Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Полезная информация в статье: "Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Оформление переуступки квартиры в строящемся доме

При продаже квартиры в строящемся доме лицо, осуществившее покупку будущего объекта недвижимости, становится собственником лишь по факту сдачи объекта, то есть, после завершения строительства.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

До указанного момента покупатель считается только обладателем права требования на жилье.

При этом покупатель обладает правом реализации квартиры в строящемся доме. При возникновении указанной ситуации, то есть, при передаче права требования, происходит процедура, именуемая переуступкой, либо цессией.

Специфика приобретения недвижимости

Переуступка квартиры в строящемся доме – явление достаточно редкое. Сделка такого рода – в некоторой степени сложный процесс, регулируемый нормативно-правовыми актами.

При проведении указанной процедуры самостоятельно необходимо знать некоторые ее нюансы и особенности.

Юридические аспекты

В настоящее время сделка по переуступке прав собственности на квартиру в недостроенном доме регулируется настоящим Гражданским Кодексом, а также Федеральным законом № 214, защищающим права покупателей от возможных притязаний со стороны недобросовестных застройщиков.

Это обусловлено тем, что еще в недавнем прошлом покупка недостроенного объекта несла для покупателя определенный риск.

Для оформления сделки подобного рода существует два типовых образца договоров – старый и новый. Единственное отличие указанных документов – сроки, в соответствии с которыми покупатель вступает в права собственности.

Согласно старому договору продажа квартиры, то есть, передача на нее права собственности, может быть осуществлена на любом этапе, как при строительстве, так и при сдаче объекта в эксплуатацию.

Что касается нового документа, то в таком случае произвести уступку можно исключительно до того времени, когда всеми заинтересованными сторонами будет подписан акт, либо иной договор о передаче объекта.

[1]

Также существуют еще некоторые особенности проведения сделки. Так, например, данная процедура может быть осуществлена только при наличии согласия со стороны застройщика.

Еще один важный момент: в том случае, если сделка проводится одним из супругов, необходимо наличие согласия второго, заверенная нотариальным способом.

Образец согласия супруга на переуступку прав собственности представлен здесь.

Переуступка квартиры в строящемся доме

По своей сути переуступка требования, то есть, переуступка квартиры в строящемся доме, представляет собой процедуру, когда все права и обязанности перед застройщиком покупателя, переходят лицу, осуществившему приобретение объекта, находящегося на стадии строительства.

В том случае, если покупатель планирует приобретение первичного жилья при использовании ипотеки, есть некоторые особенности в проведении данной сделки.

По ипотеке

При передаче банком заемщику ипотечного кредита, заимодавец должен полностью удостовериться в платежеспособности лица, которому была выдана определенная сумма.

В том случае, если у заемщика возникнут сложности с выплатой оговоренных ранее сумм, банк оставляет за собой право реализации недвижимости, принадлежащей упомянутому выше лицу, и являющейся залогом.

В ситуации, когда ипотека необходима для приобретения квартиры в строящемся доме, заимодавец подвергает себя достаточному риску ввиду того, что залоговой собственности, то есть, непосредственно жилья, еще нет как такового.

Однако, выдача ипотеки все же возможна, если заемщик предоставит банку ряд определенных документов, являющихся в большинстве случаев обязательными. В указанный список входят, к примеру, документы о том, что строительство практически завершено.

Необходимым условием является наличие договора между застройщиком и банком-заимодавцем.

В противном случае взять ипотеку на приобретение квартиры в недостроенном дому будет практически невозможно.

От застройщика

Наиболее важным нюансом при проведении сделки переуступки является то, что покупатель приобретает не готовое жилье, а исключительно право требования.

Согласно этому договору переуступки, все права и обязанности переходят на лицо, являющееся покупателем с момента его подписания:

  • при покупке квартиры в доме, который на момент совершения сделки находится на стадии строительства, застройщик принимает активное участие в проведении процедуры;
  • для того, чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, покупателю необходимо затребовать у застройщика документы, способные подтвердить строительство.

