Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Полезная информация в статье: "Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур, в соответствии с законодательством РФ.
Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 05.05.2019 г

Содержание статьи подробное:

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил :

Договор купли продажи квартиры в 2019 году

Теперь некоторые сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  • отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2019 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».
    Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками.
    ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным
  • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  • залог долей в пользу кредитора

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

Но нотариус удостоверяет только те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов.

Документы для продажи квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

  • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
  • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

  • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • Согласие супруга на продажу, если требуется
  • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
  • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
  • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

Продажа доли в квартире в 2019 году

Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

  • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
  • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
  • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный алгоритм сделки купли-продажи > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 году

Рекомендации по самостоятельному составлению договора купли-продажи квартиры

Чтобы знать, как самостоятельно правильно составить договор купли- продажи квартиры, нужно проверить документацию и учесть особенности такого типа сделок. Изначально учтите, что к составлению подобных договоров нужно подходить при наличии подготовки. Это связано с тем, что сделки, которые касаются жилья, зачастую подразумевают крупную сумму денег. Конечно, можно пойти по более простому пути и найти шаблон в интернете, в который подставить свои данные, но при этом в нем могут быть не отражены тонкости, присущие именно вашей квартире.

[2]

Подготовка

Когда лицо, реализующее жилое помещение нашло на него покупателя, которого все условия устраивают, им нужно задуматься о том, как составить договор купли-продажи квартиры.

Говоря о покупателе, нужно оговориться, что в его интересах будет изначально убедиться, что у продавца имеются все необходимые правомочия относительно квартиры, а также в том, что проводимая сделка является чистой со стороны юриспруденции. То есть заключаемое соглашение должно полностью вписываться в рамки законодательства.

Поэтому у лица, изъявившего делание приобрести недвижимость, имеется право ознакомиться с такими документами:

  1. Документ, посредством которого удостоверяется личность продавца. В том случае, когда продавцов несколько, то подобные бумаги должны быть представлены каждым из них.
  2. Потребуется удостовериться в том, что продавец имеет право собственности по отношению к продаваемой квартире.
  3. Бумаги, носящие технический характер.
  4. В том случае, когда собственник квартиры является лицом, не достигшим восемнадцатилетия, то потребуется убедиться в том, что орган, осуществляющий деятельность в сфере опеки, дал свое согласие на проведение такой сделки.
  5. Если лицо, продающее жилье, состоит в законном браке, то нужно будет получить согласие супруга на продажу. При этом стоит отметить, что оно потребуется только тогда, если жилплощадь была приобретена уже после узаконивания отношений.
  6. Выписка, которая делается из домовой книги. В ней должно быть прописано, кто зарегистрирован в квартире. Получив этот документ на стадии, предшествующей подписанию договора, вы избавите себя от необходимости заниматься процессом выселения третьих лиц из своей квартиры.
  7. Кроме того, нужно сделать выписку с лицевого счета, что требуется для того, чтобы узнать, имеется ли у собственника задолженность по платежам за коммунальный сервис. Если таковая имеется, то в договоре нужно прописать, как она будет погашена.
Читайте так же:  Сколько стоит аренда земли под киоск

Важно! Лицо, продающее недвижимость должен сообщить покупателю о том, что на квартиру были наложены обременения, и в чем они заключаются. Для того чтобы самостоятельно удостовериться в их отсутствии, можно обратиться в Росреестр и получить там соответствующую выписку.

Содержание

Говоря о том, как правильно составить договор, касающийся купли- продажи квартиры, стоит отметить, что форма у него обязательно должна быть письменная. При этом заверять его не требуется, однако если у вас имеется такое желание, то вы можете это сделать. Связано такое явление зачастую с тем, что при присутствии нотариуса при заключении сделки появляется больше гарантий, согласно которым сделка будет являться чистой с юридической стороны. Не стоит забывать, что эта процедура влечет дополнительные расходы.

Траты стороны могут поделить пропорционально между собой. Договор должен содержать условия, которые являются существенными. При наличии таких условий обе стороны получат гарантии, что поставленные ими цели достигнуты.

Основной договор при заключении сделки купли-продажи квартиры должен в себе содержать сведения о том, где и когда он был составлен. Указываются данные каждой стороны, сюда относят данные документа, удостоверяющего личность либо полное наименование юридического лица. Бланк обязательно должен в себя включать предмет, в отношении которого и проводится сделка. Продавец должен сослаться на документы, на основании которых он владеет недвижимостью.

