Какая стоимость больше кадастровая или рыночная

Полезная информация в статье: "Какая стоимость больше кадастровая или рыночная". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Кадастровая и рыночная стоимость

Впервые с оценкой недвижимости я столкнулась при продаже своей квартиры. Это был опыт, заставивший меня изучить все тонкости оценочной стоимости. Благодаря ему, приобретение нового жилья прошло для меня гораздо проще и быстрее. Хочу поделиться полезной информацией с теми, кто стоит на пороге сделок с недвижимым имуществом.

Основные отличия рыночной и кадастровой стоимости

Рыночная стоимость напрямую зависит от условий, существующих в сфере недвижимости. Размер цены на квартиру диктуется потребительским спросом. Кадастровое заключение основано на анализе и оценке объектов региональными или муниципальными властями.

Данные величины имеют существенные различия. Основные из них приведены в таблице сравнения.

Вид Необходимость и цель оценки Кто назначает и устанавливает Особенности процедуры Где фиксируется информация
Рыночная Осуществление купли или продажи недвижимости. Назначенный собственником оценщик или сам собственник по согласованию сторон, участников сделки. Учитываются все нюансы и особенности объекта недвижимости, включая обременение и ограничения. Договор о купле-продаже.
Кадастровая Установление размера налога на недвижимое имущество и от его продажи. Местная администрация назначает инженера-оценщика. Общая оценка, не включает индивидуальные особенности объекта оценки. Запись в Госреестре или сведения на сайте ЕГРН.

Преимущество рыночной оценки заключается в определении действительной стоимости объекта недвижимости с использованием сведений о спросе, состоянии рынка и платежеспособности населения. Кадастровая стоимость подобной информации не учитывает и может быть необоснованно завышена.

Разобраться в тонкостях описанных величин поможет подробное изучение особенностей каждого вида.

Рыночная стоимость квартиры

Сделка купли-продажи недвижимости процедура ответственная, требующая соблюдения всех норм и правил, регламентируемых законодательством. Понимание нюансов, связанных с данной частью рыночных отношений упростит процесс оформления необходимых документов.

Сумма денег, за которую владелец жилья готов его продать, а покупатель приобрести, является рыночной стоимостью. Она устанавливается свободно, согласно договоренности между продавцом и покупателем и указывается в заключенном договоре.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Процедура оценки зависит от нескольких факторов.

  • Количество и метраж отдельных помещений в квартире, ее общая площадь.
  • Количество и расположение подсобных помещений, балконов, лоджий с учетом их состояния на момент сделки.
  • Тип санузла, его расположение и функциональность.
  • Отсутствие или наличие газопровода, электрики, водопровода, канализации, и системы отопления, их исправность.
  • Общее состояние квартиры с учетом проводимого ремонта и наличия мебели.
  • Год постройки дома, этажность и состояние, в котором находится подъезд.

На стоимость квартиры влияет удаленность от центра населенного пункта. Несогласованная перепланировка, залог на объект продажи или возможность появления претензий на жилье третьих лиц значительно снижает цену и затрудняет совершение сделки.

Необходимость процедуры

Выводы, сделанные в ходе установления цены объекта, могут использоваться в следующих случаях:

  • жилье передается в залог при оформлении ипотеки
  • определение реальной цены при продаже или покупке
  • определение стоимости в случае банкротства
  • для оспаривания кадастровой стоимости

В перечисленных ситуациях оценщиком делается заключение о действительной стоимости на данный период времени. Рыночная цена напрямую зависит от региона, платежеспособности населения и существующего в нем спроса на недвижимость.

Кадастровая стоимость квартиры

Данный вид стоимости – это величина, определяемая уполномоченным лицом в процессе государственной оценки. Заключения кадастра и сведения об установленной рыночной стоимости отличаются. Причиной тому служат разные методы, используемые назначенным представителем.

Факторы, влияющие на оценку

Процедура проводится квалифицированным специалистом, кадастровым инженером. Целью работы является определение итогового результата с занесением его в Госреестр. При оценке учитываются несколько факторов.

  • Место расположения объекта продажи.
  • Время использования с учетом даты постройки и ввода в эксплуатацию.
  • Степень изношенности при эксплуатации.
  • Размеры и планировка квартиры.
  • Материалы, из которых простроен объект оценки.
  • Уровень доходов в регионе.

