Какие коммунальные услуги оплачивает арендатор квартиры

Полезная информация в статье: "Какие коммунальные услуги оплачивает арендатор квартиры". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Плата за найм муниципального жилья: кому и за что платить?

Купить собственные апартаменты получается далеко не всегда так быстро, как хотелось бы. Поэтому государство обеспечивает граждан более доступными по цене квадратными метрами. Для того чтобы правомерно проживать на государственной жилплощади следует вовремя вносить плату за найм муниципального жилья.

Нормативная основа

Основным нормативным актом, регулирующим отношения в сфере аренды муниципального жилья, выступает Жилищный кодекс РФ с последними поправками и изменениями.

Муниципальное жилье — это жилые квадратные метры, которое предоставляется в пользование на основании договора между государством и гражданином, который нуждается в жилплощади.

Оформить наем подобного льготного жилья имеют право исключительно физические лица. Сдача в аренду государственных помещений возможна лишь при условии, что данные апартаменты попадают под определение — нежилой государственный фонд.

Среди населения категорию государственной жилплощади иногда еще называют социальным жильем. Собственником льготного жилья выступает государственный жилищный фонд.

За что нужно платить?

Оплачивать аренду следует согласно положения о плате за найм муниципального жилья. В данном законодательном акте прописывается, что оплата рассчитывается на один квадратный метр площади. На местах органы местного самоуправления устанавливают размеры платы за наем жилого помещения у муниципальных образований.

Порядок взаимоотношений арендодателя и съемщика регулируется гражданским кодексом РФ. Именно в нем прописаны основные требования к сдаваемому жилому помещению по договору.

В соглашении социального найма объекта недвижимости должны быть учтены следующие параметры:

  • расположение жилплощади относительно социальной инфраструктуры района;
  • наличие различного рода приспособлений для облегчения бытовых вопросов;
  • добротность или качество внутренней отделки сдаваемого помещения.

Многие будущие съемщики интересуются, из чего формируется плата за наем жилого помещения.

Согласно договору социального найма жилого помещения в расчет платы за наем помещений входят следующие составляющие:

  • арендный платеж обозначает внесение денежных средств за съем квадратных метров;
  • коммунальный платеж включает в себя все блага цивилизации, предоставленные владельцев;
  • внесение финансов в счет капитального ремонта.

В свою очередь, оплата коммунальных услуг, как и в обычных жилых помещениях, содержит платежки за услуги водоотведения, за горячую и холодную воду, электроэнергию, отопление, расходы на содержание придомовой территории и текущий ремонт. Данный аргумент прописан в р.4 154 статьи ЖК РФ.

Если сумма оплаты изменилась, то арендодатель в установленный законом срок должен письменно и под подпись уведомить об этом квартиросъемщика. В противном случае квартиросъемщик имеет право платить согласно старым тарифам. Да и менять плату за пользование жилплощадью согласно ст. 156 ЖК РФ позволительно лишь раз на три года.

Куда направлять платежи?

Процедура оплаты за наём жилья кардинально отличается от стандартной. Квитанция об оплате приходит съемщикам, как обычно, в первых числах календарного месяца. Оплачивать сумму за наем жилого помещения, установленную владельцем, необходимо непосредственно ему самому или в бухгалтерию управляющей компании.

Управляющая организация или местный орган самоуправления несет ответственность за общую оплату перед поставщиками коммунальных услуг.

Осуществлять платежи за социальный найм следует до десятого числа текущего месяца согласно квитанции на оплату коммунальных услуг.

Не вносить платежи позволено лишь льготной категории населения, которая подпадает под определение «малоимущих». Определением данной категории населения занимаются соответствующие социальные органы.

Проводится комплексный анализ финансовых возможностей всех членов семьи. Освобождению подлежит только платеж за съем апартаментов, коммуналку вносить необходимо всем категориям населения.

Оплата квартплаты за наем муниципального жилья производится на основании установленных тарифов.

В расчет принимаются основные характеристики предоставляемого жилья:

  • размер площади апартаментов;
  • сумма среднестатистического платежа, для каждого региона своя;
  • цена аренды на один квадратный метр;
  • коэффициент комфортности жилплощади.

В каждом регионе тарифная сетка согласуется с контролирующими, фискальными и другими уполномоченными органами. Особый статус имеют такие города, как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь. Установлением всех платежей имеют право заниматься исключительно государственные исполнительные власти.

