нужно бояться или стесняться поднимать эту тему, потому что это рыночные отношения, в которых каждый должен отстаивать свои интересы. Важные советы для успешных переговоров:

  • Доброжелательный тон.
  • Уверенность в своей правоте.
  • Начало беседы за несколько дней до оплаты (собственник, ожидающий поступления денег легче пойдет на уступку).
  • Дайте хозяину время на обдумывание, не нужно ставить ультиматумов и настаивать на срочном ответ.
  • Пообещайте что-то взамен – купить что-нибудь из техники или провести мелкий ремонт.

[2]

Проведенный в правильном ключе разговор существенно повышает его эффективность. Ниже представлены самые актуальные причины, которые могут стать основанием для снижения арендной платы.

✔ Анализ цен на рынке.

Прежде чем начинать разговор с хозяином квартиры, нужно провести небольшое исследование рынка для выяснения актуальной средней стоимости аренды. Для этого:

  • Посетите самые популярные сайты с объявлениями о найме жилья.
  • Выбирайте квартиры, расположенные именно в вашем районе, улице, станции метро.
  • Обязательно смотрите фотографии: диапазон цен может быть довольно большим, поэтому фильтруйте поиск жильем, состояние которого схоже с вашим.
  • Поговорите с несколькими потенциальными арендодателями и риэлторами, сравните предложения.

Чем больше информации вы соберете, тем убедительнее сможете разговаривать, потому что именно анализ рынка является главным аргументом в данной беседе.

✔ Курс валюты.

Такие изменения не будут признаны судом существенным основанием для внесения изменений в договор. Однако при разговоре с арендодателем можно привести данный аргумент, мотивируя это общим повышением цен на проживание, что ведет к определенным финансовым затрудениям. В данном случае важно учитывать, что такие обстоятельства могут быть признаны основанием для понижения стоимости только по желанию арендодателя. Поэтому здесь особенно важно построить разговор максимально корректно.

✔ Проблемы с квартирой.

В данном случае можно подкрепить свою просьбу следующими основаниями:

  • Соседи (не соблюдают шумовой предел, злоупотребляют алкоголем/наркотическими веществами и т.д.).
  • Квартира расположена далеко от метро/автобусной остановки, что не оправдывают ее стоимость.
  • Необходимость ремонта жилплощади.

Приводя такие аргументы, следует проявлять крайнюю осторожность, потому что прямое указание на недостатки квартиры может вызывать негативную реакцию хозяина.

✔ Надежный наниматель.

Любой собственник жилья, находящийся на рынке аренды жилплощади не первый день, понимает, что найти хорошего арендатора не так просто. Поэтому можно подчеркнуть тот факт, что вы являетесь надежным квартиросъемщиком, регулярно оплачивающим проживание в установленный срок. Если вы делали ремонтные работы, можно указать на бережное отношение к жилью и периодические расходы на ее улучшение.

Также можно напомнить, что за время вашего проживания от соседей не поступило ни одной жалобы на ваше поведение.

✔ Проанализировать может ли арендодатель сдать квартиру, если вам откажет.

После тщательного изучения рынка недвижимости, необходимо сделать вывод о перспективе быстрого поиска нового арендатора. Если квартира находится в среднем состоянии, требует ремонта, обновления мебели и т.д., после указания на подобные факты, арендодатель должен осознать, что быстро сдать квартиру в случае расторжения договора, не удастся.

А это означает расходы за:

  • Простой квартиры.
  • Оплату услуг риэлторов.
  • Проведение генеральной уборки.
  • Обновление общего состояния жилплощади.

Правильно оценив предстоящие убытки, собственник легче пойдет на уступки.

○ Ремонт квартиры вместо оплаты аренды.

Это один из популярных вариантов договоренностей между участниками арендного договора. Вы можете предложить ему улучшить состояние жилплощади, сделав упор на то, что в будущем это повысит ее рыночную стоимости. Так, вы можете договориться, что не будете вносить арендную плату, например, в течение полугода и осуществите ремонт на сэкономленную сумму. Время ремонта и период отсутствия оплаты решаются в индивидуальном порядке.

