Фасад здания является общим имуществом

Полезная информация в статье: "Фасад здания является общим имуществом". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Фасад здания является общим имуществом

Автострахование

  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Плиты балконов — общее имущество собственников?

    Согласно приложению 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 г. N 8, балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время.

    Многие задаются вопросом: балкон — это продолжение квартиры, ее часть? Кто является собственником балкона? Ведь если собственником балкона является собственник квартиры, из которой предусмотрен выход на данный балкон, то бремя несения расходов на поддержание балкона в надлежащем техническом состоянии ложится на самого собственника жилого помещения. А это значит, что если балконная плита стала осыпаться, трескаться, то средства на приведение ее в нормальное состояние должен тратить собственник квартиры.

    Подобные вопросы возникают у граждан из-за непонимания различий между понятием «балконная плита» и, собственно, «балкон«.

    Балконная плита представляет собой внешнюю ограждающую конструкцию, которая в силу закона является общей собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома.

    Об этом прямо указано в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно п 2 которого, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

    Позиция Верховного Суда РФ

    Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Так, в определении указано следующее:

    «..оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

    Суд обоснованно признал, что подпункт «в» пункта 2 Правил, в части, предусматривающей включение в состав общего имущества балконных плит, не противоречит вышеназванным пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что ограждающие несущие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме. Приведенными нормами не предусмотрено, что ограждающие конструкции, к которым отнесены балконные плиты, должны быть предназначены для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме».

    Кто является собственником балкона?

    Для ответа на этот вопрос следует провести аналогии с собственностью на жилое помещение — квартиру. Кто является собственником квартиры? Ведь, например, несущая стена вашей квартиры, является одновременно стеной квартиры вашего соседа, а плиты перекрытий, являющиеся вашим полом и потолком, являются одновременно потолком и полом для квартир ваших соседей, проживающих этажом ниже и этажом выше. Таким образом, плиты перекрытий, несущие стены являются в общей долевой собственности, потому как обслуживают более одного помещения в доме.

    Получается, что вы не являетесь единоличным собственником ни несущих стен, ни плит перекрытий, служащих полом и потолком вашей квартиры. Что же остается в вашей собственности?

    Фактически, вы собственник трехмерного пространства, заключенного в стенах квартиры, которая, по сути, является структурной частью многоквартирного дома. Вы также собственник элементов декора, отделки вашего жилого помещения — обои, подвесные потолки, паркет и т.п. Собственность же на квартиру — это юридическая фикция, призванная обеспечить определенность для населения без погружения в сложные материи, простоту в понимании.

    Аналогичным образом, дело обстоит с балконами. Балконная плита — общая долевая собственность собственников квартир в силу закона. Однако это не значит, что внутреннее пространство балкона с элементами отделки также является общей собственностью.

    Если проектом строительства дома предусмотрен балкон, выход на который осуществляется, например, из квартиры № 10 и в техническом паспорте на жилое помещение данный балкон учтен, то трехмерное пространство данного балкона принадлежит собственнику квартиры № 10, тогда как балконная плита является общей долевой собственностью всех собственников квартир дома.

    Следует учитывать, что устроенные (самовольно или с разрешения органа местного самоуправления) козырьки, навесы, крыши на балконы не будут являться общей долевой собственностью всех собственников квартир дома, равно как остекление балкона не повлечет возникновения общей собственности на стеклопакеты и оконные рамы. Эти «улучшения» будут являться вашей собственностью со всеми вытекающими последствиями по несению бремени содержания и ответственностью за последствия причинения кому-либо ущерба, вследствие, например, схода снега с козырька (навеса, крыши) вашего балкона.

    Вернуться к оглавлению обзора практики: Как узаконить устроенный балкон, крышу, козырек балкона, остекление балкона, лоджии, объединить комнату с балконом? Судебная практика

    Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской обл. от 13.06.2006 по делу N А50-3004/2006-Г5 Крыльцо является конструктивным элементом здания и не относится к недвижимому имуществу, следовательно не подлежит демонтажу.

    АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ

    от 13 июня 2006 г. Дело N А50-3004/2006-Г5“

    Арбитражный суд Пермской области рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца — ЗАО “Нефракс“ — на решение Арбитражного суда Пермской области от 12 апреля 2006 года по делу N А50-3004/2006-Г5 по иску ЗАО “Нефракс“ к индивидуальному предпринимателю К. об устранении нарушений права пользования и распоряжения земельным участком, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем демонтажа крыльца и

    Читайте так же:  Как взять займ под залог спецтехники

    ЗАО “Нефракс“ (истец) обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к индивидуальному предпринимателю К. (ответчик) о признании крыльца в жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 95а, самовольной постройкой и обязании ответчика

    произвести демонтаж указанного крыльца.

    Истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменен предмет иска. ЗАО “Нефракс“ просит обязать индивидуального предпринимателя К. устранить нарушения права пользования и распоряжения земельным участком, восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем демонтажа крыльца (л.д. 30).

    Изменение предмета иска принято судом первой инстанции (протокол судебного заседания от 14 марта 2006 года) (л.д. 33).

    Решением арбитражного суда от 12 апреля 2006 года в удовлетворении исковых требований отказано.

    Истец с решением суда от 12 апреля 2006 года не согласен, просит отменить его, поскольку ЗАО “Нефракс“ и иные собственники помещений в жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 95а (домовладельцы) в силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации имеют право пользования земельным участком в установленных границах. В нарушение пункта 4 статьи 8, статьи 22 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“, абзаца 2 раздела 6 Порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Пермской области, утвержденного Указом губернатора Пермской области от 21 июля 1999 года N 77, пункта 2.1 Постановления главы города Перми от 6 августа 2003 года N 2302 “О переводе (видоизменении) жилых квартир К., А. в нежилое помещение“, данный земельный участок передан ответчику без согласования с домовладельцами,

    проект в реконструкцию жилых квартир не согласован с собственниками помещений не установленном порядке. Кроме того, индивидуальным предпринимателем А. в соответствии с пунктом 2.7 Постановления главы города Перми от 6 августа 2003 года N 2302, пунктом 2 абзаца 1 раздела 4, пунктом 4 абзаца 1 раздела 7 вышеназванного Порядка не оформлен отвод земельного участка в размерах пропорционально доле собственности. Вывод суда первой инстанции о том, что спорное крыльцо не является объектом недвижимости и поэтому не может быть признано самовольной постройкой, не соответствует статьям 130, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

    Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда от 12 апреля 2006 года оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

    Дело рассмотрено судом в порядке статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

    Из материалов дела установлено.

    Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 59 АК 363944, выданному Пермской областной регистрационной палатой 26 февраля 2003 года, ЗАО “Нефракс“ является собственником встроенного нежилого помещения (лит. А), общей площадью 84,1 кв. метра, на первом этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 95а (л.д. 11).

    Постановлением главы города Перми от 6 августа 2003 года N 2302 К. разрешен перевод (видоизменение) жилой квартиры N 23 общей площадью 41,1 кв.

    метра, А. — жилой квартиры N 24 общей площадью 32 кв. метра, в доме N 95а по ул. Луначарского, в г. Перми, в нежилое помещение с целью размещения компьютерного клуба (л.д. 12).

    В соответствии с пунктом 2.1 данного Постановления К., А. обязаны разработать и согласовать в установленном порядке проект на реконструкцию жилых квартир, выполнить технические условия эксплуатирующей организации.

    Пунктом 2.7 Постановления главы города Перми от 6 августа 2003 года N 2302 предусмотрено, что вышеуказанные лица обязаны оформить отвод земельного участка в размерах пропорционально доле собственности в департаменте имущественных отношений администрации города Перми.

    5 марта 2004 года инспекцией архитектурно-строительного контроля городского муниципального комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Перми выдано разрешение N 93/2004 на выполнение строительно-монтажных работ по объекту “компьютерный клуб“ (реконструкция квартир N 23, 24) по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 95а (л.д. 35).