Также прописывается стоимость квартиры и прописывается порядок, согласно которому будет произведен расчет. Указывается, какими правами и обязательствами наделяются участники. Окончательным этапом является то, что стороны подписывают соглашение. Если в сделке участвует организация, то ее представитель ставит печать на документе. Для того чтобы иметь общее представление о составлении договора, касающегося продажи квартиры, образец можно скачать в интернете.

Когда составляется договор, то в нем обязательно прописывается, что является его предметом. В рассматриваемом случае им выступает жилплощадь. Согласно жилищному законодательству она должна обладать условиями, носящими гигиенический и санитарный характер. Кроме того, должна иметься возможность проживать в ней на постоянной основе. Помещение должно быть обособленным.

[3]

Для того чтобы соглашение не было признано несоответствующим действительности из-за несоблюдения норм, установленных жилищным законодательством, требуется как можно подробнее описать продаваемую квартиру. Нужно указать адрес, по которому она располагается, площадь, являющуюся жилой и общей. Также указывается, на каком этаже она расположена и присвоенный ей номер из кадастра. Если приобретается лишь часть квартиры, то прописывается четким образом, как проходит граница вашей доли.

При заключении договора продавцом должны быть перечислены лица, которые наделены правом пожизненного проживания в этой квартире. Также подробно прописываются все обстоятельства и ответственность, которую несет каждая из сторон в случае нарушения положений документа, что повлечет за собой признание сделки недействительной.

Указывается точная стоимость жилья и порядок, согласно которому производятся расчеты. В том случае, когда предусматривается рассрочка платежа, то нужно будет указать, когда и какая сумма должна быть внесена. Нужно иметь в виду, что стоимость указывается в рублях, при этом сумма должна быть прописью.

Процесс передачи денежных средств может происходить несколькими способами, в частности, стороны могут договориться о наличном или безналичном расчете. Кроме того, можно воспользоваться ячейкой, оформленной в отделении банка. Стоит отметить, что с целью ухода от налогообложения, стороны могут договориться и прописать в соглашении меньшую стоимость, которая имеется на самом деле. В таком случае лицо, получающее денежные средства пишет документ, в котором указывается сумма, которая была им получена на руки.

Однако в случае, если сделка будет признана несоответствующей действительности, то лицо, совершившее покупку, может рассчитывать на возврат только той суммы, что обозначена в договоре.

В том случае, когда жилплощадь продается вместе с предметами мебели и прочим имуществом, то следует составить опись всего, что находится в квартире. Кроме того, в ваших интересах будет прописать правила, которые касаются ответственности за причинение ущерба имуществу до того момента, пока оно не будет передано вам.

В соглашении прописывается конкретное число, к которому квартира должна быть передана покупателю. Это значит, что продавец до указанного времени должен съехать и вывезти свое имущество. В указанный день все имеющиеся комплекты ключей должны быть переданы покупателю.

[1]

Порядок самостоятельного оформления сделки купли-продажи квартиры

Как можно оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно в 2019 году, если нет опыта? Если говорить в целом, то процедура приобретения жилья является стандартной и не менялась многие годы. Это значит, что необходимо пройти несколько этапов, чтобы правильно оформить куплю квартиры. Конечно же, этот процесс имеет множество особенностей и подводных камней, которые нужно учитывать, чтобы не потерять свои деньги. Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно подготовить, и как выглядит стандартное оформление сделки покупки квартиры без риэлтора.

Для начала давайте поговорим о сроках. Время на сбор документов и их оформление зависит от продавца и покупателя. При желании можно управиться очень быстро, однако если не заниматься этим, то на подготовку могут уйти месяца. Что касается регистрации, то здесь срок четко установлен. С момента принятия документов Росреестром необходимо 2 недели. После этого будет выдано свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Если требуется срочное оформление, то такой вариант возможен. Минимальный срок для регистрации составляет 3 дня. В случае, когда это необходимость, то процедура будет осуществлена без учета очереди. К примеру, если продавец уезжает в другой город или страну. Отметим, что это должна быть уважительная причина, иначе срочное оформление будет невозможным. Необходимо подать заявление начальнику регистрационного органа и указать причину для ускорения. Свои слова нужно подтвердить, подав копию билета или другого документа.