Таким образом, просьба о снижении арендной платы должна быть достаточно аргументирована и преподнесена в правильном ключе. Не стоит забывать, что собственник квартиры не обязан идти на уступки, поэтому от того, как вы построите беседу, зависит ее результат.

[1]

○ Советы юриста:

✔ Арендатор ссылается на договор, чтобы не уменьшать цену.

Все изменения, которые вносятся в договор аренды, оформляются в виде дополнительных соглашений. Поэтому данный аргумент собственника не является правомерным, при обоюдном согласии стороны могут заключить новый договор, который будет являться частью основного.

✔ Сделан ремонт, заказчик отказывается уменьшать сумму оплаты.

Если учет ремонтных работ при изменении арендной платы не зафиксирован в договоре, необходимо составить дополнительное соглашение. В нем нужно отразить срок ремонта и сумму экономии. Документ подписывается сторонами. Если же возможность зачета ремонта в счет оплаты предусмотрена в договоре, но игнорируется хозяином, придется защищать свои права в судебном порядке. К иску следует приложить копию договора и результаты проведения ремонта (смету, квитанции за покупку стройматериалов и т.д.)

Читайте так же:  Товарищество собственников недвижимости налоговый и бухучет

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

На сколько арендодатель может повысить арендную плату

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

18 октября 2010 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

На сколько арендодатель может повысить арендную плату

Главная страница Форум Гарант
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

> Но там сказано, что арендная плата
> может изменяться по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в
> год.

А Вы должны предусмотреть в договоре только односторонее (со стороны арендодателя) увеличение, а не по соглашению сторон. Ваше имущество, вам и распоряжаться!

> Но там сказано, что арендная плата
> может изменяться по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в
> год.

А Вы должны предусмотреть в договоре только односторонее (со стороны арендодателя) увеличение, а не по соглашению сторон. Ваше имущество, вам и распоряжаться!

«ГК упомянаются такие основания для повышения арендной платы,»

В ГК нет таких оснований.

Увеличивайте АП согласно механизму, прописанному в договоре аренды. Как вариант, ищите основания для расторжения договора аренды с арендатором и если таковые имеются, то попробуйте продавить увеличение арендной платы через возможное расторжение договора аренды.

От кого: Тина
Дата: 11-12-2006 11:18
+1

И я про то же. Независимый оценщик определит рыночную стоимость аренды кв. метра и вперёд. Но перед этим нужно уведомить и получить отказ.

Мы пошли вот таким путем:

2.1. Арендодатель имеет право:
г) дважды в год пересматривать размер арендной платы;
2.2. Арендодатель обязан:
е) предупреждать Арендатора не позднее 30 дней о предстоящем изменении арендной платы и/или других пунктов настоящего Договора. Изменение арендной платы осуществляется в форме направления письменного извещения Арендатору.

Оговорили форму изменения арендки без всякого соглашения. Я сам когда увидел «по соглашению сторон» расписал все ужасные последствия этого, естественно для арендодателя.

2.1. Арендодатель имеет право:
г) дважды в год пересматривать размер арендной платы;

А на каком это основании дважды в год, если в ГК четко определено, что изменение АП не чаще ОДНОГО раза в год?

Марус. Судебной практики нет, но кажется,что шансов мизер, хотя если проделать огромную работу по доказыванию существенного изменения обстоятельств может быть. Однако, можно создать прецедент, только это потребует много сил средств и энергии. Дерзай.

От кого: МАРУС
Дата: 11-12-2006 10:46

Только арендатор попался ловкий, платили по 300 рублей и хотят дальше платить также, а это еще 3 года, а мне надо же как то затраты окупать!