При таком методе оценки не берутся во внимание индивидуальные особенности квартиры, связанные с наличием ограничений, перепланировок и запретов. Специалист делает выводы на основании существующих документов и сведений, полученных из имеющихся ресурсов.

Необходимость кадастровой оценки

Установление стоимости имущества с привлечением государственных органов потребуется в следующих случаях:

  • проведение расчетов для налогообложения имущества
  • осуществление выплаты налога от продажи квартиры
  • оформление ипотеки
  • назначение и получение пособий и субсидий
  • передача имущества в наследство

Данный вид оценки проводят один раз в три года. На момент осуществления сделки необходимо заказывать свежую выписку из Гостреестра.

Кадастровая стоимость земельного участка

Государственная оценка земель проводится каждые пять лет. Результат кадастра будет зависеть от категории и качества земли, размеров участка и возможности получения потенциальной прибыли от использования в будущем.

Необходимость получения оценки

Заключение, сделанное уполномоченным лицом, будет использовано для определения:

  • размера подоходного налога при продаже
  • налога на землю
  • арендной ставки на участки, принадлежащие государству

Кроме того без результатов кадастра не обойтись при делении совместно нажитого имущества и при оформлении наследства с участием нескольких наследников.

Рыночная стоимость земельного участка

Осуществляя продажу земли, собственник имеет полное право устанавливать цену по договоренности с покупателем. Ее величина может быть изменена в ходе прохождения сделки. В случае удовлетворения обеих сторон, заключается договор, в котором указывается стоимость участка. Перед этим продавец проводит самостоятельную оценку участка своей земли, или приглашает независимого специалиста.

Читайте так же:  Отвод судьи в арбитражном процессе практика

При расчетах учитываются:

  • размеры участка
  • качество земли
  • наличие построек
  • затраты на обустройство
  • наличие инфраструктуры

Выводы о реальной стоимости делаются на основании исследований ситуации на земельном рынке. При продаже или покупке территории участники сделки могут ориентироваться на данные Госреестра. В таком случае важно учитывать, что указанная в нем стоимость может превышать рыночную оценку.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости: откуда она берётся и меняется ли ежегодно?

Знаете ли Вы, что именно от величины кадастровой стоимости завит налог на недвижимость?

В связи с этим каждый владелец хотел бы уяснить, что такое кадастровая стоимость недвижимости, откуда эта стоимость берется, как узнать, насколько она правильная, и что делать, если эта цифра действительно окажется завышенной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Итак, что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, которая зафиксирована в ГКН, и при получении выписки из Росреестра будет указана именно она.

Эта стоимость должна быть в идеале максимально приближена к сумме рыночной оценки.

Понятие, методы и подходы определения, все нюансы относительно кадастровой стоимости жилья регламентируются такими законодательными актами:

Все объекты, зарегистрированные в ГКН, подлежат обсчету на предмет определения именно этой стоимости квартиры, дома, комнаты.

Чтобы узнать реестровую оценку своей недвижимости, нужно обратиться в кадастровую палату Росреестра с заявлением о выдаче справки. В этом документе будет указана не только сумма, но и дата ее внесения в ГКН – это немаловажно.

Что такое кадастровая стоимость, узнаете из видео:

Откуда берется кадастровая стоимость недвижимости?

Каждый из субъектов РФ проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, в том числе и жилья. Разработаны стандарты такой оценки, рекомендации по их применению сосредоточены в таких документах федерального уровня, как Приказы Минэкономразвития РФ:

Приказ № 508 как раз и является актом, утвердившим Федеральный стандарт оценки (ФСО №4).

Такая оценка проводится Федеральной службой гос. реестра.

Оценщики, руководствуясь этими документами, имеют право на свое усмотрение выбирать и применять подходы, методы, факторы ценообразования, но все это должно быть обоснованно.

Так как жилые объекты в подавляющем большинстве являются серийными, построенными по типовым проектам, то их можно сгруппировать в пределах одного района и применять сравнительный метод.

На государственном уровне принимается решение о необходимости выполнить кадастровую оценку объектов недвижимости, составляют список из этих объектов. Оценщики отбираются на основе тендеров, победители которых получают право заключить договора на выполнение расчетов оценки.