Льготы и субсидии

Квартиросъемщики муниципальных апартаментов тоже имеют право на субсидирование, которое предусмотрено нормативными актами, установленными государством.

Право на получение субсидии оформляется в специальных органах социальной защиты. Обычно, для этого требуется собрать соответствующий пакет документов и направить его на рассмотрение любым удобным способом.

Современные технологии позволяют осуществить данную опцию не выходя из дома. Отсканировать и отправить документы с помощью интернет-технологий гораздо удобней, чем толпиться в очередях социальных служб.

Единственным документом, который необходимо предоставить лично, является заявление с личной подписью клиента. Право на получение субсидий предоставляется в течение десяти рабочих дней.

Закон определяет и тех, кто не имеет право на получение субсидий:

  • должники по платежам за аренду или коммуналку;
  • лица, которые имеют достаточный доход для внесения платежек;
  • арендаторы, снимающие жилплощадь согласно договору поднайма.

Сумма начисленных субсидий перечисляется клиенту на банковский счет или выплачивается наличными (только гражданам, не имеющих возможности самостоятельно передвигаться).

Выделяя жилье для сдачи в аренду по договору социального найма, правительство стремится проявить заботу о работниках среднего класса. По сравнению с частным съемом данная услуга имеет массу преимуществ.

В первую очередь, это сниженная арендная плата, регулирование взаимоотношений на основании договора. Снимая муниципальное жилье, не нужно волноваться о возможном досрочном прекращении действия договоренности.

Выгодное оформление коммунальных платежей у арендатора

«Главбух», 2005, N 17

На практике арендаторы часто оплачивают коммунальные расходы не в составе арендной платы, а по отдельным счетам арендодателя. Но вот в ФНС упорно настаивают на том, что так делать нельзя ни в коем случае. Налоговики считают, что раз все документы от снабжающей организации оформлены на арендодателя, то только он и вправе отнести «коммуналку» на расходы. А арендатор вообще не может учесть оплату коммунальных платежей в такой ситуации.

Читайте так же:  Договор купли продажи гаража без документов образец

Конечно, точка зрения налоговиков неправомерна, ведь Гражданский кодекс РФ предоставляет организациям право самостоятельно устанавливать в договоре правила взаимодействия друг с другом. Но чтобы обезопасить себя от претензий инспекторов, арендатору нужно позаботиться о том, чтобы правильно оформить договор аренды и подготовить все необходимые документы. Как это сделать, мы подробно объясним в данном материале.

Также расскажем о двух других, менее проблемных способах оформления коммунальных расходов — когда арендатор напрямую заключает договор со снабжающей организацией и когда «коммуналка» входит в арендную плату.

Кроме того, отдельно дадим решение для тех случаев, когда одна из сторон находится на «упрощенке».

Для наглядности мы сравнили различные варианты расчетов за коммунальные платежи в таблице на странице 21.

Плюсы и минусы вариантов учета коммунальных платежей в расходах арендатора

Арендатор перечисляет плату за коммунальные услуги отдельно

Итак, прежде всего разберем способ, когда договор на коммунальное обслуживание со снабжающей организацией заключил арендодатель. И при этом арендатор возмещает коммунальные услуги не в составе арендной платы, а отдельной суммой.

Это означает, что арендодатель сам оплачивает счета за «коммуналку», а потом перевыставляет их арендатору на сумму коммунальных услуг, потребленных арендатором. Тот в свою очередь перечисляет деньги арендодателю. То есть фактически арендодатель выступает в роли посредника.

Как мы уже говорили, при этом способе у арендатора наверняка возникнут проблемы с проверяющими. В некоторых регионах инспекторы считают, что поскольку снабжающая организация выставила все документы на имя арендодателя, то арендатор не вправе учесть коммунальные расходы.

Тем не менее арбитражная практика свидетельствует, что арендаторам удавалось доказать обратное. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2001 г. по делу N 2301.

Также выгодное для налогоплательщиков Письмо по этой проблеме выпустило УМНС России по г. Москве от 22 июля 2003 г. N 26-12/40946. В нем налоговики указали: если арендатор оплачивает коммунальные услуги по перевыставленным арендодателем счетам, то он вправе эти расходы включить в состав прочих затрат, связанных с производством и реализацией.

Чтобы проблем было меньше, в договоре аренды нужно четко прописать, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг и выставлять ему счета на основании счетов снабжающей организации. А арендатор обязан возмещать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг на основании выставленных арендодателем счетов.

