Договор мены недвижимого имущества налогообложение

Полезная информация в статье: "Договор мены недвижимого имущества налогообложение". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

О вычете по НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены

В случае продажи квартиры, приобретенной в результате обмена, налогоплательщик в целях исчисления НДФЛ вправе уменьшить сумму дохода на указанную в договоре мены стоимость этого имущества, а при отсутствии таких сведений — на рыночную стоимость объекта.

Вопрос: О получении имущественного вычета по НДФЛ, если по договору мены город предоставил налогоплательщику квартиру взамен квартиры в сносимом доме, которая находилась в его собственности менее трех лет.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 3 июня 2014 г. N 03-04-05/26663

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со «статьей 34.2» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет.

«Статьей 567» Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, учитываемый при определении налоговой базы, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

Сумма дохода, полученного в результате исполнения договора мены квартир, определяется исходя из стоимости квартир, указанной в договоре мены. В случае если в договоре мены стоимость обмениваемых квартир не указывается, сумма дохода определяется исходя из рыночной стоимости обмениваемых квартир.

В соответствии с «подпунктом 1 пункта 1» и «подпунктами 1» и «2 пункта 2 статьи 220» Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве расходов при совершении мены квартир учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры налогоплательщиком, которая в дальнейшем была обменяна по договору с городом.

При последующей продаже квартиры, полученной по договору мены с городом, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов. При этом в рассматриваемом случае в качестве расходов учитывается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

По вопросу документов, требующихся для получения имущественного налогового вычета, следует обратиться в налоговый орган по месту жительства.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН

Мена недвижимости
налог

Договор мены недвижимости приравнивается по законодательству к договору купли-продажи, стороны договора мены признаются, каждая, продавцом отчуждаемой недвижимой собственности и одновременно покупателем приобретаемой собственности, что, по определению Минфина РФ, накладывает налоговые требования и обязательства на стороны договора мены аналогичные налоговым обязательствам, возникающим при совершении сделки по договору купли-продажи.

Проще говоря, все налоговые требования к сторонам договора мены равны требованиям, предъявляемым сторонам договора купли-продажи:

    Раз доход от реализации договора купли-продажи, а значит и договора мены, является объектом налогообложения, в договоре указываются цены объектов, а стороны договора мены, обе являющиеся продавцами-налогоплательщиками, в налоговой декларации указывая сумму дохода от реализации своей отчуждаемой собственности, представляют ее в виде стоимости приобретенной недвижимости, в некоторых случаях увеличенной на сумму доплаты.

Ставка налога – 13% (для резидентов РФ, для нерезидентов – 30%)

Относительно предоставления льгот – та же картина, что и при продаже.
Продавец освобождается от уплаты налога на доход полностью в случае владения отчуждаемым объектом от трех лет и более.
В случае владения менее трех лет – освобождается от уплаты налога на доход в один миллион рублей,
или (по выбору налогоплательщика) налогооблагаемая база уменьшается на сумму расходов по приобретению
При отчуждении объекта дольщиками льгота в один миллион рублей делится между ними пропорционально принадлежащих им долям, а не предоставляется полностью.
Одновременно являясь покупателями недвижимости стороны договора мены вправе воспользоваться еще одной льготой (если приобретаемая недвижимость жилая) – имущественным налоговым вычетом (в размере до 2 млн. рублей начиная с налогового периода 2008 года).
И опять примечание относительно дольщиков: льгота при покупке жилой недвижимости (имущественный налоговый вычет) приобретаемой в долевую собственность предоставляется каждому совладельцу не в полном размере (до 2 млн. рублей), а только частично, пропорционально приобретаемой доле. отчуждаемой по договору мены недвижимости.