    Согласно письму департамента имущественных отношений администрации города Перми от 2 марта 2005 года N 19-10-5388 земельный участок по ул. Луначарского, 95а, в г. Перми, К., А. не предоставлен (л.д. 16).

    Постановлением администрации города Перми от 3 мая 2005 года N 936 домовладельцам — собственникам жилых и нежилых помещений в жилом доме в общую долевую собственность (бесплатно) предоставлен земельный участок площадью 2649,8 кв. метра, под жилые и нежилые помещения по ул.

    Луначарского, 95а, в квартале N 135 Ленинского района, за счет земель поселений (городские земли) (л.д. 17).

    В силу пунктов 2.1, 2.2 названного Постановления собственники жилых и нежилых помещений обязаны обеспечить постановку земельного участка на государственный кадастровый учет в течение месяца со дня подписания постановления, зарегистрировать право общей долевой собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу.

    Поскольку, по утверждению истца, он является пользователем земельного участка, входящего в состав общего имущества в кондоминиуме, с домовладельцами в кондоминиуме не согласована проектная документация и передача земельного участка ответчику, основания для утверждения проектной документации и выдачи разрешения на строительно-монтажные работы отсутствовали, отвод земельного участка К., А. не оформлен, а также крыльцо ответчика является самовольной постройкой, которая создает препятствия в использовании принадлежащего ЗАО “Нефракс“ нежилого помещения, истец обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. об устранении нарушения права пользования и распоряжения земельным участком, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем демонтажа крыльца на основании статей 12, 222, 304, 305, пункта 1 статьи 247, пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 7, 22, пункта 4 статьи 8, пункта 4 статьи 11 Федерального закона “О товариществах собственников жилья“, статьи

    20 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 7 мая 1998 года N 73-ФЗ.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

    Читайте так же:  Особенности заключения и утверждения мирового соглашения на стадии исполнительного производства

    Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    На основании статей 15, 36, 45 Земельного кодекса Российской Федерации Постановлением администрации города Перми от 3 мая 2005 года N 936 домовладельцам — собственникам жилых и нежилых помещений в жилом доме в общую долевую собственность (бесплатно) предоставлен земельный участок под жилые и нежилые помещения по ул. Луначарского, 95а, в г. Перми.

    ЗАО “Нефракс“ является собственником нежилого помещения общей площадью 84,1 кв. метра, в жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 95а, что подтверждается вышеуказанным свидетельством о государственной регистрации права.

    Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона “О государственной

    регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

    Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что у истца в силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникло право общей долевой собственности на земельный участок ввиду отсутствия доказательств государственной регистрации права общей долевой собственности, является неправомерным.

    Вместе с тем, данный вывод не привел к принятию арбитражным судом неправильного решения.

    Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении иска.

    В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение и иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Крыльцо, которое требует демонтировать истец, в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к недвижимому имуществу. Оно является конструктивным элементом здания (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    В связи с изложенным иск ЗАО “Нефракс“ на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворению не подлежит.

    требования также не подлежат удовлетворению на основании статей 12, 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец, поскольку требовать защиты прав в соответствии с указанными нормами вправе собственник или владелец имущества.

    ЗАО “Нефракс“ является собственником только части помещения общей площадью 84,1 кв. метра, в жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 95а. Указанный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежат собственникам помещений в жилом доме на праве общей долевой собственности. В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Представлять в арбитражном суде законные интересы иных собственников помещений жилого дома истец не уполномочен.

    Ссылка ЗАО “Нефракс“ на нормы Федерального закона “О товариществах собственников жилья“ несостоятельна, поскольку названный Закон утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“.

    Истцом также в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства объединения собственников помещений жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. Луначарского, 95а, в товарищество собственников жилья и

    государственной регистрации этого юридического лица.

    С учетом вышеизложенного, решение арбитражного суда от 12 апреля 2006 года отмене не подлежит.

    Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на истца, заявителя апелляционной жалобы.

    Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермской области

    решение арбитражного суда от 12 апреля 2006 года по делу N А50-3004/2006-Г5 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

    ВС РФ: крыша встроенного нежилого помещения не является общим имуществом многоквартирного дома

    veronka72 / Depositphotos.com

    Узенькая крыша над выпирающей из стены МКД витрины магазина не относится к общему имуществу МКД, поскольку не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и может быть демонтирована без ущерба конструкциям дома. К такому выводу пришел суд, разбирая конфликт между ТСЖ и владельцем встроенного, расположенного на первом этаже МКД магазина (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 августа 2019 г. № 309-ЭС19-12633).

    Магазин требовал от ТСЖ признать крышу (козырек) над своей витриной общим имуществом дома, а также отремонтировать этот козырек, – он пострадал от сосулек, рухнувших с крыши дома. Спорная крыша над витриной, – и, собственно, сама стеклянная витрина, – выступают от стены МКД на полметра.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Магазин сослался на то, что плату за содержание и ремонт дома он платит из расчета своей общей площади, включая-таки площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек). Кроме того, козырек поврежден от падения наледи, при этом магазин трижды обращался в ТСЖ с уведомлением о нависании снега над магазином и требованием принять меры по очистке крыши дома и крыши витража магазина от снега и льда – чтобы не случилось разрушений.

    ТСЖ снег не убирало, а когда козырек был поврежден, и магазин потребовал его ремонта, ТСЖ, во-первых, потребовало от магазина доказательств тог, что козырек – это общедомовая собственность, а во-вторых, вынес вопрос о ремонте козырька на ОСС. Общее собрание предсказуемо решило, что ремонт крыши витрины магазина – проблема самого магазина, которая жителей дома не касается.

    Суд первой инстанции счел, что кровля над остеклением магазина является общим имуществом спорного МКД, которое в числе прочего общего имущества подлежит содержанию и ремонту управляющей компанией, в рассматриваемом случае – ТСЖ.

    Читайте так же:  Восстановление документов на квартиру после утери

    Однако апелляционная и кассационная инстанция пришли к противоположному выводу:

    • ввиду разногласий сторон в части отнесения спорного козырька к общему имуществу, данный вопрос необходимо разрешить в ходе судебно-строительной экспертизы;
    • согласно заключению экспертизы, козырек (крыша) витрины спорного магазина, расположенного на первом этаже МКД, не является неотъемлемым конструктивным элементом данного МКД;
    • козырек (крыша), как и сама витрина, по своему функциональному назначению являются ограждающими конструкциями самого магазина;
    • он является всего лишь эстетическим и декоративным элементом, который призван дополнять и украшать фасад магазина;
    • демонтаж козырька (крыши) витрины встроенного магазина возможен без ущерба конструкциям МКД;
    • а следовательно, козырек над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома;
    • тот факт, что квитанции за содержание и ремонт общего имущества выставляются магазину исходя из его общей площади, включая площадь витрины, над которой расположена крыша (спорный козырек), не имеет значения – ведь все равно спорная крыша витрины не предназначена для обслуживания двух и более помещений в МКД и потому не является общим имуществом.

    [2]

    ВС РФ, изучив жалобу магазина, не усмотрел оснований для пересмотра дела.

    Новости ЖКХ

    Состав общего имущества многоквартирного дома часто становится причиной судебных споров УО и ТСЖ с собственниками или надзорными органами. В данной статье рассказываем о том, относится ли козырёк над нежилым помещением к ОИ МКД и обязаны ли управляющая домом организация или товарищество его ремонтировать.

    Перечень элементов многоквартирного дома, которые входят в состав общего имущества собственников помещений, указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 ПП РФ № 491 и утверждается отдельно для каждого конкретного дома. К общему имуществу относятся элементы вне квартир, обслуживающие более одного помещения в доме:

    — лестничные площадки, лестницы;

    — технические этажи, чердаки и подвалы;

    — ограждающие и несущие/ненесущие конструкции;

    — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

    При этом споры разных заинтересованных сторон о точном составе общего имущества в конкретных МКД нередко доходят до Верховного суда РФ, который даёт разъяснения и помогает УО, ТСЖ и собственникам разобраться в ситуации. Например, в июне 2019 года ВС РФ отнёс к общему имуществу дома домофонное оборудование, которое частная компания установила в многоквартирных домах за свой счёт. Суд счёл, что с момента установки домофонов они перешли в общедолевую собственность МКД (дело № А40-61061/2018).