Кроме того, советуем арендатору иметь не только счет арендодателя, но и копию счета снабжающей организации, а также порядок расчета коммунальных платежей, согласованный с арендодателем. Эти документы также помогут доказать экономическую обоснованность в случае, если инспектор начнет придираться к правомерности включения в расходы коммунальных затрат.

Что касается НДС по коммунальным услугам, то, чтобы арендатор смог принять его к вычету, арендодатель должен выписать от своего имени счет-фактуру на сумму коммунальных платежей, потребленных арендатором.

Кроме того, арендатору лучше попросить у арендодателя еще и копию счета-фактуры снабжающей организации. Тогда арендатор сможет проверить, правильно ли рассчитана стоимость услуг, потребленных им. Определить такую стоимость можно:

  • в зависимости от доли площади, занимаемой в арендуемом здании;
  • с помощью отдельных счетчиков;
  • другим способом, выбранным сторонами.

Вот образец договора аренды:

Примечание. Мнение специалиста

Чайка Игорь Евгеньевич, руководитель департамента аудита центра налогового планирования «Корпус права»

Как лучше оформить договор, если арендатор оплачивает коммунальные услуги отдельно

На практике достаточно распространена ситуация, когда стоимость коммунальных услуг арендатор возмещает не в составе аренды, а отдельным платежом. Арендодатель оплачивает счета снабжающей организации, а затем перевыставляет их арендатору. То есть фактически выступает в роли посредника. Налоговики могут придраться, что так оформлять коммунальные расходы нельзя, так как не арендодатель оказывает коммунальные услуги, а снабжающая фирма. Чтобы этого избежать, необходимо в договоре аренды закрепить условие о том, что арендодатель обязан обеспечить предоставление арендатору коммунальных услуг, а арендатор обязан возместить их стоимость арендодателю. Кроме того, существует важный аргумент — Постановление Президиума ВАС РФ от 9 ноября 1999 г. N 7235/98, в котором суд указал: арендатор вправе учесть коммунальные расходы, оплаченные по счетам арендодателя.

Арендатор оплачивает коммунальные услуги в составе арендной платы

Если договор со снабжающей организацией оформлен на арендодателя, то возместить свои расходы на коммунальные услуги он может, увеличив на их сумму арендную плату. В этом случае в договоре прописывают, что арендная плата состоит из двух частей — постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за «коммуналку»).

Такой способ для арендатора удобен, так как ему не нужно учитывать коммунальные платежи и вести расчеты со снабжающей организацией. Он просто всю стоимость аренды отнесет на расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ) и уплаченный по аренде НДС примет к вычету. Для этого ему понадобятся акт оказанных услуг, подписанный им и арендодателем, счет-фактура арендодателя и документ об оплате аренды.

Здесь стоит обратить внимание на такой нюанс. Если арендодатель предоставляет в пользование целое здание, то он просто к сумме арендной платы прибавляет всю стоимость коммунальных услуг, указанную в счете снабженца.

Если же в аренду сдается часть здания, то прежде нужно рассчитать, какую часть коммунальных расходов понес именно арендатор. Сделать это можно, установив в помещении съемщика отдельный счетчик, разделив «коммуналку» пропорционально арендуемой площади или другому показателю. И уже полученную сумму прибавить к размеру арендного платежа.

При таком варианте не исключено, что инспекторы попросят предоставить копии счетов и счетов-фактур снабжающей организации и согласованный порядок расчета коммунальных расходов, потребленных арендатором.

Арендатор заключил договор со снабжающей фирмой

Пожалуй, самый беспроблемный для арендатора способ — напрямую заключить договор со специализированной организацией.

Удобство этого варианта состоит в том, что арендатор напрямую работает со снабжающим предприятием, а потому все документы оформлены именно на него, а не на арендодателя. Поэтому арендатор без проблем сможет учесть коммунальные расходы при расчете налога на прибыль (пп. 5 п. 1 ст. 254 Налогового кодекса РФ), а «входной» НДС принять к вычету.

Читайте так же:  Что делать в случае затопления квартиры

Однако этот способ довольно сложен в исполнении — не всегда на практике легко перезаключить договор на коммунальное обслуживание. Ведь изначально он оформлен на арендодателя. Поэтому к такому способу прибегают, как правило, при долгосрочной аренде.