От кого: гость
Дата: 13-12-2006 12:02

аренда, это же для извлечения прибыли вот вам и основания повышения:
покрытие расходов по содержанию+коммерческая прибыль в обычно взымаемых (если что) условиях

МАРУС, если вы — коммерческая организация, то и созданы для ПОЛУЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ, обычно это у всех в уставах написано, стало быть в убыток себе работать просто НЕ ДОЛЖНЫ.
Я думаю, есть все основания для повышения арендной платы, и для пересморта договора вообще, в том числе и для изменения способа расчета арендной платы, механизма ее изменения.
Не должны сдавать по цене, которая ниже рыночной — налоговая вам разницу может в прибыль записать.

Зачем выискивать правовые основания повышения ар.платы? Мы для себя решили так: когда повышаем в связи с повышением стоимости коммуналки — представляем копии счетов старых и новых, процент выводим, а раз в год повышаем просто так: мы — собственники и хотим иметь больше прибыли. Инфляцию никто не отменял. Можно, кстати, справочку в статистике взять об официальном размере инфляции. Не нравится — ищите дешевле.

Частота увеличения арендной платы

Размер арендной платы, даже если он определяется расчетным путем, не может изменяться чаще одного раза в год.

Материал для подписчиков издания «Ваш партнер-консультант». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

Электронные версии изданий

ОПЕРАТИВНОСТЬ

Подписчик читает издание ПЕРВЫМ, сразу же после его подписания в печать.

АРХИВ ИЗДАНИЯ

Вместе с новыми номерами предоставляется доступ к архиву издания за прошлые годы (при подписке на периоды более 6 месяцев).

PDF номеров издания

Номера изданий доступны для скачивания в pdf-формате.

Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)

Дата размещения статьи: 03.09.2015

Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье.

Читайте так же:  Как приостановить исполнительное производство

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР?

РЕКОМЕНДАЦИИ АРЕНДАТОРАМ

ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ:

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Вернуться на предыдущую страницу

Повышают арендную плату за офис – не спешите платить

Все записи на тему:

Спорный вопрос в сфере долгосрочной аренды

Арендодатель, заключая договор аренды, зачастую стремится предусмотреть право повысить арендную плату, особенно в случае долгосрочных правоотношений. Направив уведомление о повышении ее стоимости, он начинает начислять задолженность, в результате чего неминуемо возникает конфликт, спор между сторонами, который может привести как к судебному разбирательству, так и к попытке выселить несогласного арендатора, а также взыскать необоснованно начисленный долг по аренде. Гражданское законодательство и судебная практика при решении таких споров исходят из целесообразности и обязательного соблюдения баланса сторон.

Основные принципы роста арендной платы

В Гражданском кодексе РФ закреплено общее правило, согласно которому арендную плату можно изменять не чаще одного раза в год по соглашению сторон и в сроки, которые оговорены в договоре.

[3]

Кроме того, за аксиому принята неизменность величины арендной платы в первый год, когда имуществом начали владеть и пользоваться.

До 2013 года юридически верным считался вывод о том, что ничтожно условие договора аренды о праве на коррекцию арендной платы более раза в год даже по соглашению сторон.

В постановлении от 25.01.2013 № 13 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ внес определенность в толкование нормы ГК РФ о повышении арендной платы.

В настоящее время действует подход, основанный на следующих правилах:

  • величину арендной платы при согласии сторон можно менять любое количество раз в год, даже если это не было указано в тексте договора. Такие изменения необходимо оформить доп. соглашениями;
  • если же договор или закон предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату, это может быть сделано не чаще одного раза в год. Такое ограничение призвано защитить арендатора, который является в этой ситуации заведомо более «слабой» стороной.

О таком повышении арендодатель обязан известить арендатора, направив ему письменное уведомление.

Однако следует помнить, что закон и судебная практика поддерживают позицию, по которой реализация такого права не может вести к неравному положению и размеру обязательств сторон.