Проверка жилья

Наличие нужных документов у оформляющего лица – это ключевое требование. Тем не менее, нужно также уделить внимание проверке квартиры, и убедиться в том, что в будущем не возникнет никаких проблем. В первую очередь нужно проверить самого владельца. Если этот человек имеет какие-то заболевания, то нужно узнать, не дает ли это право ему или его родственникам на дальнейшее оспаривание продажи. Законодательством предусмотрены определенные категории лиц, которые ограничены в дееспособности, а значит свободно распоряжаться своим имуществом, не могут. Если же такой человек продаст квартиру, то его родня может попытаться опротестовать это, вернув квартиру. Однако возмещение средств происходит далеко не всегда.
Читайте так же:  Как проверить в собственности квартира или нет

Далее нужно проверить недвижимость. Проблемы могут возникнуть с теми квартирами, которые были получены на основании завещания или по решению суда. Риск отмены сделки в будушем может быть довольно высоким. Непростыми являются сделки, где собственниками квартиры являются сразу несколько человек. В этом случае нужно быть уверенным в том, что все они согласны на продажу, и имеется письменное подтверждение.

Если приобретение квартиры связано с дарением, то нужно проверить все и убедиться, что бывший влаеделец не захочет вернуть ее обратно. Справделивости ради, отметим, что дарственная не имеет обратной силы, но преценденты судебных разбирательств есть. Лучше отдавать предпочтение тем вариантам, что человек приобретал квартиры по договору купли-продажи.

Отдельное внимание нужно уделять тем сделкам, где участниками являются несовершеннолетние дети. Это касается как случаев, когда они просто прописаны, так и когда они являются собственниками. Чтобы купить такую квартиру, нужно иметь разрешение от органов опеки. Это крайне важно, ведь в противном случае, могут возникнуть серьезные проблемы.

Необходимые документы

Поскольку оформление покупки квартиры осуществляется самостоятельно, то нужно заранее убедиться в наличии и подлинности всех бумаг. Это ответственный этап сделки, а поэтому привлечь специалиста можно для одной цели проверки бумаг. Это крайне важно, поскольку если чего-то будет не хватать, или в документах будут ошибки, то Росреестр отдаст заявление на доработку.

В регистрационный орган нужно подать следующие документы:

  • удостоверения личности всех участников сделки;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности;
  • соглашение купли-продажи;
  • документ на квартиру (договор, дарственная, завещание и т. д.);
  • согласие от мужа или жены на продажу квартиры (все имущество, приобретенное за время брака, является совместным);
  • документ о заключении брака (свидетельство о разводе, смерти и прочее);
  • разрешение представителя органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является лицо до 18 лет;
  • если жилье является коммунальным, требуется отказ соседей от выкупа продаваемой доли;
  • заявление в Росреестр;
  • доверенность, если в сделке чьи-то интересы представляет третье лицо;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Это стандартный список, который нужен для регистрации квартиры. Дополнительно может потребоваться официальная оценка квартиры, если берется ипотека в банке для оплаты недвижимости. Причем обращаться нужно к конкретным организациям, список которых предоставит банк. Оплата оценки осуществляется за счет клиента. Как мы уже указывали ранее, проверка чистоты сделка является одним из этапов. Сделать это частично можно с помощью определенных документов. Покупателю могут потребоваться следующие бумаги:

  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • документ из Росреестра;
  • выписка из домовой книги;
  • лицевой счет;
  • справка из Налоговой службы;
  • подтверждение отсутствия у продавца психических заболеваний.

Если вы задаетесь вопросом, где оформить эти бумаги, то здесь есть несколько вариантов. К примеру, техпаспорт можно получить в БТИ. Что касается кадастрового паспорта, то его можно сделать в кадастре или в многофункциональном центре. Справка из Росреестра позволит получить актуальную информацию о квартире, о наличии долгов и т. д. В общем, каждый из этих документов позволяет получить доступ к каким-то данным о недвижимости или ее владельце. Итак, как правильно оформить владение новой недвижимостью?

Процедура оформления

Продажа квартиры – это стандартная сделка, которая осуществляется в несколько этапов. Если говорить в целом, то можно выделить следующие шаги оформления договора купли-продажи:
  • обсуждение всех деталей между сторонами;
  • подготовка документов;
  • составление договора;
  • регистрация права собственности.

Первый этап заключается в том, что человек самостоятельно ищет квартиру, которая подпадает под его критерии. После этого происходит осмотр, стороны обсуждают детали будущей сделки, стоимость и порядок оплаты. Как только все основные нюансы улажены, можно переходить к следующему этапу и заниматься сбором документов. Большая часть работы выполняется продавцом и его представителями, а покупатель после этого выполняет проверку. Для этого можно привлечь нотариуса, однако в целях экономии обойдемся и без этого. Представим, что все документы собраны, а стороны готовы переходить к официальному оформлению сделки.