  • Кто обязан подавать налоговую декларацию. Подавать налоговую декларацию надо в обязательном порядке, когда доход по договору мены подлежит налогообложению, т.е. освобождается от обязанности подавать налоговую декларацию о доходе тот налогоплательщик, чей отчуждаемый объект недвижимости находится в его собственности три года и больше.
  • Передача недвижимого имущества по договору мены при усн налогообложение

    ДОГОВОР МЕНЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И УСН

    Договор купли-продажи товара в свою очередь предполагает то, что одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 статьи 454 ГК). Товаром же согласно п. 1 статьи 455 ГК признаются любые вещи, если они являются оборотоспособными – статья 129 ГК.
    К недвижимым вещам согласно п. 1 статьи 130 ГК относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 статьи 131 ГК). Кроме того, согласно п. 2 статьи 131 ГК наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

    Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (статья 570 ГК), а для объектов недвижимого имущества после государственной регистрации этого имущества.

    Договор мены недвижимого имущества налогообложение

    Что говоря о контракте мены неподвижного. Правоустанавливающий документ на имущество контракт передачи (приватизации), контракт.При этом любая из сторон признается торговцем неподвижного имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого неподвижного имущества, которое она обязуется принять в обмен.

    ИФНС № 18 по г. Москве в соответствии с Налоговым кодексом РФ была проведена камеральная проверка, по результатам которой составлен акт № …от 08.06.2009г. и вынесено решение № … от 09.07.2009г. об отказе в привлечении налогоплательщика к ответственности за совершение налогового правонарушения, согласно которым сумма залогового имущественного вычета по доходу, полученному от продажи земельного участка и ½ доли жилого дома, находящегося в собственности истца менее 3-х лет, составила 1000 000 руб., вследствие чего истцу предлагалось уплатить причитающуюся к сумму НДФЛ в размере 468 000 руб.

    Читайте так же:  Уголовная ответственность за преступное бездействие наступает

    Безвозмездное пользование имуществом при УСН

    Если имущество в безвозмездное пользование получает организация, то в договоре ссуды целесообразно указать оценочную стоимость имущества. Это нужно для бухучета: по этой стоимости полученное имущество будет учтено за балансом на счете 001 «Арендованные основные средств

    Для своей предпринимательской деятельности упрощенец вполне может получить, к примеру, от своего учредителя в безвозмездное пользование какое-либо имущество с условием последующего возврата. Чаще всего это недвижимость, транспорт или оргтехника. Посмотрим, как надо учитывать получение имущества в безвозмездное пользование.

    Договор мены недвижимого имущества: налоги

    Очевидно, что здесь уже есть налогооблагаемый доход, складывающийся из величины в 5 млн. рублей минус 1 млн. рублей, который был потрачен для приобретения указанного дома в 2016 году (5 млн. рублей – 1 млн. рублей = доход).

    Либо можно самостоятельно заделать трещину и предъявить иск о возмещении причиненных убытков. Или попросить продавца, чтобы он своими силами исправил недостаток. Можно рассматривать подобные варианты, предусмотренные законом.

    Договор мены недвижимого имущества

    • найти нарушения и отказать в возмещении;
    • зачесть сумму налога, заявленную к возмещению, в счет недоимок по другим налогам;
    • возместить указанную сумму путем перевода денежных средств на банковский счет налогоплательщика при условии подачи последним соответствующего заявления.

    Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

    ПРИ ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ МЕНЫ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКУ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ

    В соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13 процентов, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ , налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ.

    Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    Договор мены налог

    Далее будут разобраны конкретные ситуации по налогообложению дохода, полученного в результате заключения договора мены. Например, разберем следующую задачу. Одна сторона договора обменяла купленную 4 года назад квартиру на купленный в этом году дом.

    Ситуацию с жилым домом можно проутрировать. Почему? Потому что, как правило, при покупке жилого дома приобретается жилой дом в недостроенном варианте, и какие-то денежные средства тратятся собственником на его дальнейшую отделку, что и указано на схеме.