Только после проверки правильности использованных методов эти результаты утверждаются и могут быть использованы в базах ГКН.

Собственника жилья в известность не ставят, эти расчеты производятся в рамках федеральной программы, рассчитанной на срок до 2020 г. Кадастровая стоимость нежилого помещения также нужна и будет проводиться, если сведения об этом объекте внесены в гос. реестр.

Для чего она нужна?

С 01.01. 2015 г. Законом №284-ФЗ от 04.10.2014 изменены условия обложения налогом имущества физ. лиц: теперь этот налог будет рассчитываться, исходя из величины кадастровой стоимости жилья, так как инвентаризационная цена объектов недвижимости перестала быть актуальной (этот показатель в десятки раз меньше реестровой).

[2]

Кадастровая стоимость нужна по каждому объекту для возможности взимать имущественный налог в соответствии с п.1 ст. 402 НК РФ.

От чего зависит?

Реестровая стоимость находится в прямой зависимости от таких факторов:
  1. материалов, использованных при возведении здания;
  2. Возраста строения и степени его износа;
  3. Района расположения;
  4. Площади и пр.

Процесс определения суммы не включает выезда на место, поэтому индивидуальные отличия каждого из объектов оказываются неучтенными (давность проведения ремонта, качество и стоимость материалов отделки, состояние и ценовой уровень сантехнических приборов и пр.).

Выходит, что квартиры с одинаковой площадью в одном доме будут иметь одинаковую реестровую стоимость, хотя одна из них не ремонтировалась с момента сдачи дома в эксплуатацию, а другая – недавно отремонтированная, ухоженная, укомплектованная дорогим импортным сантехническим оборудованием.

Не может быть учтено и такое обстоятельство, например, как нахождение прямо под окнами площадки для мусорных баков или иного вида, который может подпортить впечатление и сбить цену.

При обсчете реестровой цены нежилого помещения важную роль могут сыграть еще и такие факторы:

  • востребованность функционального назначения;
  • престижность;
  • степень комфортности;
  • привлекательность для инвесторов;
  • возможность перепрофилирования, и пр.
  • Если это здание зрелищное, или торговое, культурного назначения, то имеет значение индивидуальность и стиль оформления, а также дизайнерские решения интерьера.

    Для определения цены таких помещений используется метод массовой оценки, когда проводятся аналогии между сходными объектами, расположенными в одном районе, и за основу берутся недавно выполненные расчеты.

    Читайте так же:  Как отказаться от приватизированного земельного участка

    Рыночная стоимость более точна, так как учитывает степень привлекательности объекта как предмета покупки и рассматривает индивидуальность недвижимости в качестве рычага управления ценой.

    При наличии хорошего ремонта, узаконенной перепланировки, добавившей квартире комфортности, рыночная цена резко вырастет по сравнению со стоимостью запущенного, неухоженного объекта.

    На что она влияет?

    Цифра кадастровой стоимости отражается, прежде всего, на размере налога на недвижимость.

    Также сумма такой оценки влияет на:

    1. Определение размера налогов при любом пользовании граждан своим недвижимым добром – купле-продаже, наследовании, дарении, ипотеке и пр.
    2. Величину арендной платы.

    При продаже недвижимости важно знать, как будет рассчитываться налог.

    Если сумма покупки, зафиксированная в договоре купли-продажи, окажется меньше, чем кадастровая стоимость, тогда налог возьмут с суммы, равной 70% от этой реестровой цены (к кадастровой стоимости применят коэффициент 0,7).

    Меняется ли кадастровая стоимость недвижимости ежегодно?

    Нет, ежегодно эта цифра меняться не может. В ст. 11 Закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ указано, что срок проведения следующей реестровой оценки находится во временном отрезке от 3-х до 5-ти лет, а в городах федерального масштаба – один раз в два года, и не чаще (но это не затрагивает сроков проведения внеочередной оценки).

    Особенности кадастровой стоимости для физических лиц

    Чем отличается кадастровая стоимость на объекты недвижимости для физических лиц?

    Собственники жилья – физические лица имеют право узнать, в какую сумму оценено жилой объект, запросив выписку из Росреестра.

