Кто такой дольщик при покупке квартиры

Полезная информация в статье: "Кто такой дольщик при покупке квартиры". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

«Покупаем долёвку» у дольщика: на что обратить внимание

Мы уже много знаем о том, какими материалами должен запастись Застройщик для встречи с нами. А как корректно заключить договор цессии с дольщиком? Как принять уступленное нам право требования на квартиру, строительство которой, возможно, еще даже не началось?

Прежде всего нужно убедиться в том, существует ли у этого дольщика (цедента) вообще уступаемое право. Для этого проверяют достаточность документов, предшествующих Вашим правоотношениям с этим лицом. Документы передаются Вам в оригиналах, подкрепляются оригиналами квитанций, подтверждающих, что финансовые обязательства выполнены в полном объеме.

То есть, если право на объект недвижимости передается впервые, то это — договор долевого участия, подписанный Застройщиком (его надлежащим представителем) и дольщиком и зарегистрированный в Управлении Росреестра (если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года); платежные документы к нему; дополнительные соглашения; акт сверки взаиморасчетов; переписка, имеющая процессуальное значение. Важно убедиться, что представитель Застройщика, подписывавший все бумаги с дольщиком, имел на это полномочия. Поэтому важно получить надлежащим образом заверенную копию доверенности на имя этого лица, причем копия должна быть заверена именно в день совершения сделки. Иначе Застройщик всегда имеет возможность заявить, что менеджер, заключавший сделку, в компании не работал или не имел соответствующих прав; или его доверенность была отозвана за пару дней до совершения сделки.

На платежные документы следует обратить особое внимание, чтобы не получить не только право требования на квартиру, но и долги дольщика. При этом, возможно, переход долгов к Вам Вас устроит, если их сумма учтена в цене сделки.

Если же право на объект недвижимости передается не в первый раз, то к указанному перечню нужно добавить все бумаги, сопровождавшие предыдущие уступки. Намерение дольщика уступить свое право требования к Застройщику должно быть письменно согласовано с Застройщиком. Для этого достаточно в договоре цессии указать Застройщика в качестве третьего лица и получить печать и подпись уполномоченного его представителя.

Естественно, на договор цессии распространяется общее требование к совершению сделок одним из супругов. Если цедент состоит в браке, то он должен предоставить нотариальное согласие супруга на совершение сделки, которое должно содержать формулировку о том, что уступается не объект недвижимости, а лишь только право требования на него. Это касается и состоящего в браке цессионария (Вас). Его супруг оформляет у нотариуса такое же согласие.

Дополнительно нужно понимать, что если дольщиком является юридическое лицо, то есть какая-либо фирма, то на совершение сделки распространяются общие требования корпоративного права. То есть, если сумма сделки превышает 25% от суммы уставного капитала организации, требуется решение органа управления этой организации об одобрении крупной сделки.

Процесс возведения многоквартирного дома сложен и непредсказуем. Некоторые его этапы могут непредвиденно затягиваться. Поэтому, возможно, Вы окажетесь в ситуации, когда дольщик предложит Вам уступить свое право требования уже после подписания Акта приема-передачи квартиры, но до регистрации своего права собственности на нее. Не соглашайтесь. Это как раз тот период времени, когда в целом можно считать, что передаваемый Вам ДДУ завершил свое действие натуральным исполнением сторонами своих обязательств. Поэтому дольщику следует прежде зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости, а потом просто продать Вам этот объект.

Вчитывайтесь в первоначальный ДДУ. Именно он (а не договор уступки) зафиксировал Ваши права и обязанности, состояние передаваемой квартиры, сроки и прочие условия, в том числе финансовые.

Проверить, не обременено ли уступаемое право можно, заказав выписку из ЕГРП. Но это не очень полезно. Поскольку объекты и права с очевидными обременениями, которые будут видны в выписке, обычно не отчуждаются. А столкнуться можно лишь со скрытыми недостатками ситуации, в которой находится возводимый объект или Застройщик. Тогда лучше привлечь юриста. Единого стандартного способа разузнать об объекте или Застройщике не существует, но у каждого опытного эксперта есть вспомогательные ресурсы. Это сайты арбитражных и районных судов, определенные, а не все; данные налоговой службы, Вестника государственной регистрации. Юристы умеют искать, но в каждой конкретной ситуации способы получения информации разные.

Но нужно при этом понимать, что юрист – это не детектив. Настоящий, честный юрист не обладает инсайдерской информацией обо всех фирмах, — ну, может быть, только о паре фирм, в которых работают его знакомые. Не рассчитывайте получить от юриста сведения о том, есть ли деньги у Застройщика, есть ли возможность завершить строительством дом, кто из властьимущих заинтересован в успешном вводе объекта в эксплуатацию, какая протекция составляется этому объекту и т.д. А от обещаний подобного рода информирования Вас решительно уходите.