Для этого необходимо составить договор купли-продажи. Это типовой документ, примеры которого можно найти в интернете. То есть, образцы оформления в различных ситуациях доступны в свободном доступе. Чтобы составить договор самостоятельно, нужно скачать один из примеров и на его основе сделать свою версию. Когда соглашение готово, все стороны сделки должны его подписать. Участие нотариуса необязательно, поскольку юридическую силу бумага приобретает после того, как участники операции его подпишут.

Завершающий этап – регистрация права собственности в соответственном государственном органе. Подача документов может осуществляться собственником или его доверенным лицом. Отметим, что на сегодняшний день бумаги принимаются также через многофункциональные центры или сайт Госуслуг. Это очень удобно, поскольку такой вариант позволяет сэкономить время. Помните, что эта услуга платная, а поэтому необходимо внести в бюджет государственную пошлину. Когда регистрация будет завершена, новый владелец получит подтверждение в виде свидетельства. Иногда оплата квартиры происходит только после того, как готово свидетельство, и новый собственник зарегистрировал квартиру. Тем не менее, порядок оплаты – это исключительно индивидуальная вещь. В некоторых случаях передача средств возможна на этапе подписания договора купли-продажи. Можно воспользоваться банковской ячейкой, когда продавец получает деньги только при выполнении определенных условий.

Особенности сделки

Сделка купли-продажи имеет множество особенностей. Если приобретение жилья связано с новостройкой, то здесь риски минимальные. Тем не менее, нужно убедиться в том, что застройщик порядочный, а с домом нет никаких проблем. Встречаются случаи, когда компания строит дом, однако разрешающих документов у нее нет. Приобретение такой квартиры может принести неприятности, когда собственник земель потребует сноса здания.

Если средств на покупку квартиры нет, то можно взять ипотеку. Заранее согласуйте с банком все детали и убедитесь в том, что вы точно получите деньги в нужный момент. Бывает такое, что клиент банка соответствует всем требованиям, однако в ипотеке ему отказывают, а значит, договор нужно расторгать, ведь без денег сделка не состоится.

Отдельное внимание нужно уделить задатку. Многие продавцы требуют какую-то сумму вперед, что подтвердит серьезность намерений покупателя. Здесь есть два важнейших нюанса. Во-первых, обязательно фиксируйте факт передачи денежных средств. Во-вторых, не давайте большую сумму в качестве задатка. Оптимальным является платеж в размере 50-75 тыс. рублей.

Читайте так же:  Как исчисляется кадастровая стоимость земельного участка

Интересы любой из сторон может представлять посредник. У него в обязательном порядке должна быть действительная доверенность и удостоверение личности. Поскольку этот человек распоряжается имуществом третьих лиц, то нужно убедиться в безопасности сделки. К слову, в этом случае в договоре купли-продажи указывается информация доверителя, а не владельца.

Важно! Не стоит также соглашаться на просьбы продавца, указать в соглашении меньшую стоимость продажи. Это позволит ему сэкономить на налогах. Тем не менее, если будет судебное разбирательство, то вернуть получится только ту сумму, которая указана в договоре.

Не стоит содействовать лицам, которые пытаются обмануть государство путем сомнительных действий. Если же продавец отказывается заключать договор на реальную стоимость, то лучше поискать другой вариант.

Итак, подводя итог, отметим, что новое жилье оформляется по стандартной схеме в несколько этапов. Если следовать всем правилам, оформить договор купли-продажи квартиры, проверить недвижимость и продавца, то проблем никаких не возникнет. Даже если делать это самостоятельно, то покупка будет выполнена быстро и с минимальными рисками.

Как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры, стандартный образец которого присутствует в статье, имеет определённые нюансы в 2019 году, учитывающиеся при обращении к риэлтору или при самостоятельном оформлении. Потерянный документ может быть восстановлен в определённых условиях.

Процедура оформления

Чтобы корректно составить договор купли-продажи квартиры, стоит ознакомиться с основными требованиями, зафиксированными в гражданском законодательстве, а именно в 30 главе ГК РФ.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Любая сделка, связанная с продажей или покупкой жилого помещения, происходит по стандартной схеме:

  1. Сбор требующейся для сделки документации.
  2. Оформление договора купли-продажи (либо дополнительного соглашения в виде предварительного договора и лишь затем основного).
  3. Подписание бумаг сторонами и составление передаточного акта.
  4. Регистрация факта перехода прав на жильё к другому владельцу (отметим, что регистрация договора не требуется с 2013 года).