    Под сомнение эта цифра может быть поставлена только при условии существенного превышения величины рыночной оценки.

    Важно понимать, что рыночную оценку нужно заказывать на ту же дату, на которую зафиксирована величина кадастровой стоимости, только в этом случае они могут быть сопоставимыми.

    Убедившись, что реестровая цифра завышена, физ. лицо может оспорить ее (ст. 24.18 Закона №135-ФЗ), обратившись в суд. Есть вариант пойти по другому пути и отправить сначала заявление в комиссию при местном отделении Росреестра с просьбой откорректировать результаты расчетов кадастровой стоимости в сторону уменьшения.

    Для этого нужно, чтобы имело место использование при расчетах недостоверных исходных данных о квартире, жилом доме, и имелся отчет о рыночной оценке на ту же дату.

    Но как может владелец жилья узнать, какие исходные данные учтены? Ответ на этот вопрос может дать собственнику только заказчик работ, информацию о котором обязаны предоставить в отделении Росреестра. Уточнив реквизиты заказчика, собственник может отправить этому официальному органу запрос касательно исходных данных.

    Не позже, чем через 7 дней, ответ на такой запрос должен быть выдан. Проанализировав информацию, собственник сделает вывод о том, имеет ли он основания обращаться в комиссию с заявлением, или сведения об объекте заложены в расчеты достоверные.

    Важно знать, что оспаривать оценку можно в течение всего срока действия этой оценки, то есть на протяжении 5-ти лет с даты внесения информации в реестр.

    [3]

    Каждому из собственников стоит узнать, в какую сумму оценено жилье, и заказать на ту же дату рыночную оценку. Сравнив эти цифры, владелец точно будет знать, переплачивает ли он имущественный налог, и стоит ли начинать процедуру оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

    Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

    Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

    Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

    Особенности рыночной стоимости:

    • Складывается на основе принципа разумности;
    • Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
    • Влияют условия рынка;
    • Не постоянна;
    • Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

    Факторы, влияющие на рыночную цену:

    1. Курс валюты;
    2. Политический события, строй и его особенности;
    3. Сезонность;
    4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
    5. Инфраструктура;
    6. Тип строения;
    7. Изношенность;
    8. Строительные издержки;
    9. Этажность;
    10. Площадь;
    11. Качество произведенного ремонта;
    12. Обустройство мебелью и техникой.

    Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

    Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

    Особенности кадастровой стоимости:

    • Используется массовый метод оценки;
    • Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
    • Порядок проведения строго регламентирован законом;
    • Используется для исчисления налогового бремени;
    • В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
    • Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

    Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

    1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
    2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
    3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
    4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
    5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
    6. Расположение и общее количество помещений в здании;
    7. Форма собственности;
    8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
    9. Этажность.
    Читайте так же:  Какие документы нужны для визы в индию

    Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

    • Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
    • При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
    • Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
    • Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
    • В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

    На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

    Где используются

    Кадастровая стоимость квартиры используется:

    • При вступлении в залоговые обязательства;
    • При проведении процедуры приватизации;
    • При ипотечном кредитовании;
    • При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
    • При исчислении налога на имущество и других сборов.

    Рыночная стоимость используется:

    • При изъятии объекта для государственных нужд;
    • При ипотечных, залоговых правоотношениях;
    • Покупка или продажа квартиры;
    • При банкротстве должника;
    • При безвозмездных сделках;
    • При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
    • При принятии решений управленческой направленности.

    Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

    Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

    1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
    2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
    3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

    Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

    Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

    1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
    2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
    3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

    [1]

    Расчет рыночной стоимости может проводиться:

    • Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
    • С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

    Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

    1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
    2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
    3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
    4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
    5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

    Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

    Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

    Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

    1. Квартира расположена в новом строении;
    2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
    3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

    Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

    1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
    2. В судебном порядке.

    Заключение

    Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.

    Кадастровая стоимость БЕСПЛАТНО

    Что такое кадастровая стоимость?

    Любой объект недвижимости: Квартира, частный дом, здание или земельный участок имеют свой размер кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается государством, на основании кадастровой оценки недвижимости.

    Как узнать кадастровую стоимость и сумму налога на имущество?