Подведем итоги. Самым удобным и выгодным вариантом учета коммунальных расходов является тот, при котором «коммуналка» включается в состав арендной платы. Ведь в таком случае арендатор может включить в расходы всю арендную плату, в том числе и коммунальные платежи. А всю сумму «входного» НДС по аренде имеет право принять к вычету (если арендодатель на общей системе налогообложения).

Тот вариант, когда арендатор заключает договор со снабжающей организацией, выгоден с точки зрения налогообложения. Ведь документы от снабжающей фирмы выставлены на имя арендатора, и он без проблем сможет учесть в расходах коммунальные платежи и уплаченный по ним НДС принять к вычету. Серьезный недостаток этого способа — это то, что договоры с обслуживающими организациями придется перезаключать с арендодателя на арендатора. А это не всегда возможно реализовать.

Вариант расчетов за «коммуналку» отдельно от арендной платы самый проблемный. Как мы уже отмечали, многие налоговики не соглашаются с таким способом расчетов за аренду, аргументируя это тем, что арендодатель не может перевыставлять документы на услуги, которые он фактически не оказывает. А значит, арендатор неправомерно включает в расходы коммунальные платежи и принимает «входной» налог к вычету. Об особенностях учета коммунальных платежей у арендатора, когда он или арендодатель применяет «упрощенку», мы рассказали на с. 25.

Коммунальные платежи при аренде. Доход арендодателя или нет?

«Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение», 2006, N 7

Многие организации, находящиеся на УСН, сдают в аренду принадлежащие им объекты недвижимости (складские, офисные и торговые помещения). При этом арендодатель как собственник сдаваемых в аренду объектов недвижимости заключает соответствующие договоры с энерго-, тепло-, водоснабжающими организациями, которые за оказанные услуги выставляют ему счета на оплату. Одни арендодатели погашают долг перед коммунальными организациями самостоятельно и получают возмещение соответствующих сумм в виде арендной платы или сверх ее по отдельным платежным документам. Другие предусматривают в договоре аренды обязанность арендаторов оплачивать счета за коммунальные услуги обслуживающим организациям напрямую. Являются ли суммы коммунальных платежей, уплаченные арендаторами коммунальным организациям напрямую, доходом для «упрощенца»-арендодателя? Ответу на данный вопрос посвящена эта статья.

Официальная позиция по этому поводу была высказана Минфином России в Письме от 16.08.2005 N 03-11-04/2/48, где содержится неутешительный для налогоплательщиков ответ на вышеуказанный вопрос — да, является. Минфин обязал налогоплательщиков в обязательном порядке включать суммы коммунальных платежей, перечисляемых арендатором поставщикам коммунальных услуг напрямую, в состав доходов. Вывод финансового ведомства прост: в случае, если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу. Обоснования данному выводу в Письме нет.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Позиция финансового ведомства ожидаема. Исключить эти суммы из налогооблагаемого оборота организаций-«упрощенцев» для фискального ведомства представляется, видимо, недопустимым, тем более что этому есть, казалось бы, вполне логичное объяснение. Фактически арендатор погашает обязательство арендодателя перед коммунальщиками. В бухгалтерском учете такая оплата будет отражаться как погашение арендодателем своей кредиторской задолженности. Поэтому, на первый взгляд, вывод весьма обоснованный.

Обоснованный, если не заглянуть в проблему глубже, но до этого чиновники Минфина, естественно, не доходят. И действительно, зачем? Ведь этот анализ не позволит обложить налогом суммы, которые по сути доходом арендодателя не являются. По мнению Минфина, суммы, фактически проходящие транзитом от арендодателя к коммунальной организации, являются доходом первого и подлежат обложению единым налогом в полном объеме, так как при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду.

Письмо Минфина, краткое и лаконичное, фактически не раскрывающее тонкости правовых отношений, возникающих между арендодателем, арендатором и поставщиком коммунальных услуг, наводит на мысль, что для чиновников из финансового ведомства все просто. Но мы, пока не проанализируем ситуацию, не прочувствуем ее экономической сущности и не раскроем ее перед нашими читателями, делать выводов не будем. Итак, какие взаимоотношения возникают в своеобразном «любовном треугольнике» арендодатель — арендатор — коммунальщик? Чем является для арендодателя сумма коммунальных платежей, перечисленных арендатором?