Также, если цена на строящееся жилье будет несколько увеличена продавцом относительно первоначальной, застройщик вправе получить пять процентов от разницы.

Как оформить?

Для оформления сделки по переуступки прав собственности на квартиру, находящуюся в строящемся доме, необходимо составление договора цессии.

Согласно указанному документу все права, которые находились у первоначального инвестора, будут переданы покупателю.

После того, как строительство дома будет завершено фактически, лицо, обладающее правом требования, становится полноценным собственником новой квартиры.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры по переуступке? Узнайте здесь.

Подготовка документов

В пакет документов, которые необходимы для совершения сделки, входят следующие:

  • согласие застройщика на переуступку прав, оформленное в письменной произвольной форме;
  • документы, способные подтвердить личности сторон, участвующих в сделке;
  • непосредственно сам договор;
  • документы, подтверждающие право инвестора на недостроенное жилье;
  • договор об участии в строительстве.

Образец договора долевого участия в строительстве можно скачать тут.

Договор цессии

Договор уступки прав, то есть, цессия, подразумевает составление его согласно следующему образцу:

  • полное юридическое наименование документа, а также дата и конкретное место его составления;
  • полные данные о сторонах, участвующих в сделке согласно документам, удостоверяющим личности;
  • полное наименование предмета составленного договора;
  • перечисление обязанностей и прав сторон;
  • денежная сумма, фиксированная и оговоренная сторонами заранее;
  • перечисление пунктов ответственности сторон, наступление которой возможно при нарушении некоторых условий договора, оговоренных ранее;
  • подписи сторон.

Образец договора переуступки прав собственности можно скачать здесь.

Можно ли самостоятельно?

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Возможно ли это? Насколько сложна процедура?

Читайте так же:  Рефинансирование ипотечного кредита в сбербанке для физических лиц

Переуступка прав собственности не является излишне сложной задачей и проведение ее вполне допустимо без помощи юристов.

Однако, существует ряд определенных рисков, которые могут нанести покупателю строящегося жилья ощутимый финансовый урон.

Соответственно, для того, чтобы провести сделку наиболее грамотно, а также обезопасить в себя в значительной мере, рекомендуется все же получить консультацию грамотного специалиста.

Особенности расчета

Наиболее важным нюансом при произведении расчетов, согласно которым определяется окончательная стоимость сделки, является проверка, которую покупателю необходимо провести в отношении продавца.

А именно: в том случае, если первоначальный инвестор задолжал застройщику какую-либо сумму и умолчал об этом, долг автоматически списывается на покупателя.

При проведении окончательного расчета, то есть, передаче денег от покупателя к продавцу, первому необходимо максимально обезопасить себя, чтобы избежать потери денежной суммы.

Для этого осуществлять передачу финансовых средств следует исключительно тогда, когда вступит в силу договор уступки.

Подводные камни

При проведении такого рода сделки, как переуступка, покупателю необходимо знать следующее: в том случае, если застройщик объявит о банкротстве и, соответственно, строительство будет приостановлено на неопределенный срок, в минусе останется исключительно лицо, которое приобрело право на жилье.

Лицо же, которое уступило свое право требования, не несет никакой ответственности за наступление ситуации подобного рода.

Что такое переуступка прав аренды? Читайте тут.

Допускается ли переуступка квартиры в новостройке по ипотеке? Подробная информация в этой статье.

Как обезопасить себя?

Для того, чтобы максимально обезопасить себя, а также снизить риск возможных убытков, сторонам необходимо следовать исключительно одному основному правилу: как можно более тщательно проверять документацию, а также пункты договора уступки.

На видео о рисках приобретения жилья по переуступке в новостройке

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его.