    В апреле 2019 года ВС РФ поддержал позицию судов всех инстанций о правомерности требования к УО сделать собственникам перерасчёт платы за КР на СОИ. При определении норматива потребления ХВС, ГВС и водоотведения на содержание общего имущества нельзя учитывать площади машинных отделений, лифтов, мусоросборников, техподполья и пожарных выходов дома (дело А57-26118/2017).

    В августе ВС РФ сделал важные для УО и ТСЖ выводы, рассмотрев спор собственника нежилого помещения и товарищества, управляющего домом, об общем имуществе (дело № А34-13172/2017). На первом этаже одного из многоквартирных домов Кирова размещается магазин. Владелец несколько раз обращался в ТСЖ с письменной просьбой очистить крышу от снега и льда: он навис над козырьком, установленным над витриной магазина. Но ТСЖ посчитало, что это не входит в его обязанности. В итоге на крышу витрины упала глыба льда, повредив её в нескольких местах.

    Собственник магазина потребовал, чтобы ТСЖ, управляющее домом, привело этот элемент дома в надлежащее состояние, а также отремонтировало водостоки. ТСЖ вынесло этот вопрос на общее собрание собственников, и участники ОСС приняли решение, что ремонт должен произвести собственник магазина за свой счёт. Указанный элемент не относится к общему имуществу МКД, поскольку обслуживает только одно помещение в доме, а не несколько.

    К тому же, как указало ТСЖ, крыша была повреждена ещё во времена, когда домом управляла УО. Следовательно, претензии владелец магазина должен предъявлять именно управляющей организации. Поскольку ТСЖ не взяло на себя расходы по ремонту крыши над витриной нежилого помещения, собственник обратился с иском в суд. Он потребовал, чтобы суд признал, что козырёк входит в состав общего имущества дома, следовательно, товарищество несёт ответственность за его содержание и должно отремонтировать его после повреждения наледью.

    Главным вопросом, который рассматривал суд первой инстанции в споре собственника магазина и ТСЖ, стал вопрос, является ли крыша над магазином частью общего имущества дома. Согласно техдокументации, помещение с остеклённой частью (витриной), которая имеет самостоятельную крышу, изначально были в составе дома. Фасадное остекление и крыша над ним с момента возведения дома являлись его частью, сдавались в эксплуатацию, являясь частью дома.

    Исходя из пп. «б» п. 2 ПП РФ № 491, крыша включается в состав общего имущества дома вне зависимости от того, сколько помещений под ней расположены. Следовательно, козырёк над остеклением магазина является общим имуществом дома, за содержание и ремонт которого отвечает товарищество собственников жилья.

    Суд отметил, что решение общего собрания собственников МКД является обязательным для исполнения, но лишь по вопросам, отнесённым к компетенции ОСС. Собрание не может исключить из состава ОИ МКД крышу. Поэтому ТСЖ не может отказываться ремонтировать крышу над магазином на основании решения общего собрания.

    Собственники на ОСС ошибочно отказались утвердить текущий ремонт крыши над магазином, посчитав, что это личное имущество владельца нежилого помещения. При этом ТСЖ обязано проводить текущие и неотложные работы по ремонту общего имущества вне зависимости от того, принято ли соответствующее решение на ОСС или внесены ли такие работы в договор управления (постановление ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

    Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника магазина, обязав ТСЖ включить крышу над нежилым помещением в состав общего имущества МКД и произвести её текущий ремонт.

    ТСЖ подало апелляционную жалобу, указав, что суд первой инстанции необоснованно принял решение о признании крыши витрины магазина общим имуществом. Апелляционный суд и все последующие суды встали на сторону товарищества собственников. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судья основывался на позиции Пленума ВАС РФ, высказанной в п. 2 постановления от 23.07.2009 № 64.