Стороны сделки

Участниками осуществляемой операции с передачей имущества от одного лица другому за определённую денежную выплату являются продавец и покупатель, которые могут быть и физическими, и юридическими лицами.

Если один из них – не достигший совершеннолетия гражданин, для защиты его интересов необходимо участие представителя с оформленной действительной доверенностью.

Требующиеся документы для осуществления сделки

Оформление договора купли-продажи начинается с подготовки требующихся бумаг и проверки документов владельца жилья (это необходимо во избежание возникновения спорных ситуаций в будущем или признания сделки недействительной). Чтобы составить текст типового договора, необходимо собрать следующую документацию:

  • бумаги, подтверждающие права продавца-собственника на распоряжение и владение жилым помещением;
  • паспорта обоих участников сделки;
  • оригинал доверенности (если стороны действуют через представителей);
  • справки, подтверждающие отсутствие задолженности по жилью и прописанных по данному адресу людей;
  • оформленное согласие от ООП (если у продавца имеются несовершеннолетние дети, чьи права могут быть затронуты этой сделкой);
  • заверенное у нотариуса разрешение супруга и свидетельство о регистрации брачных отношений (если супруг погиб, потребуется свидетельство из органов ЗАГСа о его гибели; если же брак был расторгнут – аналогичное свидетельство, подтверждающее факт развода).

Договор купли-продажи квартиры рекомендуется представить минимум в 3 экземплярах (по одному – сторонам сделки, третий – для регистрирующего органа).

Требования к составлению договора

Основное правило при оформлении стандартного предварительного или основного документа в 2019 году – строгое соответствие всех пунктов российскому законодательству. Если документ составляется самостоятельно, сторонам рекомендуется ознакомиться с примерным образцом, скачать который возможно выше; если с помощью нотариуса, адвоката или риэлтора, специалисты, как правило, сами предоставляют бланк.

К основным требованиям по содержанию относится указание:

  • предмета сделки (т. е. квартиры и её подробного описания) и оценочной кадастровой стоимости;
  • периода, в течение которого продавцу нужно будет покинуть отчуждаемое жильё;
  • способ оплаты и сроки;
  • обязанности и ответственность сторон;
  • прочие условия, не противоречащие 30 главе ГК РФ (например, о рассрочке платежа).

Без указания, сколько стоит отчуждаемое жильё, договор купли-продажи квартиры можно будет оспорить. Стоимость сделки также обязательно прописывается (555 статья ГК РФ), а произведение оплаты возможно несколькими путями по договорённости участников (в предварительном договоре предусматривается выплата аванса, предоплаты или рассрочка платежа).

Предмет сделки должен иметь детальную характеристику, включающую адрес, число имеющихся комнат, площадь помещения, этажность и т. д.

Договор купли-продажи квартиры подлежит письменному оформлению, согласно 550 статье ГК РФ. Хотя законодательство не предписывает единой формы для составления документа, в содержании обязательно должны быть указаны те же пункты, что и в образце, который возможно скачать выше.

Удостоверять нотариально договор купли-продажи квартиры нужно только в том случае, если владелец жилья является частично недееспособным либо несовершеннолетним гражданином (2 часть 30 статьи ФЗ № 122 от 1997 года 21 июля).

Предварительный договор

Такой вид дополнительного соглашения подписывается, если обе стороны желают обеспечить себя гарантиями перед осуществлением сделки. Подготовить предварительный договор купли-продажи квартиры возможно самостоятельно или у специалиста (к примеру, адвоката, риэлтора).

Перечень документации, необходимой для оформления сделки, не отличается от списка бумаг, который требуется для подписания основного документа.

Обязательства участников (либо их представителей при наличии доверенности), если заключается предварительный договор купли-продажи квартиры:

  • покупатель гарантирует приобрести данное жильё в будущем в течение определённого сторонами срока;
  • продавец передаёт свои права на помещение покупателю;
  • возможно указание размера аванса.

Оформленный предварительный договор купли-продажи квартиры должен включать в себя условие о периоде, в течение которого покупатель собирается выкупить у продавца жильё, указанное в тексте документа. Если данный срок пропущен, договор расторгается.

Сделку возможно аннулировать и при подписании соответствующего дополнительного соглашения о расторжении договора.