Суммы превышения целевых сборов над расходами (переборы) и суммы превышения расходов над сборами (недоборы) засчитываются или добираются в последующие отчетные периоды. Указанные суммы на финансовые результаты от эксплуатационной деятельности или иной деятельности предприятий не относятся и на счете 80 «Прибыли и убытки» не учитываются.

Бухгалтерский учет вышеуказанных сборов и расходов ввиду их целевого назначения ведется обособленно от учета доходов и расходов по эксплуатационной деятельности жилищного хозяйства или иной деятельности предприятия, на балансе которого находится жилищный фонд (на отдельных субсчетах к счету 96 «Целевые финансирование и поступления» по видам услуг, отопление, водоснабжение и канализация, электроэнергия, газ, горячее водоснабжение (подогрев воды) и т.д.).

Может быть, такой порядок Минфин установил только для наймодателей жилого фонда? Нет. «Экономической судьбе» коммунальной платы, полученной организациями, на балансе которых находится жилой фонд, в том числе и от арендаторов нежилых помещений, в Письме посвящен п. 11. Приведем его дословно:

«С квартиросъемщиков и арендаторов нежилых помещений взимается плата за следующие виды коммунальных и других услуг: отопление, водоснабжение и канализация, газ, электроэнергия, горячее водоснабжение (нагрев воды), радио, телевизионные антенны, очистка выгребных ям в неканализованных домах, очистка за счет дополнительных сборов арендаторов при особом загрязнении участков, прочие коммунальные услуги.

Читайте так же:  Мфо мосзайм обзор предложений и отзывы

При отражении в учете этих сумм на счете 96 «Целевые финансирование и поступления» следует иметь в виду, что по дебету отражаются следующие расходы:

по «отоплению» — стоимость израсходованного топлива, газа, материалов; заработная плата персонала, занятого центральным отоплением, с отчислениями на социальные нужды; уборка и вывозка шлака; износ малоценного инвентаря, инструмента и спецодежды; расход электроэнергии на двигатели и освещение котельной и другие расходы, связанные с центральным отоплением, а также суммы по счетам квартальных котельных и ТЭЦ при централизованном получении тепла для отопления;

[3]

по «водоснабжению и канализации» — стоимость израсходованной воды по счетам водоснабжающей организации согласно показаниям водомеров. Стоимость израсходованной воды распределяется: с квартиросъемщиков — исходя из норм, утвержденных местными органами власти; с арендаторов нежилых помещений — в пределах сумм, предусмотренных сметами (поливка улиц, расход воды на общественные туалеты, на центральное отопление и т.п.). Нераспределенная сумма составляет недобор и подлежит по решению местных органов власти списанию в убыток (если установлена утечка) либо довзысканию с квартиросъемщиков и арендаторов;

по «электроэнергии» — расчеты с квартиросъемщиками и арендаторами, пользующимися в отдельных случаях электроэнергией через счетчики жилищно-эксплуатационной организации. В этих случаях стоимость потребленной электроэнергии отдельными квартиросъемщиками и арендаторами определяется по мощности установленных у них токоприемников или по показаниям контрольных счетчиков;

по «газу» — расчеты с квартиросъемщиками за пользование газом аналогично учету расчетов за воду и электроэнергию;

по «горячему водоснабжению (подогреву воды)» — расчеты с квартиросъемщиками и арендаторами по снабжению горячей водой согласно смете или установленному расчету на каждого проживающего;

по «радио» — абонентная плата за пользование радиотрансляционной сетью в радиофицированных домах по предъявленным счетам жилищно-эксплуатационной организации организациями связи;

по «телевизионным антеннам» — расчеты за пользование проживающими коллективными антеннами по тарифу, установленному местными органами власти;

по «очистке выгребных ям в неканализованных домах» — расходы по очистке выгребных ям, распределенные по числу лиц, проживающих в домах и работающих у арендаторов нежилых помещений по тарифу, установленному местными органами власти;

по «очистке за счет дополнительных сборов арендаторов при особом загрязнении участков» — расчеты с арендаторами за уборку и вывозку мусора при особом загрязнении территории мусором из-за специфической деятельности арендатора (торговля овощами, столовые и т.п.);

по «прочие» — расчеты по прочим коммунальным услугам, покрываемым целевыми сборами».