    1. Заполните форму поиска или введите кадастровый номер объекта недвижимости.
    2. Дождитесь результата.
    3. Получите информацию о кадастровой стоимости и сумме налога на имущество.

    Зачем нужна кадастровая стоимость?

    От размера кадастровой стоимости зависит расчет налога на недвижимое имущество лиц: земельный участок, квартира, здание, частный дом. В ряде случаев кадастровая стоимость отражает рыночную стоимость объекта недвижимости и приближена к ней.

    Как рассчитывается налог на имущество?

    Наш сервис автоматически рассчитывает сумму базового налога на имущество исходя из размера кадастровой стоимости, регионального коэффициента и льготного показателя (20м 2 для расчета налога на квартиру)

    Читайте так же:  Как поделить имущество после развода

    Кадастровая и рыночная стоимость земли: что это такое и для чего необходимы

    Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

    Понятие кадастровой стоимости земли

    Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» . Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

    Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

    1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
    2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
    3. Категория земли.
    4. ВРИ: вид разрешенного использования.
    5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
    6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

    Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

    • населенных пунктов,
    • специального назначения и промышленности,
    • имеющие особый статус,
    • водного фонда,
    • сельскохозяйственного назначения,
    • сады, огороды, дачи.

    Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

    Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

    Понятие рыночной цены земельного участка

    Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

    При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

    1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
    2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
    3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
    4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.

    После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

    Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

    Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

    Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

    • налога на недвижимость;
    • налога с продажи объекта недвижимости;
    • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
    • пошлин и штрафов.

    Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ , предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

    Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

    Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ . В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

    Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

    • купли-продажи,
    • аренды,
    • страхования.

    Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

    Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

    Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

    Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

    1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
    2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
    3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

    Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

    Читайте так же:  Мфо турбозайм (turbozaim) обзор предложений и отзывы

    На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

    Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

    Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

    Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

    По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

    Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

    Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

    Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

    Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

    Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

    Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

    • просмотрев онлайн-справочник на сайте Росреестра ;
    • изучив публичную кадастровую карту ;
    • обратившись в территориальный орган кадастровой палаты ;
    • заказав выписку из ЕГРН;
    • обратившись за выпиской в МФЦ.

    Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

    Заключение

    Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

    Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости: Видео

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

    Кадастровая стоимость и рыночная стоимость

    Кадастровая стоимость и рыночная стоимость должны соответствовать. Что делать, если это не так? Кадастровая стоимость определяется в ходе проведения государственной кадастровой оценки в зависимости от вида объекта недвижимости, классификации по целевому назначению и т.д. Она устанавливается для целей налогообложения, поэтому очень важно перед сделкой купли-продажи сравнить вашу рыночную стоимость с той, которая указана в ГКН. Ведь налог платить придется именно от кадастровой стоимости.

    Посмотреть ее размер можно быстро и легко на Публичной кадастровой карте. Просто найдите интересный вам объект на карте вручную, или по кадастровому номеру, если он вам известен. Если такая стоимость будет намного выше той, по которой вы приобретаете объект тут есть несколько вариантов решения:

    1. Отказаться от покупки.
    2. Приобрести объект и оспорить его кадастровую стоимость.

    Кадастровая стоимость и рыночная стоимость становиться равнозначной, только по инициативе собственника, долгосрочного арендатора объекта недвижимости двумя способами:

    1. Путём обращения в комиссию, созданную при Росреестре (кадастровый орган, осуществляющий учёт недвижимости).
    2. Посредством обращения в суд.

    Какой вариант будет для вас более приемлемый – решать только вам.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы уже владелец объекта и хотите сравнить кадастровую стоимость с рыночной. Найдите кадастровую стоимость на нашем портале, а рыночную оцените по объявлениям купли-продажи похожих объектов. Если вы не хотите тратить время на очереди и поездки, закажите документы онлайн по ссылке.

    Источники


    1. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.

    2. Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.

    3. Национал-экстремизм и судебная власть в современной России. — М.: ОФ Антифашист, 2014. — 121 c.
    4. Салыгина, Е. С. Юридическое сопровождение деятельности частной медицинской организации / Е.С. Салыгина. — М.: Статут, 2013. — 192 c.
    5. Поляков М. П., Федулов А. В. Правоохранительные органы; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 176 c.
    Какая стоимость больше кадастровая или рыночная
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here