Заключаемый договор цессии также, как и первичный ДДУ, регистрируется в Росреестре. Это лучше делать до наступления момента полного расчета между сторонами.

Налогообложение объектов, приобретенных по договору уступки, производится в стандартном объеме. Цедент уплачивает в бюджет 13% от полученного от сделки дохода, то есть от положительной разницы между ценой покупки и ценой продажи. Цессионарий же приобретает возможность получить налоговый вычет, о котором мы уже писали.

Покупка новостройки у дольщика: на что обратить внимание

О том, как действовать при заключении с застройщиком договора долевого участия, сказано немало. Однако если речь идет о приобретении жилья в доме, строительство которого в самом разгаре или близится к завершению, квартиру, скорее всего, предстоит покупать уже у одного из дольщиков. Такая сделка оформляется договором уступки и имеет ряд особенностей.

Во-первых, важно отследить всю цепочку договоров, предшествующих договору, который будет заключен с вами: это должны быть договоры уступки – один или несколько, в зависимости от того, сколько раз переуступалась квартира, и во главе них изначально заключенный между первоначальным дольщиком и непосредственно застройщиком договор долевого участия.

Вся цепочка этих договоров должна быть вам передана последним правообладателем в оригиналах. При этом каждый из договоров должен был в свое время пройти регистрацию в Росреестре (если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2005 г.).

Читайте так же:  Сколько могут удерживать из зарплаты судебные приставы

Ваш договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это можно сделать как до полного расчета по договору, так и после него.

Во-вторых, важно удостовериться в том, что по всем предыдущим договорам и непосредственно последним правообладателем за квартиру произведен полный расчет. Иначе к вам перейдет не только право требования на квартиру, но и долги. Возможно, это обстоятельство вас устраивает, если, к примеру, квартира продается по заведомо пониженной цене. Факт расчета подтверждается справками за подписью руководителя и бухгалтера (в отношении организаций). Если предыдущий договор был заключен между гражданами, то расчет подтверждается либо собственноручно выполненной продавцом записью о полном расчете непосредственно в самом договоре до сдачи его на регистрацию, либо нотариальным заявлением от него с констатацией полного расчета.

Третий важный момент: расчет по договору уступки с продавцом рекомендуется производить не раньше, чем он будет письменно согласован с застройщиком, о чем ставится отметка на договоре в виде подписи руководителя и печати организации застройщика.

В-четвертых, если переуступает свое право требования на квартиру гражданин, то требуется нотариальное согласие его супруги на эту сделку. Соответственно, если вы сами в браке, то для заключения договора уступки необходимо оформить у нотариуса согласие супруга (с оговоркой, что речь идет именно о строящемся объекте и договоре уступки, а не купле-продаже вторичного жилья). Такое согласие не требуется, если квартира будет оформляться с указанием в договоре обоих супругов.

Если продавцом выступает организация, то требуется решение компетентного органа (учредителей, акционеров), если сумма сделки превышает 25 % от стоимости всего имущества предприятия

В-пятых, уступка возможна только в случае, если застройщик еще не передал квартиру дольщику, то есть официально не подписал с ним акт приема-передачи квартиры, в противном случае продавцу-дольщику придется сначала оформить объект на себя в собственность, а затем уже на основании договора купли-продажи оформлять квартиру на покупателя.

В-шестых, если есть сомнения, не находится ли строящийся дом или права на конкретную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, то можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ул. Орджоникидзе, 56) об отсутствии обременений на объект. На сегодняшний день это возможно и в отношении строящихся объектов.

Кроме того, не забудьте вчитаться в содержимое первоначального договора долевого участия, так как именно в нем описаны ваши права и обязанности в отношении строящегося объекта, состояние и сроки передачи квартиры, дополнительные расходы, которые нужно понести.

С точки зрения налогообложения договоров уступки, хотелось бы напомнить, что у продающего лица налогом в размере 13% облагается разница между ценой приобретения права требования и продажной ценой. Что касается приобретателя права требования (т. е. покупателя), то у него появляется право воспользоваться налоговой льготой в виде получения 13% от суммы, указанной в договоре уступки, но не более, чем от 2 млн рублей. Единственное, что за льготой надо отправляться в налоговую инспекцию, не раньше, чем будет подписан акт приема-передачи достроенной квартиры.

Компенсацией расходов на покупку жилья можно воспользоваться только 1 раз и при наличии официального дохода, облагаемого налогом на доходы в размере 13%.