Итак, в 1993 г. у Минфина экономическая сущность коммунальных платежей, полученных арендодателем, вопросов не вызвала — это средства целевого финансирования. Сейчас же они определяются как доход. Позвольте спросить, с чем связано такое «перерождение» экономической сущности коммунальных платежей? На наш взгляд, изменилась не экономическая сущность этих сумм, а сущность Минфина, который стал по сути фискальным ведомством и в связи с этим совершенно по-другому оценивает те или иные операции.

Еще раз зададимся вопросом, можно ли сказать, что арендодатель получает доход от реализации. В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе права собственности права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Если рассмотреть структуру взаимоотношений между арендатором, арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, то можно заметить, что арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг, ведь он их не производит. В подтверждение добавим, что арендодатель не имеет лицензии, дающей, например, право поставлять электроэнергию. Поставщиками являются энерго- и водоснабжающие организации. И для арендодателя коммунальные платежи, «перевыставляемые» арендодателем арендатору, являются транзитными. Являются ли они для арендодателя доходом? В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Разве возникает у арендодателя в анализируемой ситуации экономическая выгода? На наш взгляд, очевидно, что нет.

Возможно, есть какие-то другие моменты, которые позволили Минфину придти к такому выводу? Как сказано в ст. 346.15 НК РФ, доходы от реализации определяются в соответствии с п. 2 ст. 249 НК РФ, которым установлено, что выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

[2]

Может быть, коммунальные платежи можно причислить к поступлениям, связанным с расчетами за реализованные товары (работы, услуги)? Посмотрим, уплату каких платежей Гражданский кодекс связывает с договором аренды. Анализ гл. 34 ГК РФ позволяет сделать вывод, что арендатор по договору аренды обязан внести арендодателю лишь арендную плату, которая в силу ст. 614 ГК РФ осуществляется в виде:

  1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  3. предоставления арендатором определенных услуг;
  4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из этих положений нельзя сделать вывод, что в рамках договора аренды могут предусматриваться какие-либо иные платежи, кроме арендной платы. Таким образом, если договор аренды содержит условие о дополнительном (сверх сумм арендной платы) платеже, то можно сказать, что фактически он является смешанным. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Читайте так же:  Раздел имущества при сожительстве судебная практика

В договоре, в котором оплата коммунальных услуг установлена сверх арендной платы, присутствуют признаки двух договоров: договора аренды и посреднического договора.

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения организации не учитывают доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ. Откроем пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ и прочитаем: при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде. имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

Поэтому коммунальные платежи арендатора, на наш взгляд, могут быть отнесены к доходам комиссионера, которые на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ можно не учитывать в целях налогообложения.

Ситуация с определением коммунальных платежей, уплаченных арендатором напрямую поставщикам коммунальных услуг, не простая. Есть серьезные доводы, согласно которым более правильной в этом вопросе является позиция Минфина. Однако есть и такие, которые заставляют в ней усомниться. Последние мы и довели до сведения наших читателей.

Кто оплачивает коммунальные платежи при сдаче квартиры?

Аренда недвижимости – распространенная услуга, которой пользовались большинство россиян. Арендатор ежемесячно платит собственнику квартиры за предоставляемые квадратные метры.

Нередко между арендатором и квартиросъемщиком возникает спор по вопросу, кто оплачивает коммунальные услуги при аренде квартиры. Согласно законодательным актам эта обязанность ложится на того, кто пользуется услугами ЖКХ, но как выглядит ситуация на самом деле?

Что гласит закон?

Во время проживания в арендуемой квартире жилец в полной мере пользуется всеми благами цивилизации: электроэнергией, теплом, горячей и холодной водой, канализацией, газом. Но кто будет платить за все эти прелести, предстоит решить договору аренды, который собственник квартиры и арендатор подписывают перед заселением.

В соответствии с нормами бухгалтерского учета и налоговой базы арендатор обязан регулярно выплачивать налог с получаемой прибыли от аренды сдаваемой им недвижимости.

Налог может идти только от суммы аренды, на другие платежи, в том числе получаемую сумму за коммунальные платежи, налог не начисляется. Поэтому они должны быть прописаны отдельной графой и в сумму аренды не включаться.

Правильнее всего составить два отдельных договора, в одном прописать все обязательства по сумме и срокам арендной платы, в другом – обязательства по оплате коммунальных платежей.

Лучше всего указать способ, по средством которого собственник недвижимости будет контролировать своевременность оплаты коммунальных услуг. Это поможет избежать нарушения достигнутой договоренности.