Это значит, что арендатор, считая, что в результате такого одностороннего действия арендная плата повысилась значительно, без учета средних рыночных ставок по аренде в соответствующем регионе, имеет право отказаться от такого повышения и заявить в суде о злоупотреблении своим правом со стороны арендодателя.

Как правильно формулировать условия договора аренды

Большое количество спорных ситуаций, возникающих при попытках повысить арендную плату со стороны арендодателя, обусловлено тем, что при обсуждении договора аренды партнеры большее внимание уделяют моментам согласования конкретного размера платы и иным существенным условиям, забывая оговорить механизм изменения цены аренды.

Поэтому арендатору при согласовании условий аренды целесообразно предусмотреть механизм изменения арендной платы (ее индексации) на все время действия арендного соглашения.

Во-первых, такое положение будет учитывать интересы обеих сторон и позволит запланировать рост доходов и расходов в будущем. Во-вторых, механизм будет применяться автоматически в согласованные договором сроки и не породит споров между сторонами.

Для правильной регламентации механизма изменения арендной платы в соглашении следует учесть следующее:

  • при изменении арендной платы правомерно учитывать изменение валютных курсов, размер инфляции и т.п.;
  • действие механизма не будет являться изменением условий договора и не потребует составления дополнительных соглашений;
  • в договоре нужно детально и четко оговорить условия, при которых будет действовать механизм изменения арендной платы, процедуру его расчета и применения;
  • обязанность арендодателя направить арендатору уведомление об изменении цены аренды.

Несмотря на то, что судебной практикой выработаны определенные правила и дано толкование нормам закона, ответственность за риски лежит на стороне, приобретающей права и обязанности по договору аренды. Поэтому регламентирование в договоре аренды возможности и порядка ее изменения является очень важным аспектом в переговорах с предполагаемым арендатором.

Если у вас остались вопросы о повышении арендой платы за офис, вы можете задать их по телефону 8 (812) 425-24-05.

Статья оказалась полезной? Поделитесь в соцсетях!

Увеличение ставки арендной платы

В соответствии с п. 2 ст. 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письм от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.

Что касается величины изменения ставки арендной платы, то этот вопрос законодательно не урегулирован. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.

При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

Таким образом, если вы заключили договор аренды на предложенных условиях, то:

  • арендная плата должна сохраниться в течение первого года неизменной;
  • далее арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы, но не чаще одного раза в год;
  • при отсутствии в договоре соответствующего порядка расчета увеличение может произойти на любую величину;
  • при отсутствии в договоре порядка оформления изменения арендной платы такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами (арендатором, в частности) соответствующего соглашения.
Читайте так же:  Как восстановить документы после пожара

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Что делать если повышают аренду за квартиру? Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде.

Каждый квартиросъемщик рискует оказаться в ситуации, когда хозяин жилья повышает оплату за проживание. Не всегда понятно, как правильно действовать в подобной случае и как вести себя арендатору. В представленной статье мы подробно расскажем, что нужно делать квартиросъемщику в данной ситуации и как избежать выселения.

○ Повышают арендную плату, квартира снимается без договора.

Если при заселении в съемную квартиру не был составлен письменный договор, это дает определенную свободу каждой стороне сделки. Так, арендодатель имеет право не только повышать арендную плату, но и менять сроки ее внесения. При возникновении споров в подобной ситуации, возможно лишь достижение согласия путем переговоров, потому что хозяин квартиры может выселить при отказе.

○ Повышают арендную плату, квартира снимается по договору.

✔ Повышение оплаты в одностороннем порядке.

Если возможность повышения не прописана в договоре, хозяин не может повысить ее без согласия арендодателя.

  • «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Однако следует учитывать, что в данном случае также есть ограничения для арендодателя. Так, если в договоре прописано, что оплата производится в твердой валюте, хозяин не может устанавливать порядок оплаты на основе иных условий.

При этом квартиросъемщик вправе отказаться от подобного увеличения и это не будет являться основанием для расторжения соглашения.