    Читайте так же:  Регистрация или прописка разница в рф

    К общему имуществу здания относятся среди прочего крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Согласно заключению судебной экспертизы, козырёк витрины магазина не является неотъемлемым конструктивным элементом многоквартирного дома. Он, как и сама витрина по своему функциональному назначению, – ограждающие конструкции магазина, его декоративные элементы, украшающие фасад. Демонтаж козырька возможен без ущерба конструкциям МКД.

    Основываясь на выводах экспертизы, суд сделал вывод, что козырёк над входом в магазин не является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Следовательно, ТСЖ не обязано ремонтировать его и отвечать за его надлежащее содержание. При этом суд отметил, что собственник магазина может обратиться в суд и взыскать с ТСЖ сумму ущерба, который был причинён крыше ненадлежащим выполнением ТСЖ своих обязанностей по управлению многоквартирным домом. Суд отклонил иск владельца магазина к ТСЖ. В

    Спор переместился в кассационный суд. В жалобе собственник магазина указал на то, что не согласен с заключением экспертизы, из которого следует, что крыша над витриной магазина является эстетическим и декоративным элементом. К тому же владелец нежилого помещения – член ТСЖ, владеет более, чем третью площадей в доме, исправно оплачивая квитанции за жилищные услуги.

    Однако судья не согласился с доводами собственника, указав, что экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Собственник мог воспользоваться правом на заявление ходатайства о назначении повторной или дополнительной экспертизы, но этого не сделал.

    Владелец магазина не представил доказательств, что крыша принадлежащей ему витрины предназначена для обслуживания двух и более помещений в многоквартирном доме и является общим имуществом. Жалоба собственника была отклонена.

    ВС РФ рассматривать спор отказался, согласившись с доводами коллег. Итоги судебного разбирательства по делу № А34-13172/2017 позволяют сделать несколько выводов, важных для управляющих организаций и ТСЖ:

    1. Не все крыши автоматически включаются в состав общего имущества многоквартирного дома.
    2. Если крыша обслуживает только одно помещение, а не два и более, то она не признаётся судом частью ОИ МКД.

    Если крыша признана частной собственностью владельца помещения, тогда следить за её состоянием и проводить ремонт должен именно он. Но следует помнить о том, что ТСЖ или управляющая организация будут отвечать за вред, причинённый имуществу собственника, если он станет следствием неисполнения или ненадлежащего исполнения УО/ТСЖ своих обязанностей по управлению домом.

    Является ли крыша над пристроенными нежилыми помещениями в МКД,

    находящаяся в собственности у Администрации города, общим имуществом, и кто ее должен ремонтировать, собственник или ТСЖ.

    Похожие темы

    см. ст. 36 ЖК — крыша общее имущество собственников

    ЕЕ ремонт осуществляет товарищество за счет тарифа за текущее содержание и ремонт — ст. 154 ЖК

    А тариф платят и наниматели и собственники жилья в доме

    А если крыша чинится полностью — более 50 процентов — за счет взносов за капитальный ремонт — который платят собственники

    Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

    [Жилищный кодекс РФ] [Статья 154]

    1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

    1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

    2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

    3) плату за коммунальные услуги.

    1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

    1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;

    2) плату за коммунальные услуги.

    2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

    1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;

    2) взнос на капитальный ремонт;

    3) плату за коммунальные услуги.

    3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

    4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за данные коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме.

    Фасад здания является общим имуществом

    Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ, регулирующий порядок пользования, владения и распоряжения общим имуществом собственников в многоквартирном жилом доме, действует с 2005 года, многие граждане до сих пор не совсем понимают смысл этих норм права и, как следствие, не всегда реализуют возможности, представленные законодателем.

    Читайте так же:  Значение и роль залогового кредитора в банкротстве

    Речь идет, прежде всего, о вопросах передачи в возмездное пользование третьих лиц элементов общего имущества собственников: нежилых помещений, расположенных на технических этажах, фасадов, крыш здания под размещение рекламных конструкций, оборудования сотовых операторов, провайдеров, и проч.