Регистрация сделки

В 2019 году оформленный самостоятельно либо с помощью риэлтора договор регистрации не требует, однако факт передачи прав на жилое помещение нужно перерегистрировать в МФЦ или Росреестре (551 статья ГК РФ). Сколько стоит госпошлина за услугу, зависит от статуса сторон:

  • для граждан – 2 000 рублей;
  • для юрлиц – 22 000 рублей.

Бланк оплаченной пошлины передаётся в МФЦ с прочей документацией.

Чтобы узнать, как восстановить договор купли-продажи, если он был утерян после регистрации, следует обратиться в Росреестр самостоятельно или через представителя (при наличии доверенности) с бланком заявления.

Расторжение сделки

Покупатель может в любой момент расторгнуть договор, однако важно учитывать, был ли внесён задаток, так как при аннулировании сделки выплаченная авансовая сумма останется у продавца.

Если же инициатором прекращения сделки являлся владелец жилья, стоимость задатка возвращается к покупателю в увеличенном дважды размере. При отсутствии условия о задатке стороны лишены штрафных санкций и могут подписать соглашение о расторжении договора.

Читайте так же:  Что такое бки для чего нужны и как работают

Содержание договора купли-продажи квартиры?

Еще недавно все договоры купли-продажи могли заключаться в свободной письменной форме, сторонам достаточно было скачать образец в Интернете, теперь изменения в законодательстве разделили сделки на два вида. Для одних объектов, как и прежде, соглашение между покупателем и продавцом может быть заключено в простой форме. Для других установлена обязательная нотариальная форма договора.

Все зависит от способа оформления права на квартиру. По закону в обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, среди собственников которых несовершеннолетние дети. Также сделки с долями в собственности на квартиру, в том числе и когда квартира, находящаяся в общей долевой собственности всех членов семьи, продается целиком.

«Зачастую стороны относятся к договору как к некой справке, которая позволит им зарегистрировать свои права в Росреестре. На самом деле договор купли-продажи — важный документ, который определяет взаимоотношения этих людей на многие годы вперед, — рассказывает нотариус, член правления Нотариальной палаты Красноярского края Елена Абрамова. — Учитывая, что в Гражданском кодексе сейчас закреплен принцип оспоримости сделок, через пять — десять лет после продажи кто-то может попытаться сделку оспорить. Гарантировать, что такого не произойдет, нельзя, право обращаться в суд закреплено в Конституции, но можно правильно составить договор, чтобы минимизировать риски покупателя. Следует предусмотреть в договоре такие условия, которые, в случае если сделка оспорена, позволят добросовестному покупателю компенсировать все затраты на ее совершение. Вернуть не только сумму, переданную продавцу при покупке квартиры, но и расходы, которые он нес при подготовке к сделке, например на оплату услуг специалистов. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за нарушение принятых на себя сторонами обязательств».

Каждый договор составляется в индивидуальном порядке, в него включаются дополнительные условия, исходя из обстоятельств сторон. «Все зависит от конкретной ситуации. Например, продавец меняет паспорт после возникновения у него права на недвижимость, но в момент сделки штампа о заключении брака не было, следовательно, достоверно установить наличие права третьего лица (супруга/бывшего супруга) не представляется возможным. В этом случае стороны могут предусмотреть в договоре неустойку за недостоверность заверений недобросовестного продавца об отсутствии у него супруги. Всякий раз, готовя договор купли-продажи, мы беседуем со сторонами сделки, разъясняем им последствия отдельных положений и уже по результатам этой беседы составляем договор», — объясняет Елена Абрамова.

В этих случаях составлением договора купли-продажи занимается нотариус, эта услуга оплачивается в рамках технической работы при подготовке к сделке, ее стоимость — пять тысяч рублей. Кроме того, участникам сделки нужно заплатить госпошлину за удостоверение договора — полпроцента от суммы договора (но не более 20 тысяч рублей). В целом затраты сторон на нотариальное удостоверение договора не могут превышать 25 тысяч рублей.

Простая письменная форма договора купли-продажи

В остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме. Это значит, что для такого договора нет рекомендованных образцов, стороны могут составить соглашение самостоятельно или скачать образец в Интернете, заполнив от руки, и после подписания договор будет иметь законную силу. Другой вариант — обратиться за составлением договора к юристу или в агентство недвижимости (каждое агентство предоставляет услугу юридического сопровождения сделки). Стоимость подготовки договора в разных компаниях варьируется от одной до пяти тысяч рублей.

«По содержанию простая письменная форма действительно достаточно проста, — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова. — По сути, в ней может содержаться только следующая информация: паспортные данные покупателя и продавца, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и цена, а также сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользоваться».