Например, можно указать, что квартиросъемщик в срок до пятнадцатого числа обязан прислать копии всех оплаченных квитанций за предыдущий расчетный период. Так как согласно законодательству собственник недвижимости обязан рассчитываться за потребленные коммунальные услуги вовремя.

Как учитываются коммунальные платежи при сдаче квартиры – решать участникам сделки, но в случае образования задолженности ответственность за это будет возложена на владельца помещения.

В том случае, если долг по коммунальным платежам образовался не по вине собственника, а в результате халатного отношения арендатора, этот факт придется доказывать. Что будет очень сложно сделать.

При наличии на руках всех договоров, собственник может подать в суд на нерадивого квартиросъемщика и потребовать возмещения просроченных платежей. Но даже в этом случае процесс может затянуться на длительный период.

В случае невыполнения арендатором достигнутой ранее договоренности по оплате коммунальных платежей собственник квартиры имеет полное право досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Собственник и арендатор могут разделить расходы по содержанию недвижимости, например, квартиросъемщик может взять на себя обязательства по своевременной оплате всех счетов от ресурсоснабжающих организаций, в то время как собственник недвижимости будет оплачивать счета за содержание квадратных метров и капитальный ремонт.

Но чтобы в последующем не возникло недоразумений, все это нужно прописать в договоре. В случае нарушения данного договора одной из сторон пострадавшая сторона имеет право привлечь безответственного партнера к гражданско-правовой ответственности.

Как правильно составить договор аренды

Собственник квартиры может составить несколько договоров с арендатором квартиры. В первом необходимо прописать все нюансы по пользованию недвижимостью, срокам и сумме арендой платы за определенный срок.

Во втором договоре прописать порядок внесения коммунальных платежей. Это может быть фиксированная сумма, которую арендатор также ежемесячно будет передавать собственнику квартиры, а тот вносить платеж по квитанции. Второй вариант – арендатор самостоятельно будет вносить платежи по квитанциям. В этом случае договор должен содержать дополнительный пункт, в котором будет прописано, что собственник квартиры выступает в качестве посредника.

Другими словами, арендатор обязуется своевременно перечислять арендодателю сумму коммунальных платежей, а тот, в свою очередь, будет вносить платежи по квитанциям. В договоре обязательно должен содержаться пункт с датами проведения перечисления сумм за коммунальные услуги на счет собственника квартиры.

Можно заключить договор с обозначением двух сумм – основной – за аренду и дополнительной – за коммунальные услуги, но в этом случае велик риск того, что сделку могут признать ничтожной.

В том случае, если собственник жилья занимается сдачей недвижимости в аренду на профессиональном уровне и это его единственный источник дохода, то вся сумма, указанная в договоре будет прописана в качестве его дохода.

С получаемой прибыли он будет самостоятельно оплачивать коммунальные платежи и вписывать их в графу «внереализационных расходов».

Какая информация должна быть в договоре?

Что еще должно быть указано в договоре:

Читайте так же:  Сроки проведения межевания земельного участка по закону

При желании стороны могут включать столько пунктов, сколько посчитают необходимым, но важно, чтобы ни один из них не противоречил нормам действующего законодательства.

В том случае, если стороны затрудняются составить грамотный договор, который в полной мере удовлетворил бы всех участников сделки, можно воспользоваться услугами грамотного юриста, который поможет учесть все нюансы при составлении этой бумаги.

Как собственник может проконтролировать операции своевременность оплаты

В том случае, если стороны пришли к соглашению и решено было обязанность за своевременность оплаты коммунальных платежей возложить на квартиросъемщика, хозяину недвижимости, все-таки, имеет смысл наладить систему контроля за своевременностью этих платежей.

Так как он является заинтересованным лицом:

Можно ли включить коммуналку в арендную плату?

При желании, коммунальные платежи также можно внеси в договор аренды, прописав сумму коммуналки фиксированной цифрой. Закон этого делать не обязывает, но участник сделки по обоюдному согласию могут поступить таким образом.

После установления фиксированной суммы за коммунальные платежи, собственник квартиры не будет иметь право требовать сумму большую, чем указано в договоре. Даже если по акту плата за коммунальные услуги выросла.

Большим плюсом данного метода является то, что обе стороны получают возможность вести постоянный контроль за своевременностью оплаты ресурсоснабжающим организациям.

При этом не обязательно продумывать дополнительные методы контроля оплаты за коммуналку. Арендатор ежемесячно до указанной в договоре даты будет передавать или перечислять всю требуемую сумму на счет собственника квартиры.