    Договор мены недвижимого имущества налогообложение 2017

    Какая ставка налога с доходов физических лиц применяется при заключении договора мены движимого или недвижимого имущества между физическим и юридическим лицами, каковы порядок и срок удержания НДФЛ и признаки дохода в ф. № 1ДФ?

    В случае если одной из сторон договора мены является юридическое лицо , то налог с дохода согласно Закону об НДФЛ у плачивается только другой стороной (физическим лицом) в размере, предусмотренном пп.11.1.4 ст.11 и п.12.4 ст.12 данного Закона. То есть юридическое лицо не является плательщиком НДФЛ. Например, заключается договор мены движимого имущества между юридическим и физическим лицами, ставка налога предусмотрена п.12.1 ст.12 Закона об НДФЛ . Исходя из вышеуказанного, НДФЛ уплачивает только физическое лицо в размере 7,5% (50% ставки налога (15%)).

    Передача имущества юр лицом физ лицу

    Если фирма ООО, то стоит отметить, что Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» не содержит для обществ с ограниченной ответственностью аналогичной оговорки, но и не содержит запрета на указанные действия общества. Таким образом, передача в счет причитающейся участнику прибыли неденежного имущества является правомерной.

    Алексей, Вы не указали организационно-правовую форму своей фирмы. Если Ваша фирма ОАО, то Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», устанавливает возможность выплачивать дивиденды в неденежной форме при наличии соответствующего положения в уставе общества.

    Договор мены недвижимого имущества — налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

    Добрый день, при реализации квартиры по договору мены порядок уплаты НДФЛ такой же как при продаже квартиры по договору купли-продажи. Минфин в своём письме от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310 это ещё раз подтвердил:

    Добрый день! Хотим заключить договор меня, наша трешка в собственности менее 3х лет на однушку, которая в собственности более 3 х лет, доплата составит 800 тыс рублей, придется ли нам платить налог, ведь при купле продаже сделки менее 1 млн рублей налогом не облагаются, а что касается договора мены?

    Договор мены недвижимого имущества: образец оформления

    Законодательно установлена возможность лиц, заинтересованных в обмене имущества, заключить договор мены в отношении недвижимой и движимой собственности. Соглашение в обязательном порядке составляется в письменном виде с указанием существенных условий двусторонней сделки. Для оформления договора мены недвижимого имущества на движимое, участвующие в сделке лица по желанию могут обратиться к нотариусу. Если стороны приняли решение, что будут самостоятельно составлять документ, тогда надлежит помнить о необходимости согласования следующих ключевых моментов:

    Во избежание получения отказа в регистрации договора мены недвижимости, в заявлении надлежит определить список лиц, которые располагают правом собственности на обмениваемые объекты, в том числе и несовершеннолетние дети. Помимо этого указывается, что перед подписанием соглашения было получено письменное разрешение на передачу прав собственности на недвижимое имущество новому владельцу. При несоблюдении обозначенного законодательного требования будет получен отказ в регистрации договора мены.

    Договор мены недвижимого имущества: образец

    • Вступление содержит название договора и информацию об участниках, включая их паспортные данные;
    • Предмет договора мены подразумевает описание товаров и имущественные права, на которых отсутствует обременение (п. 2 ст. 557 ГК). Обмениваемые объекты предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае ценовой разницы, собственником более дешевого объекта вносится доплата (п. 2 ст. 568 ГК);
    • Стороны соглашения могут быть только совершеннолетние дееспособные физицеские лица и юридические;
    • Срок и условия определяется сторонами. Если объекты передаются в разное время, право собственности у участников возникает только после получения объектов обеими сторонами (ст. 570 ГК). Также применимо правило о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК, ст. 569 ГК).

    В соглашение вносится пункт о стоимости каждого из объектов. Устанавливается разница доплаты для участника, который предоставляет товар более низкой стоимости, или же предусматривается возможность компенсации иными способами. Также указывается срок доплаты. Если этот пункт не прописан, то есть риск не получить возмещение.