Какие дополнительные условия включают в договор?

Кроме обязательных пунктов, без которых договор купли-продажи считается незаключенным, допускается включение в него дополнительных условий. Они необязательны с точки зрения закона, но их обычно включают, чтобы закрепить основные моменты проведения сделки, важные для сторон.

«Если стороны хотят включить в договор какие-то определенные пункты, закрепить подписями важные для них условия, стороны могут сделать необходимые дополнения, закон это позволяет, — объясняет Татьяна Третьякова. — Зачастую в договор добавляют информацию о последствиях признания сделки недействительной. Однако, даже если эти пункты в договор не будут включены, это не значит, что покупатель остается незащищенным. Все эти положения содержатся в Гражданском кодексе, и в случае наступления определенных обстоятельств они будут применяться независимо от содержания договора».

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания сторонами. Все перечисленное — только общий список условий, которые стороны включают в договор купли-продажи квартиры. Кроме них в конкретной ситуации в договор могут быть добавлены новые пункты в зависимости от обстоятельств сделки, а также от того, кто продает и покупает квартиру.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры: образец, ипотека, материнский капитал

Если вы намерены продать свою квартиру в любом уголке России, то вам необходимо знать все нюансы этой риелторской сделки в 2018 году и, конечно же, как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.

Коротко о главном: что такое договор купли-продажи квартиры

Для того, чтобы право собственности на квартиру перешло от продавца к покупателю, обе стороны заключают договор купли-продажи квартиры (сокращенно ДКП). В данном документе указываются все условия для передачи собственности. Они делятся на основные юридические условия — существенные, и дополнительные, цель которых -конкретизировать разные нюансы в договоре.

Момент подписания договора переводит данный юридический документ в статус «заключенный». И все, что описано в нем, становится для покупателя и продавца обязанностью по исполнению условий договора.

Заключенный обеими сторонами договор будет передан в составе пакета документов для государственной регистрации перехода права на собственность в Росреестр, каждой из сторон после выдается один экземпляр выписки из ЕГРП.

Каждый экземпляр должен быть оформлен надлежащим образом, иметь круглую гербовую печать и штамп регистратора, также в нем отчетливо должны быть обозначены дата регистрации, подпись и инициалы должностного лица. Сам же ДКП в момент подписания, согласно постановлению еще 2013 года, регистрации не подлежит.

С правилами составления и использования ДКП недвижимости можно ознакомиться в Гражданском Кодексе РФ. Образец договора можно скачать с интернета или взять у любого нотариуса.

Заключается договор в одной из двух форм:

При этом обязательное заключение КПК у нотариуса требуется в ряде случаев:

  1. Если квартира в долях и продажа осуществляется постороннему лицу.
  2. Если квартира принадлежит несовершеннолетнему (или ограниченно дееспособному) гражданину.
  3. Если собираются продавать квартиру с иждивенцем, имея на руках договор пожизненного содержания последнего.
Читайте так же:  Как отозвать дарственную на квартиру

Фактическое выполнение обязательств ДКП происходит в момент подписания Акта приема-передачи проданной квартиры.

Обязательные условия любого договора купли-продажи

Договор не будет считаться заключенным, если в его тексте будет отсутствовать хотя бы одно из обязательных условий:

  1. Наименование.
  2. Стороны, что заключают договор.
  3. Предмет договора – название собственности (квартира).
  4. Суть договора.
  5. Цена договора.
  6. Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования жильем после совершения сделки, и сроки снятия их с регистрации в ней.

Дополнительные условия вносятся по желанию сторон, что делает их автоматически существенными и обязательными для исполнения. Варианты таких условий:

  • Форма, место и время расчета покупателя с продавцом;
  • Оговаривается время и условия фактической передачи собственности;
  • Состояние жилплощади в момент передачи. Наличие в ней мебели, счетчиков, ремонта;
  • Подтверждение, что квартира не была приобретена с использованием материнского капитала;
  • Подтверждение, что продавец выполнил нотариальное обещание ПФ и выделил долю в жилье, купленном за МК, своим детям;
  • Уточнение, что квартира приобреталась с использованием ипотеки Сбербанка;
  • Условия расторжения договора;
  • Кто оплачивает государственную пошлину и другие (указываются какие) расходы во время сделки;
  • Неустойка (штраф), которые накладываются на каждую сторону в случае неисполнения обязательств.

Только после того, как договор купли-продажи квартиры составлен по всем правилам, в нем присутствуют все существенные элементы текста и перечислены все важные дополнительные условия, все нюансы оговорены и согласованы, проверено соответствие всем документам, отсутствие ошибок и опечаток, стороны ставят свои подписи.