В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Читайте так же:  Что значит межевание земельного участка

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

Размер госпошлины зависит от статуса участников сделки. Так, для физических лиц он составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними, и каждому выдается чек об оплате.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав – основные риски и необходимые документы

Выгодная цена на жилую недвижимость в новостройках действует до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Приобретение квартир осуществляется на основании договора долевого участия. Однако в некоторых случаях необходимо продать апартаменты до сдачи ЖК. Для этого оформляется договор переуступки прав.

Суть соглашения о переуступке

Подавляющее большинство квартир в новостройках продается на основании соглашения долевого участия – ДДУ. До момента сдачи в эксплуатацию каждый покупатель по сути является инвестором. Только после официального завершения работ оформляется право собственности на жилую недвижимость. До этого возможна только продажа квартиры по переуступке, которая имеет ряд нюансов в оформлении.

  • оно не является прямым договором купли-продажи, а свидетельствует о передаче прав на требования получения недвижимости после окончания возведения объекта;
  • возможно частичная оплата из суммы ДДУ с последующей рассрочкой;
  • помимо договора переуступки прав собственности на квартиру подготавливается ряд дополнительных документов для официального признания сделки.

Если передача прав требований оформляется на основании ДДУ – сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре. Для жилой недвижимости это является базовым условием безопасного соглашения. Во всех других случаях этого делать не нужно.

После официальной передачи прав у бывшего владельца прав не возникает обязательств перед цессионарием, в частности – контроль выполнения условий ДДУ застройщиком. Это закреплено в статье №390 ГК РФ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Это быстро и бесплатно!

[3]

Возможные риски

Возможные риски переуступки квартиры в новостройке обусловлены статусом соглашения и ответственностью застройщика перед дольщиками. Поэтому предварительно следует ознакомиться с общими нюансами оформления и частными случаями.

Они заключаются в следующем:

  • Возможные «двойные продажи». Право на один и тот же объект может уступаться нескольким лицам.
  • Задержка в сдаче новостройки. Зачастую договор переуступки прав заключают при изменении сроков введения в эксплуатацию.
  • Вероятность признания соглашения недействительным. Основания для этого – совместное владение правами на квартиру, ошибки оформления.
  • Сумма переуступки не должна быть больше, чем указанная в ДДУ. В случае остановки стройки и возврата средств застройщиком будет выдана сумма, указанная в первичном соглашении.

Перед заключением сделки необходимо согласовать все моменты с застройщиком. Выясняется общая сумма договора, сроки сдачи новостройки, возможный остаток обязательных выплат, если оформлялась рассрочка.

Порядок оформления

Существует определенный регламент заключения подобных сделок. Со стороны продавца предоставляются все необходимые документы, подтверждающие права требования на квартиру. Также нужно внести изменения в Росреестр, так как ДДУ проходит обязательную регистрацию. Обоснованием для этого является смена собственника.

  1. Проверка «чистоты» документов – ДДУ, прав собственности, проектной декларации на строительство.
  2. Согласование цены и порядок расчетов.
  3. Оформление сделки.
  4. Регистрация договора, смена собственника.
Читайте так же:  Как правильно оформить процедуру банкротства физического лица пошаговая инструкция

Фактически переуступка прав собственности на квартиру является предварительным этапом перед официальной регистрацией недвижимости в ЕГРН после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию.

Соглашение цессии подразумевает предварительное ознакомление со стройкой. Это рекомендуется сделать по нескольким причинам – убедиться, что работы на объекте ведутся, он расположено по адресу регистрации.

Пакет документов

Так как покупка квартиры по переуступке сопряжена с определенными рисками – нужно составить корректный договор. В нем указываются не только права и обязанности сторон, но и полная информация о застройщике. Обязательна ссылка на ДДУ и соглашения о передаче прав, заключенные ранее.