    Читайте так же:  Регистрация на почте россии для россиян

    Вопрос: Каким образом производится налогообложение при заключении договора безвозмездной передачи имущества между двумя индивидуальными предпринимателями, плательщиками налога при УСН с уплатой НДС

    Однако, согласно подпункту 1.1.3 пункта 1 статьи 93 НК, объектом налогообложения НДС признаются обороты по безвозмездной передаче товаров (работ, услуг), имущественных прав. Таким образом, объектом налогообложения НДС является стоимость передаваемого имущества.

    Так, при заключении договора безвозмездной передачи товаров между двумя индивидуальными предпринимателями и оформлении передающей стороной товарно-транспортной накладной ТТН-1 или товарной накладной ТН-2, передающая товары сторона не включает в валовую выручку налога при упрощенной системе налогообложения доходы, полученные от безвозмездной передачи товаров.

    Налоги при договоре мены недвижимости

    Продавец освобождается от уплаты налога на доход полностью в случае владения отчуждаемым объектом от трех лет и более. Одновременно являясь покупателями недвижимости стороны договора мены вправе воспользоваться еще одной льготой (если приобретаемая недвижимость жилая) – имущественным налоговым вычетом (в размере до 2 млн.

    Среди сделок, заключенных между физическим лицом — работником и юридическим лицом — работодателем, наиболее проблемными с точки зрения налоговых последствий являются, по нашему мнению,. 1. Гражданско-правовые последствия сделки В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

    Передача недвижимого имущества по договору мены при усн налогообложение

    НК РФ, при реализации услуг на безвозмездной основе налоговая база определяется исходя из цен, сложившихся на рынке однородных услуг в сопоставимых экономических условиях, в частности доходов от сдачи в аренду аналогичного имущества. В этом случае НДС уплачивается за счет средств передающей стороны, поскольку ссудодатель сумму налога к оплате ссудополучателю не предъявляет.Тот факт, что ссудополучатель может выполнять работы (оказывать услуги), освобождаемые от налогообложения НДС, в частности, на основании пп.пп. 16, 16.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, на порядок налогообложения рассматриваемой операции по передаче оборудования, на наш взгляд, не влияет.В то же время существуют решения арбитражных судов, в которых судьи пришли к выводу, что ст. 146 НК РФ не устанавливает в качестве объекта налогообложения операции по безвозмездной временной передаче прав пользования имуществом.

    ПРЕДУПРЕДИ РУКОВОДИТЕЛЯ Если налоговым органам станет известно, что ваша компания пользуется чужим имуществом безвозмездно, они обязательно доначислят налог с денег, сэкономленных на аренде, а также оштрафуют вашу организацию. * * * Итак, безвозмездное пользование имуществом сродни бесплатному сыру, который, как известно, бывает только в мышеловке.

    Передача недвижимости по договору мены

    Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ одним из объектов налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров на территории Российской Федерации. При этом согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

    [3]

    В соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров признается передача права собственности на товары на возмездной основе (в том числе обмен товарами), а в случаях, предусмот­ренных Кодексом, передача права собственности на товары на безвозмездной основе.

    В связи с этим при передаче объекта недвижимости по договору мены у налогоплательщика возникает обязанность исчислить и уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость.

    Кроме того, считаем необходимым отметить, что п. 3 ст. 168 НК РФ установлена обязанность выставлять счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

    На основании положений п. 3 и 16 ст. 167 НК РФ при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Поэтому при передаче объекта недвижимости следует выставить счет-фактуру не позднее пяти календарных дней, считая со дня составления передаточного акта или иного документа о его передаче.

    Что касается налога на прибыль организаций, то в соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    Согласно ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

    При проведении обмена одного объекта недвижимости на другой каждая из сторон в налоговом учете отражает реализацию объекта и одновременно приобретение другого объекта недвижимости. При этом порядок определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций при реализации амортизируемого имущества установлен ст. 268 НК РФ.