В том случае, если коммунальные услуги подорожают, собственник может поднять платеж до необходимого размера, но сделать он это может только на условиях, прописанных в договоре. Если в нем обозначено, что это можно сделать раз в год в августе, поднять платеж в апреле не получится.

Серьезным минусом такого варианта является то, что арендатор может использовать ресурсы сверх меры, что приведет к значительному удорожанию данной услуги. Особенно сложно подстроиться под зимний период, когда к прочим коммунальным благам добавляется отопление.

Если в доме стоят теплосчетчики, то сумма за тепло будет зависеть напрямую от потребленного объема. Но в зависимости от температуры на улицы эти объемы месяц от месяца могут значительно отличаться.

По этим причинам собственник и арендатор чаще всего выбирают вариант, при котором последний ежемесячно перечисляет собственнику сумму за потребленные коммунальные платежи в соответствии с квитанциями. Этот вариант позволяет избежать недоплат и просрочек со стороны арендатора, и гарантирует оплату коммунальных платежей в полном потребленном объеме.

Плюсы такого варианта:

  • прозрачность всех финансовых операций;
  • арендатор полностью уверен в своевременности поступления платежей;
  • доход собственника квартиры остается фиксированным, не меняющимся от размера коммуналки;
  • квартирант получает возможность самостоятельно контролировать потребляемые коммунальные услуги.

Правда, не обошлось и без недостатков. Собственнику придется самостоятельно проводить оплату коммунальных платежей.

При этом получаемая от арендатора сумма будет в полном объеме приниматься как доходная часть и учитываться при расчете налога на доход.

Нюансы и особенности

При обсуждении условий договора аренды имеет смысл сразу учесть все возможные варианты оплаты коммунальных услуг. В том случае, если на момент заключения договора в квартире имеется задолженность по коммуналке, этот момент имеет смысл сразу обозначить.

Должен ли квартиросъемщик взять на себя обязательства по погашению сложившегося долга, или собственник жилья сделает это самостоятельно за счет собственных средств.

Оплата за пользование ресурсами начисляется ежемесячно, а значит и оплата по счетам также должна проводиться в ежемесячном режиме. Необходимо четко определить, будет ли сумма аренды представлять собой единую сумму, или будет делиться на две составляющие: аренда и коммунальный платеж.

В том случае, если арендодатель устанавливает фиксированную сумму платежа за коммунальные услуги, будет ли в этом случае арендатор каким-то образом ограничен в пользовании коммунальными ресурсами или за сверх расходы он будет обязан производить дополнительную доплату.

[1]

При этом важно учесть и обратную сторону. В том случае, если квартиросъемщик сможет сэкономить на потреблении услуг, получит ли он за это определенную скидку?

Каким образом может производиться оплата коммунальных платежей?

  1. Передача наличных средств при личной встрече арендатора и собственника недвижимости.
  2. Передача наличных средств через посредника.
  3. Перечисление необходимой суммы на банковский счет собственника.
  4. Квартиросъемщик самостоятельно вносит платежи по квитанциям, направляя на собственника копии квитанций, подтверждающих факт оплаты.

За какие услуги должен платить квартирант

Что входит в коммунальные услуги при аренде квартиры? По перечню услуг, которые будет оплачивать квартирант, договариваться необходимо заблаговременно.

Как правило в коммуналку входят все пункты, которые предлагает данный вид жилья:

  1. Текущее содержание – сюда входит уборка подъезда, придомовой территории.
  2. Содержание лифта – в том случае, если таковой имеется.
  3. Коммунальные услуги – вода, канализация, электроэнергия, газ.
  4. Телекоммуникации – телевидение, интернет, телефон.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Расчет всех этих показателей проводится по тарифной ставке, остальные рассчитываются по приборам учета. Единственный момент, обязательства по оплате капитального ремонта, как правило, собственник жилья берет на себя.

Источники


  1. Мархгейм, М. В. Правоведение / М.В. Мархгейм, М.Б. Смоленский, Е.Е. Тонков. — М.: Феникс, 2009. — 416 c.

  2. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.

  3. Василенко, А. И. Теория государства и права / А.И. Василенко, М.В. Максимов, Н.М. Чистяков. — М.: Книжный мир, 2007. — 384 c.
  4. Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.
  5. Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.
Какие коммунальные услуги оплачивает арендатор квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here