    В данной рубрике вы найдете ответы и на вопросы о возможности использования общего имущества по усмотрению собственников, в частности:

    [1]

    • о возможности и условиях присоединения части общей площади к площади занимаемого помещения в результате перепланировки, реконструкции;
    • о возможности установки кондиционера;
    • о возможности устройства балкона, его остекления;
    • о возможности объединения балкона с комнатой

    В данной рубрике собраны публикации на тему «общее имущество в многоквартирном доме», ранее размещенные на logos-pravo.ru.

    Разрешение на установку кондиционера

    Перепланировка, реконструкция. Присоединение общего имущества

    Исковое заявление о признании недействительным решения собрания собственников об узаконивании присоединения мест общего пользования к квартирам ответчиков, устранении препятствий в пользовании мусоропроводом (истец просит демонтировать устроенные перегородки, двери с лестничной клетки, привести в рабочее состояние мусоропровод). И см. по данному делу: решение суда о демонтаже перегородки, двери, признании недействительным общего собрания собственников о присоединении мест общего пользования

    Плата за содержание и ремонт общего имущества

    Иски в суд:

    Технические подвалы — общее имущество собственников

    Исковые заявления об истребовании подвалов

    Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

    [3]

    Исковое заявление об истребовании общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещения технического подвала) из чужого незаконного владения

    Возражения на жалобу, иск, доводы

    Возражения на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

    Возражения истца на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома — 2

    Возражения на исковое заявление о признании права общей долевой собственности на помещения технического подвала

    Письменные доводы в суд истца по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

    Заявление о принятии меры по обеспечению иска (наложении ареста по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения)

    Из судебной практики Правового центра «Логос»

    Суд истребовал из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное в техническом подвале многоквартирного жилого дома и передал его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома.

    Решение суда, которым отказано в признании права собственности на помещения технического подвала в многоквартирном жилом доме отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции в определении Омского областного суда указал следующее: из приложенного к кассационной жалобе акта обследования следует, что во всех помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

    Суд истребовал из владения ООО нежилое помещение и передал во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собственники жилых помещений обратились в суд с иском об истребовании нежилого помещения подвала, находящегося в собственности ООО, признании права собственности на данное помещение за всеми собственниками помещений дома. При повторном рассмотрении дела суд решил исковые требования удовлетворить: истребовать из владения ООО нежилое помещение находящееся в подвале жилого дома и передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома. Кассационным определением судебной коллегии, решение суда оставлено без изменения.

    Размещение рекламы на фасаде жилого дома

    Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии (вопросы о разграничении понятий «сведения рекламного характера» и «сведений о предпринимателе или юрлице, обязательных для размещения на вывеске», в том числе о виде деятельности; вправе ли собственники помещений дома требовать оплату за размещение на фасаде дома вывески или рекламы, сведений о коммерческом обозначении; в каком порядке и в какой форме необходимо получать согласие собственников на размещение рекламы на здании жилого дома и другие вопросы)

    Исковые заявление о демонтаже рекламы и взыскании

    Исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств

    Исковое заявление об обязании ответчика демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции, взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом (фасадом здания)

    Исковое заявление о взыскании задолженности по договору об использовании общего имущества собственников МКЖД (фасада здания для размещения рекламы)

    Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций (в частности о том, кто является надлежащим ответчиком по делу)

    Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

    Решение суда

    Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу ТСЖ 180 164 рубля неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников помещений жилого дома — фасадом здания для размещения рекламных конструкций. Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением оставил решение суда без изменения.

    Постановление суда о демонтаже рекламной конструкции с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Другие судебные акты акты по данной категории споров см. также в разделе судебные акты арбитражных судов

    Источники


    1. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.

    2. Договор мены. Официальные разъяснения, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2013. — 698 c.

    3. Толкушкин, А.В. Налогообложение физических лиц при операциях с недвижимостью / А.В. Толкушкин. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 344 c.
    4. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Дело, 2013. — 528 c.
    5. CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.
    Фасад здания является общим имуществом
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here