Елена Поперечная, начальник юридического отдела агентства недвижимости ООО «Аркада-Стиль»

Как продать квартиру в долевой собственности в 2020 году

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

ШАГ 1 Соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение. Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

ШАГ 2 Определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости. Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

ШАГ 3 Поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.
Читайте так же:  Алименты за прошедший период как взыскать

ШАГ 4 Подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки. Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

ШАГ 5 Задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

ШАГ 6 Нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору. Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево. Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

ШАГ 7 Получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

ШАГ 8 Регистрация в Росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Читайте так же:  Карта рассрочки халва совкомбанк отзывы и условия, в чем подвох

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Как купить квартиру от дольщика?

Купить квартиру от дольщика означает приобретение прав требования по Договору долевого участия и оформляется не договором купли-продажи, а Договором переуступки прав и обязанностей. Покупка квартиры в строящемся объекте недвижимости является пj своей сути — инвестированием в строительство с принятием на себя всех рисков!

[2]

Содержание статьи подробное:

[3]

Купить квартиру от дольщика

На рынке недвижимости вы встретите предложения от физических и юридических лиц.

Физические лица — это либо обычные покупатели, либо инвесторы, покупающие «долевки» у Застройщика с целью перепродажи.

Юридические лица — это в основном Подрядчики строительных работ, с которыми Застройщик рассчитывается»квадратными метрами». Порой выгоднее покупать именно у них!

Как оформить сделку переуступки прав

Права и обязанности Дольщик передает право приемнику (покупателю) по Договору(соглашению) переуступки прав и обязанностей дольщика.

Такой договор неотделим от Договора долевого участия.

Договор (соглашение) переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки доли — 350 рублей (2017 г). Она делится между сторонами сделки пополам, то есть право приемник оплачивает 175 рублей. Если право приемников несколько — эта сумма делится на всех пропорционально размеру их доли.

Прежде чем оформлять Договор переуступки прав и обязанностей дольщика внимательно изучите Договор долевого участия. Как он должен быть оформлен читайте далее

Обязательные условия сделки

  • Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре. На последней странице договора или на подшитом дополнительном листе стоит штамп Росреестра с номером и датой внесения записи о регистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Сшивка должна быть заверена подписью регистратора и печатью. Обратите внимание на отсутствие(наличие) штампа о регистрации ипотеки.
  • Продавец(Дольщик) — физическое лицо, предоставил вам справку от Застройщика о полной оплате и документы об оплате(платежные поручения, приходные кассовые ордера).
  • Продавец(Дольщик) — юридическое лицо, предоставил вам от Застройщика справку о полной оплате и платежные документы и Акты взаимозачетов на стоимость квартиры, прописанной в Договоре долевого участия.

Подводные камни при покупке «долевки»

У Подрядчиков работ часто на руках не зарегистрированные Договоры долевого участия. Какие риски здесь скрыты?

  • Одна и та же квартира отдана разным Подрядчикам (двойные продажи).
  • Квартира Застройщиком заложена в банк.
  • Квартира арестована судебными приставами.

Понятное дело, что Подрядчик об этом не знает!

Важные условия сделки

  • Застройщик не участвует в Договоре переуступки, согласовывать с ним его не нужно.
    НО! Необходимо уведомить застройщика о переуступке в ближайшее время после регистрации, особенно если строительство завершается.
    Ведь Акт приема-передачи квартиры собственность должен быть составлен на нового Дольщика.
  • Росреестр откажет в регистрации Договора переуступки, если Застройщик уже сдал в Росреестр документы о вводе дома эксплуатацию. В этом случае Продавец обязан оформить право собственности и продать по Договору купли-продажи и только потом ее продавать по Договору купли-продажи с уплатой налогов.
    Какой налог с продажи квартиры
  • Получите от продавца документы, подтверждающие факт оплаты вами денежных средств застройщику или предыдущему дольщику ( в случае неоднократной переуступки прав). Как составить правильно расписку читать далее > >
  • Проверьте полномочия представителя юридического лица на подписание договора и регистрационные действия.
  • У физического лица испросите Согласие супруга на продажу.
    Стоит прочесть: Покупка квартиры у юридического лица

Разъяснение других сложных моментов

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Читайте так же:  Где посмотреть план бти квартиры

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Кто такой дольщик?