Нюансы при оформлении договора при покупке квартиры по доверенности

Всегда существуют нюансы при разных видах сделок, особенно при покупке квартир. И каждый случай должен найти отражение в условиях договора, чтобы сделка не обернулась потерей денег или судебными разбирательствами.

К примеру, при оформлении покупки квартиры по доверенности больше всего возникает рисков у покупателя. Как это происходит?

Владелец жилплощади имеет полное право осуществить сделку через законного представителя, на имя которого выписывается и нотариально заверяется доверенность. Представитель чаще всего называется юридическим термином «поверенный». Договор, подписанный им, имеет такую же юридическую силу, что и при заключении с собственником квартиры, и в нем обязательно уточняется, что в сделке участвует доверенное лицо со стороны продавца.

Но в чем же тогда состоит риск? Основная опасность, конечно, в том, что заполучить такую доверенность обманным путем или подделать для опытных мошенников не оставляет труда. Естественно, такая сделка будет недействительна.

Во-вторых, доверенность могут отозвать, при этом не уведомив никого из трех сторон: покупателя, поверенного или нотариуса. В результате сделка опять же будет недействительна или же, если условия договора это учитывают, такой отзыв поможет покупателю в данной ситуации хотя бы вернуть деньги в судовом порядке. Но лучше еще до момента заключения сделки проверить данный документ в списке (реестре) отмененных доверенностей.

Покупка квартиры с банковским долгом (при ипотеке)

На рынке недвижимости можно часто найти предложения о продаже квартир, находящихся в ипотеке. При этом оформить договор купли-продажи можно только на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке. То есть когда продавец уже является ее законным владельцем. Узнать, является ли квартира в залоге у банка, может кто угодно, направив запрос в реестр ЕГРН посредствам Росреестра или МФЦ. Какова роль банка при составлении договора при ипотеке?

Если покупается квартира с долгом и покупатель готов его погасить в процессе сделки, то составляется предварительный договор купли-продажи, по условиям которого покупатель дает авансом сумму на погашения кредита, а после приобретает квартиру уже без задолженности перед банком.

Если сумма слишком велика, то к заключению договора подключается третья сторона – представитель банка. В этом случае обременение (долг по ипотеке) переходит покупателю, и все расчеты будут происходить через банковские ячейки или аккредитивы.

Альтернатива покупки квартиры с обременением – это покупка в рассрочку на первичном рынке недвижимости (у застройщика). Хотя и здесь немало юридических тонкостей. Подходит данный вариант сделке только тем людям, которые имеют относительную финансовую стабильность и уверены, что ближайшие полгода (два года) они будут получать достаточно большие доходы, позволяющие выплачивать «кредит».

Рассрочки бывают двух видов: краткосрочные и долгосрочные, и у каждой из них может быть разная процентная ставка. Собственно, на этот нюанс нужно и обращать внимание при составлении договора, как и на другие данные: точный адрес приобретаемой квартиры, ее площадь, состояние, график выплат и штрафы за просрочку платежа. Вообще-то на практике принято составлять три разных вида документов о приобретении такой квартиры:

  • договор купли-продажи;
  • договор участия в долевом строительстве (сокращенно ДУ);
  • предварительный договор купли-продажи.

Покупка квартиры с двумя собственниками

Одной из самых специфических сделок является подписание договора купли-продажи квартиры с двумя собственниками. В этом случае, прежде, чем совершать какие-либо действия с общим имуществом, одному владельцу необходимо получить согласие второго. Кроме этого, до этого момента все владельцы должны заверить у нотариуса соглашение, четко определяющее доли каждого из них.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Продать свою долю третьим лицам владелец одной из долей может только после письменного отказа остальных, так как по закону они в приоритете, и приобрести часть квартиры необходимо предложить в первую очередь им. Даже сроки оговорены в этом случае: только через месяц после предложения совладельцам можно выставлять на продажу квартиру. А если один из собственников – несовершеннолетний, нужно еще и получить согласие из государственных органов опеки.

Источники


  1. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.

  2. Попова А. В. Международное частное право; Питер — Москва, 2010. — 192 c.

  3. Профессиональная этика сотрудников правоохранительных органов; Щит-М — М., 2011. — 384 c.
  4. Будяну В. А., Мытарев С. А., Сумская Е. Г. Правоведение за 24 часа; Феникс — Москва, 2009. — 288 c.
  5. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here