✔ Как арендодатель может повысить оплату?

Законным способом и при наличии заключенного договора, хозяин может повысить плату за проживание одним из следующих способов:

  1. Получить согласие квартиросъемщика и оформить достигнутую договоренность в письменном виде. Особенность данного способа заключается в необходимости получения согласия, без которого невозможно оформить документ, регулирующий изменения в оплате.
  2. Предусмотреть в соглашении при его заключении возможность повышения с определенной даты в одностороннем порядке. В данном случае согласие квартиросъемщика не требуется, однако необходимо выслать ему уведомление о планируемых изменениях в оплате. При этом в извещении требуется прописать, по истечению какого срока размер оплаты будет считаться измененным. Если пропустить данный пункт, размер будет считаться измененным с момента получения уведомления.
  3. Включить в соглашение пункт об автоматическом повышении платы по истечению одного календарного года аренды. Здесь уведомлять квартиросъемщика не требуется, однако условие следует сформулировать максимально четко.

Если арендатор не согласен с таким повышением, он может оспорить его, обратившись с иском в суд. Основанием для выселения отказа от повышения являться не может.

○ Как защититься от повышения оплаты.

Чтобы избежать повышения арендной платы, квартиросъемщику необходимо внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора при его подписании. Также важно обсудить все спорные моменты, которые могут вызвать конфликты в будущем.

Но следует учитывать, что если в договоре не обозначена возможность изменения размера арендной платы, арендодатель не вправе ее увеличить без согласия арендатора. Если хозяин все же настаивает, то в этом случае защитить свои права можно иском о признании изменений об оплате в соглашении недействительными. При этом необходимо приложить оспаривание отчета о рыночной стоимости, который подготовлен арендодателем.

Однако следует быть готовым к тому, что при признании действительности наступивших изменений в рыночной стоимости требование о повышении оплаты будет удовлетворено.

○ Арендодатель выселяет за отказ от повышения оплаты.

Хозяин квартиры может сделать это самовольно только при отсутствии договора найма. При наличии заключенного соглашения, расторгнуть его досрочно может только наниматель. Хозяину необходимо для этого обращаться в судебные органы. Поэтому отказ платить большую сумму не может считаться основанием для расторжения договора и выселения из квартиры без соответствующего судебного решения.

Обратиться в суд может и наниматель, на основании несоблюдения хозяином предусмотренных соглашением обязательств.

Таким образом, следует проявлять максимальную внимательность и осторожность при заключении договора аренды. При этом особенно важно учитывать возможность хозяина увеличить плату за проживание.

○ Советы юриста:

✔ Арендодатель повысил оплату, ссылаясь на договор.

Если в заключенном соглашении указана возможность хозяина помещения увеличивать плату за проживание в одностороннем порядке, квартиросъемщику придется согласиться на такие изменения. Единственная возможность оспорить такое требование – обратиться в суд с иском о признании требования о повышении неправомерным. Для этого необходимо подготовить оспаривание существенных изменений рыночной стоимости жилого помещения.

✔ Арендодатель принуждает к новому договору с новой ценой.

Если между сторонами заключено соглашение с определенным сроком действия, арендодатель не вправе его досрочно расторгать. Если срок действия не указан, он считается заключенным на 5 лет. Поэтому арендодатель не может принуждать к новому договору до истечения срока действия старого.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники


  1. Смолина, Л. В. Защита деловой репутации организации / Л.В. Смолина. — М.: Дашков и Ко, БизнесВолга, 2010. — 160 c.

  2. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.

  3. Герасимова, Л.П.; Зубко, Ю.А. Шпаргалка по коммерческому праву; Аллель-2000, 2011. — 167 c.
  4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. — Москва: Мир, 2002. — 528 c.
  5. Ромашкова И. И. Жилищное право; Питер — Москва, 2009. — 160 c.
На сколько арендодатель может повысить арендную плату
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here