Кто такой дольщик
Дольщик – тот, кто имеет право на получение доли от дома, который будет построен.
Дольщики бывают разные (но не в смысле: «черные, белые, красные»).
Дольщиком может быть и застройщик, который, являясь инвестором строительства, вкладывает свои деньги в строительство за право получения доли будущего дома.
Дольщиком может быть подрядчик строительства, которому застройщик уступил право требования доли дома, который будет построен, рассчитавшись таким образом за строительные работы.
Застройщик может расплатиться с подрядчиком деньгами, чтобы на эти деньги подрядчик вел строительные работы и закупал строительные материалы, а может переуступить ему долю дома, который будет построен (в виде одной или нескольких квартир), чтобы подрядчик сам искал на эту долю будущей собственности инвесторов, переуступая им за деньги свои права, а на полученные от переуступки деньги вел бы строительные работы.

Но самая многочисленная часть дольщиков — это те, кто «приобретает квартиры» в новостройке для себя-любимых, для собственного проживания.
Квартир «де-факто» еще нет, «де-юре» — только на бумаге, да и то в будущем. То есть, квартиры — виртуальные, в «воздушном замке», но деньги за них платятся реальные.

Когда дольщик сможет получить свою долю?

Очевидно, тогда, когда дом будет построен. Тогда, когда эту долю, за которую дольщик (выступая в качестве инвестора), заплатил деньги, можно будет увидеть в натуре.
Пока дом строится, у дольщика нет доли: у него есть право требования доли.

Доля от будущего дома, которую получает дольщик, не всегда пропорциональна затраченным им деньгам: кто-то внес деньги на ранних стадиях строительства. Тогда квадратный метр площади будущего дома стоил недорого, да и дома-то не было: котлован один.
Кто-то внес деньги тогда, когда дом уже построен и ведутся строительные работы. Очевидно, что на этой стадии уже меньше рисков, что стройка будет заморожена и дом не будет построен, а потому и квадратный метр доли будущей квартиры стоит дороже.

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только напрямую у застройщика, популярной практикой также является продажа такого жилья другими юрлицами или первыми дольщиками. Фактически в этом случае они продают не саму недвижимость, а переуступают свои права на неё.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил порядок и особенности заключения таких сделок, а также какие риски при этом несёт покупатель.

Что такое переуступка прав

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

Кто обычно выступает в роли продавца в таких сделках

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Требуется ли разрешение застройщика для переуступки

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Читайте так же:  Торги по продаже имущества банкротов как и на каких площадках проводятся

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Какую выгоду получает покупатель при переуступке

При переуступке прав покупатель может приобрести квартиру в недостроенном доме по цене ниже, чем предлагает сам застройщик, который по мере готовности проекта просит все больше и больше денег за квадратные метры. Кроме того, если основная часть квартир в выбранном проекте уже продана, вполне возможно, что подходящий вариант можно будет приобрести у первоначальных дольщиков.

Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.

Как заключается сделка переуступки

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме. Прежде всего, застройщик передает новому дольщику документы об оплате. Если квартира приобреталась в ипотеку, новому покупателю необходимо взять справку о снятии обременения.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

[1]

Какие существуют риски при переуступке прав

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому. Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Безопаснее ли заключать сделку переуступки с подрядчиком

Здесь также нужно знать о некоторых рисках. Генподрядчик может договориться с застройщиком на взаимозачет на работы. В этом случае назначается цена за 1 кв.м.

По словам Олега Ступенькова, между застройщиком и подрядчиком одновременно заключаются ДДУ и договор подряда с указанием условий взаимозачетов. ДДУ сразу подается на регистрацию, но к моменту заключения сделки переуступки он может быть еще не оплачен, поскольку привязан к договору подряда. Следовательно, покупателю квартиры, который собирается заключить договор переуступки с подрядчиком, кроме ДДУ, необходимо проверить счета-фактуры, акты взаиморасчетов и договор подряда, где фигурирует квартира, которую он собирается приобрести. Если сделка переуступки заключается с физическим лицом, необходимо также проверить акт сверки и платежки, убедившись в факте оплаты по ДДУ. Поэтому Ступеньков настоятельно рекомендует подписывать договор переуступки только в офисе продаж застройщика.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Источники


  1. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика); М.: Юрилическая литература, 2013. — 288 c.

  2. Подгорная, Л. И. Deutsche Geschichte in Biografien: Wissenschaft und Kultur / История Германии в биографиях. Наука и культура / Л.И. Подгорная. — М.: Каро, 2015. — 272 c.

  3. Червонюк, В. И. Теория государства и права / В.И. Червонюк. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 704 c.
  4. Историческая наука и методология истории в России XX века. — М.: Северная Звезда, 2016. — 415 c.
  5. Керимов, Д.А. Проблемы общей теории права; М.: Современный гуманитарный университет, 2012. — 121 c.
Кто такой дольщик при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here