  • Договор долевого участия. Это базовое соглашение, на основании которого оформляются дальнейшие переуступки недвижимости. Важно проверить данные действительного собственника прав.
  • Предыдущие соглашения о переуступках. Это необходимо для контроля всех стадий передач прав собственности на недвижимость.
  • Подтверждение оплаты квартиры. Квитанции сверяются с данными у застройщика. Если полная оплата не была выполнена – согласовывается сумма остатка и регламент выплаты.
  • Согласие со стороны застройщика. Номинально это не требуется, но для чистоты сделки рекомендуется привлечь представителей строительной компании. Факт передачи собственности должен быть отображен в их документации.
  • Составляется акт приема-передачи документов, согласовываются моменты оплаты.
  • Задокументированная передача денежных средств, которая станет основанием регистрации продажи по переуступке в Росреестре.
Видео (кликните для воспроизведения).

При расчете необходимо учитывать обязательную сумму налога. Он составляет 13% от общей стоимости квартиры.

Размер государственной пошлины для подобных сделок стандартный – 2 000 для физических лиц и 22 000 рублей для юридических. Исключение – реализация ипотечной недвижимости.

Регистрация прав

После изменения собственника это факт должен отобразиться в данных Росреестра. Подается новый пакет документов, полностью аналогичный с первичным оформлением ДДУ – разрешение на строительство, проектная декларация, план, договор долевого участия.

После того, как переуступка квартиры в новостройке была осуществлена – необходимо ждать официальной сдачи объекта в эксплуатацию. Окончательная регистрация выполняется по предоставлению таких документов::

  • оригинал ДДУ;
  • заявление, составленное по образцу;
  • акт передачи объекта;
  • официальное разрешение на ввод в эксплуатацию.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Это быстро и бесплатно!

После официального оформления продажа квартиры по переуступке прав будет невозможна. Для этого потребуется стандартная схема реализации недвижимости.

Переуступка новостройки по ДДУ и ЖСК

Вопрос о продаже жилья в новостройке может возникнуть в нескольких случаях. Спекулятивными играми на растущем первичном рынке целенаправленно занимаются инвесторы, покупая объект на стадии котлована и продавая практически в достроенном доме. Выставляют недостроенные квартиры на реализацию также дольщики, у которых изменились жизненные обстоятельства.

Как продать строящуюся квартиру

Прежде всего, надо знать, что в истории каждой новостройки есть практически мертвый для продажи квартир период: после подписания акта приема-передачи объекта и до регистрации права собственности на него в Росреестре.

Проблема в том, что по договору долевого участия дольщик имеет право переуступить строящееся жилье только до подписания акта приема-передачи. По договору купли-продажи недвижимость продается после регистрации. Закон не возбраняет между этими событиями заключать предварительные договоры купли-продажи с последующим оформлением основного документа. Но покупатели осторожничают и идут на такого рода сделки преимущественно с застройщиками.

Продажа в период строительства по договору переуступки (цессии) имеет свои минусы. Выставляя недостроенный объект на продажу, вы вступаете в прямую конкуренцию с застройщиком, который, возможно, реализовал еще не все объекты в жилом комплексе. Кроме того, сокращаете количество потенциальных покупателей. К примеру, из их числа исключаются получатели различных субсидий или участники длинных риэлторских цепочек.

Переуступка по ДДУ

Оформленная в собственность квартира стóит, как правило, на 10-15% дороже, чем аналогичная в доме на завершающей стадии строительства. Но эта выгода может быть съедена дополнительными расходами на ее содержание от подписания акта приема-передачи и до продажи.

Если вы решили дождаться оформления имущественного права, то действуйте по аналогии с продажей жилья на вторичном рынке. Если предпочли переуступить квартиру по договору цессии, то дальнейшие шаги будут различаться в зависимости от того, по какому договору приобретался объект: ДДУ или паенакопления ЖСК.

В первом случае внимательно изучите договор долевого участия, особенно – пункт о досрочном расторжении ДДУ по инициативе дольщиков. Несмотря на то что «плата за выход» противоречит статье 32 федерального закона «О защите прав потребителей», застройщики нередко предусматривают определенный сбор за продажу квартиры по переуступке.