    Вопросы и ответы

    Добрый день. При договоре мены дома на квартиру без доплаты, возникает обязательства по налогам или нет? Может государство в этом случае тоже кадастровые стоимости объектов сравнивает или все по старинке, стороны в праве оценивать свою собственность самостоятельно?

    При расчете налога на доходы договор мены, по сути, приравнивается к двум встречным договорам купли-продажи. По одному вы продаете дом, по дургому покупаете квартиру. И все налоговые обязательства рассчитывают исходя из этого. Вашим доходом будет считаться стоимость полученной квартиры, указанная в договоре мены. При расчете налога он может быть уменьшен или на имущественный вычет для продавцов недвижимости (1 000 000 руб.) или на расходы по приобретению дома, которые подтверждены документально.

    Договор мены недвижимости: налогообложение

    Договор мены недвижимого имущества одна из разновидностей отношений между гражданами по вопросу приобретения дома, квартиры и прочих зданий. При подобном роде отношений оба лица выступают одновременно и продавцом, и покупателем.

    В общем смысле договор мены недвижимого имущества подразумевает передачу квартиры от одного гражданина другому. Последний в свою очередь передает свое недвижимое имущество первому гражданину. По факту получает равноценный обмен между двумя людьми.

    [1]

    Иногда складывается ситуация, когда имущество подлежащее мене не равноценно. В данном случае подразумевается денежная доплата в соответствии с рыночной стоимостью жилья или договоренностью между сторонами.

    Практическое использование

    Договор мены недвижимого имущества можно считать разновидностью договора купли-продажи. Но на практике договор мены встречается крайне редко. Очень сложно в современных реалиях найти равноценное имущество, чтобы обмен устроил обе стороны. Даже рассматривая договор с доплатой стоит острый вопрос о сумме, не смотря на четкие рыночные цены.

    К тому же договор мены недвижимого имущество подразумевает ряд нюансов. Но о них чуть позже. Главное, что нужно знать нельзя обменять, например, комнату на дачу. Конечно, можно доплатить, но учитывая цены на жилье это подразумевает уже не мену, а полноценную покупку.

    Так или иначе мена подразумевает равноценный обмен имущества, которое обязательно должно находиться в собственности обоих граждан. Отметим некоторые условия, которые отличают договор мены от других типов имущественных отношений:

    • В договоре четко прописывают все (или значимые параметры) объектов — площадь, этажность, расположение и прочие кадастровые характеристики.
    • В договоре прописывается список лиц, которые будут обладать недвижимостью после обмена.
    • В договоре указываются любые дополнительные пункты, которые регулируют мену. Например, все ту же денежную доплату. Причем сумма указывается конкретная вплоть до рубля.
    • Цену всех передаваемых объектов.
    Читайте так же:  Движимое имущество исключено из объектов налогообложения

    Если одно из условий не выполнено или выполнено частично договор мены считается недействительным.

    Налогообложение

    Многие граждане интересуются следует ли платить налог при обмене квартиры или дома? Правовые документы четко отвечают на этот вопрос. Нет платить не нужно, но существует несколько исключений. Первый нюанс заключается в том, что при заключении договора мены нельзя воспользоваться налоговыми вычетами, чтобы получить денежные выгоды.

    ВНИМАНИЕ! Схожие слова «мена» и «обмен» в юридическом смысле не равнозначны

    Обмен подразумевает отношения с муниципальным имуществом. Например, жилье старшего поколения (бабушки, дедушки), которые было приобретено в прошлом веке. Причем, если переоформление по каким-либо причинам не произошло, то и совершается обмен. В данную категорию входит и социальное жилье.

    Мена же подразумевает операции с приватизированным жильем т.е владельцы имеют на руках документы на право собственности.Обменять муниципальное жилье на приватизированное невозможно. Запрет вышел более 10 лет назад и каких-либо изменений или поправок пока не предвидится.