Изредка в ДДУ вовсе наложено вето на переуступку прав требований (таким образом застройщики пытаются обезопасить себя от конкурентов в лице инвесторов) либо предусмотрен единственный вариант реализации недостроенного объекта – через отдел продаж строительной компании, за что взимаются высокие комиссионные.

Напоминаем, что эти пункты абсолютно незаконны. Уступку прав требований регламентируют статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. Любые ограничения и материальные поборы противоречат ГК. Но не исключено, что отстаивать свое право на свободную продажу строящейся квартиры надо будет в суде.

Если застройщик не нарушает Гражданский кодекс, то он предъявляет к намеренному выйти из игры дольщику только два требования. В случае если будущая квартира оплачена полностью, достаточно письменно уведомить строительную компанию о факте ее переуступки. Если полная стоимость объекта еще не выплачена, необходимо согласовать с застройщиком передачу права требования новому лицу (статья 391 Гражданского кодекса РФ).

Читайте так же:  Документы на визу в португалию самостоятельно

Федеральное законодательство не регламентирует содержание договора цессии. Он может быть составлен в произвольной форме, но должен в обязательном порядке включать основные сведения – полные паспортные данные сторон, ссылку на ДДУ, предмет договора, цену уступки и порядок ее оплаты. Как и ДДУ, договор цессии должен пройти регистрацию. Только после этого он вступает в силу.

Соответственно, в большинстве случаев окончательные расчеты покупателя и продавца с выемкой денег из банковской ячейки осуществляются только после регистрации документа в Росреестре.

Переуступка в ЖСК

В домах, строящихся по схеме ЖСК, с одной стороны, продать квартиру проще – закон не требует регистрации договоров паенакопления в госорганах. В соответствии с Жилищным кодексом РФ решение о выходе из кооператива одного члена и вступлении другого принимает правление. На практике это реализуется, как правило, следующим образом: продавец и покупатель одновременно пишут соответствующие заявления на имя председателя правления кооператива (он же топ-менеджер компании-застройщика), после подписания которых юридические вопросы с передачей прав требования на будущее жилье считаются урегулированными.

С финансовой стороной переуступки дело обстоит сложнее. В уставе ЖСК могут быть предусмотрены штрафные санкции для «ренегата» в размере 5-10% паевого взноса. В данном случае поборы не противоречат Гражданскому кодексу. Как правило, эта сумма закладывается в цену продажи.

Если строящееся жилье приобреталось с привлечением ипотечного займа, процесс его продажи будет более сложным и длительным.

С 1 января 2017 года в 214-ФЗ появился пункт о том, как быть, если у дольщика имеется открытый счет эскроу. Возможность рассчитываться за квартиру с использованием таких счетов была введена законодательством в 2016 году. К счету эскроу, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа, не имеют доступа ни он сам, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены. В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.

Когда дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Как делается переуступка квартиры в новостройке?

Переуступка квартиры в новостройке осуществляется на основании сделки, по которой приобретатель правомочен получить недвижимость в собственность.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Такой сделкой является договор долевого участия, предварительной купли-продажи или передачи пая в жилищно-строительном кооперативе.

Участниками сделки будут:

  • цедент – сторона, которая уступает свое право на квартиру в новостройке;
  • цессионарий – гражданин или организация, приобретающая право получить квартиру;
  • компания-застройщик, которая не выступает самостоятельным участником сделки, но дает дольщику согласие на переуступку права заинтересованному лицу.

Закон не обязывает получать письменное разрешение от застройщика.

Юристы рекомендуют уведомлять его о переуступке права требования квартиры в течение 5-10 дней до регистрации договора в Росреестре.

Одобрение сделки строительной компанией-застройщиком обязательно, если дольшик полностью не расплатился за новую квартиру.

Что нужно знать?

Договор цессии при долевом строительстве возможен в случае, когда к дольщику еще не перешло право собственности на новое жилье, и не был подписан акт его передачи.

Специалисты рекомендуют оформлять сделку цессии исключительно при наличии договора долевого участия.

Схемы предварительной купли-продажи опасны тем, что такой договор не накладывает на застройщика обязанность в будущем продать построенное жилье, а, следовательно, он может просто отказаться реализовать цессионарию квартиру в новостройке.

По договору цессии покупатель приобретает не только права дольщика, но и обязанности – например, заплатить оставшуюся стоимость квартиры, предусмотренной ДДУ.

Юридическая сторона вопроса

Соглашение о цессии регулируется статьям 388-390 ГК РФ.

В нормах конкретизированы права и обязанности сторон, условия уступки, время возникновения обязательства.

Значимы следующие нормы ГК РФ:

  1. Статья 388 – условия цессии. Значение придается п.4 нормы. Право на переуступку требования передать квартиру в новостройке (неденежное исполнение) может быть передано покупателю без согласия должника, если исполнение такого договора не станет обременительной для застройщика. Но соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрен запрет на цессию.
  2. Статья 388.1 – положения об уступке будущего требования. На уступку права на недвижимость не распространяется, потому что договор долевого участия регламентирует уже существующую обязанность застройщика отдать квартиру дольщику.
  3. Статья 389, которая определяет форму договора цессии. Она должна быть письменной и подлежит регистрации у нотариуса.
  4. Статья 389.1– требование на квартиру переходит с момента заключение договора уступки.
  5. Статья 390 – регламентирующая ответственность цедента, т.е. гражданина или юридического лица, которое передает квартиру покупателю. Дольщик должен передать свое право на квартиру, установленное действующим и не исполненным договором долевого участия. Продавец отвечает перед покупателем только за действительность требования по ДДУ. Если застройщик оказался недобросовестным и не передал объект недвижимости цессионарию, то последнему придется разбираться с правонарушителем самому.

Особенности сделки долевого участия предусмотрены ФЗ № 214. Актуальны также общие положения ГК о купле, продаже и взаиморасчетах по возмездным сделкам.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Вопрос, что такое переуступка квартиры в новостройке, требует объяснения юридической и финансовой стороны проблемы.

Договор переуступки представляет собой передачу права получить квартиру в новостройке – от дольщика к третьему лицу.

Переуступка оформляется исключительно с учетом наличия документа о долевом участии.

[2]

Остальные сделки (предварительной купли-продажи, вексельные схемы) для переуступки малопригодны по причине своей сомнительной юридической природы.

Как купить?

Цессионарий вправе заключить договор с любым дольщиком, имеющим право на получение квартиры.

Перед покупкой следует удостовериться в действительности проектной и разрешительной документации застройщика.

Нужно также установить: какую сумму заплатил дольщик застройщику – путем изучения всех банковских квитанций, переводов.

Обычно переуступка права происходит после полной оплаты долевого строительства:

Читайте так же:  Зачем нужен и чем занимается конкурсный управляющий по банкротству юридических лиц

  • цессионарий платит цеденту сумму переуступки равной стоимости квартиры или меньшую, в зависимости от того, о чем договорятся стороны;
  • после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель регистрирует право собственности.

Следует также следить, чтобы квартира в новостройке не была в залоге у банка или другой кредитной организации.

Иногда стороны договариваются о том, что обязательства по кредиту также будут переведены на цессионария, например, если квартира приобреталась в ипотеку.

Как продать?

Цедент должен предупредить застройщика о предстоящей продаже по переуступке. Если квартиру отдали в залог, то банк или иного держателя также следует уведомить о сделке.

В договоре цессии:

  • предусматриваются права, обязанности сторон;
  • дается полная информация об объекте недвижимости;
  • приводится ее адрес;
  • устанавлаивается порядок расчетов.

Деньги за передачу права требования следует платить только после подписания договора.

Средства оставляют в банковской ячейке, откуда цедент может забрать их после передачи всех прав цессионарию.

Ипотека не будет препятствием для оформления сделки цессии – в случае, если банк дал согласие на переуступку.

Одновременно на цессионария переводятся обязательства по ипотеке в полном объеме.

Гражданину, который решил оформить цессию на ипотечную квартиру, придется платить кредит, включая:

  • проценты;
  • другие обязательные взносы.

Следует досконально изучить, сколько заплатил по кредиту предыдущий держатель ипотеки.

Подобное предложение выгодно только в случае если ипотека оформлена на элитное жилье, а стоимость цессии невелика и приемлема для покупателя.

Как осуществляется продажа квартиры по переуступке? Пошаговая инструкция здесь.

Финансовые вопросы

Договор цессии является возмездной сделкой.

Оформление обычно входит в обязанности цедента, но на практике стороны делят предстоящие расходы пополам.

Оплате также подлежит регистрация сделки и нотариуса и права.

Уплате подлежит НДФЛ по договору цессии, с учетом полагающегося налогового вычета.

Нужно заплатить 13% от суммы выше 1 млн. руб.

Например, стоимость переуступки в рублях — 1.2 млн. Итого, 1.2 млн. – 1 млн.=200 тыс. *13:100 =26 тыс. руб.

Процедура оформления

Договор цессии оформляется при участии трех сторон:

Сделка требует регистрации у нотариуса.

Перед подписанием договора следует проверить надежность цедента – т.е. фактического продавца, и застройщика, который после начала действия переуступки станет должником цессионария и будет обязан предоставить ему положенную по ДДУ квартиру.

Необходимые документы

Для оформления сделки цессии следует иметь:

  • Письменное разрешение застройщика.
  • Договор переуступки.
  • Документ о долевом участии, с учетом которого происходит передача права.
  • Акт передачи цессионарию вышеуказанных документов.

Может потребоваться разрешение банка, в случае если квартира в новостройке предоставлена в ипотеку.

Образец договора переуступки прав на квартиру представлен здесь.

Риски договора цессии

Основной риск для цессионария заключается в том, что у цедента могут остаться перед застройщиком долги. В такой ситуации договор переуступки может быть признанным недействительным.

Другое негативное последствие – банкротство застройщика, в результате чего цессионарий не получит квартиру.

Проблема может заключаться в выявлении мошеннических схем – когда одновременно заключается несколько договоров цессии на одну квартиру.

Мнимый цедент получает деньги и скрывает, оставляя приобретателей права на квартиру с большими убытками.

Плюсы и минусы

Преимущество цессии заключается в возможности получить квартиру за приемлемую цену.

Предметом такого договора выступает уже оплаченный объект недвижимости:

  • цессионарию остается только ждать, когда дом будет построен и пригоден для эксплуатации;
  • после чего можно будет оформить правоустанавливающие документы на квартиру и заселиться.

Недостатки переуступки заключаются в возможной ненадежности цедента и застройщика, в результате чего цессионарий может не получить положенной квартиры.

Что такое переуступка прав на квартиру и каковы риски? Смотрите тут.

Возможна ли переуступка прав по договору долевого участия в строительстве родственнику? Подробности в этой статье.

Почему застройщик против?

Если долевое участие оплачено на 100%, то застройщик обычно дает согласие на такую сделку.

Разногласия с дольщиком могут возникнуть в случае, если:

  • последний не оплатил полностью квартиру;
  • пытается переуступить ее цессионарию, который в свою очередь также может оказаться неплатежеспособным.

Подобные споры следует уладить еще до подписания договора цессии.

Цессия – удобный способ приобрести жилье за относительно небольшую цену. Следует быть внимательным при проверке благонадежности застройщика и цедента.

При необходимости стоит воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

На видео о приобретении жилья в новостройке путем передачи прав

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48
Видео (кликните для воспроизведения).

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источники


  1. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.

  2. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

  3. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 2. — Москва: РГГУ, 2016. — 451 c.
  4. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.
  5. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.
Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here