    Но если при договоре мены осуществляется доплата, то налог выплатить придется. Получение любой денежной суммы юридически считает прибылью и, соответственно, облагается налогом.

    Ситуация с налогом была прозрачней до начала 2016 года. Если одна сторона владела квартирой более трех лет, то никаких дополнительных выплат не требовалась. Меньший срок облагался налогом в 13%.

    Последующие года принесли несколько изменений. Теперь для налога введет особый коэффициент, который регулирует денежные выплаты.

    Причем в зависимости от статуса владельца (ветеран, малоимущий) срок, когда не требуется выплачивать налог увеличился до 5 лет. Для обычных граждан правила не изменились. В конечном итоге налог на мену не распространяется, но при денежной доплате он составит 13%.

    В статье представлен ориентировочный список документов. Он может незначительно меняться в зависимости от региона. Сразу отметим, что мена возможна и среди юридических лиц:

    1. Заявление от обоих сторон
    2. Документы, удостоверяющие личность — для физических лиц;
    3. Учредительные документы, документы подтверждающие, что организация встала на учет с присвоением ИНН — для юридических лиц.
    4. Договор, который описывает суть мены и все дополнительные соглашения сторон. Обязательно с подписью.
    5. Право собственности на имущество, участвующее в договоре мены.
    6. Кадастровые паспорта на имущество.
    7. Разрешение на мену одного из супругов или органов опеки для несовершеннолетнего.

    Дополнительные условия

    Как говорилось выше нельзя осуществить мену квартиры на загородный дом. Обратим внимание на прочие нюансы, которые следует учесть в договоре мены. Например, квартира находится в собственности у нескольких собственников.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Нужно ли документально зафиксировать разрешение на мену у других собственников? К сожалению, точного ответа на этот вопрос нет.

    Нормативные документы, в частности 250 ст. ГК гласит о том, что при продаже следует документально зафиксировать отказ прочих собственников на право приобрести недвижимость. Но договор мены не является актом купли-продажи скажет внимательный читатель. Все верно.

    Поэтому на практике подобные вопросы для надежности следует фиксировать у нотариуса во избежание спорных вопросов. Органы регистрирующие договор мены откажут в оформлении если нет бумаг, которые подтверждают отказ от прав первоочередной покупки другими собственниками.

    Следующий момент заключается в том, что имущество находится в собственности супругов. Следует ли документально подтверждать согласие второго супруга? На эту тему существует множество споров. На практике большинство людей договариваются устно и, как правило, договор мены обоюдное решение.

    Но Семейный кодекс РФ говорит об обратном — в любом случае в сделках с недвижимостью требуется официальное согласие обоих супругов. Опять же документы оформляются через нотариальную контору.

    ВНИМАНИЕ! Договор мены подразумевает, что недвижимость равноценна. но порой складываются ситуации, когда квартира имеет огрехи.

    Например, по стене пошла трещина или ненадлежащее качество полового покрытия. Конечно, следует внимательно ознакомится с объектом мены, но в данном случае возможно получить компенсацию, если, к примеру, трещина образовалась спустя неделю после мены. Обычно стороны мирно договариваются в этом вопросе.

    Возможен даже совместный ремонт. Но по факту подобный вопрос можно решить через суд, предоставив надлежащие документы. Фото или видеосъемка до и после дефекта будет только в плюс собственнику.

    К примеру, ремонт оценивается в 100 тыс. рублей при стоимости квартиры в 1 млн. В судебном порядке возможно уменьшить стоимость передачи именно на эту сумму (или увеличить доплату, к примеру).

    Но подобная ситуация маловероятно если стороны оформят дополнительный документ, в котором будет указано, что граждане провели осмотр и ознакомлены с качеством имущества. Подпись сторон снимет все вопросы по этому поводу. Как вариант, можно провести страхование имущества, но стоит уделить внимание пунктам договора. Ведь конкретный дефект может и не попадать по страховой случай.

    В ситуации, когда подразумевается мена земельного участка граждане обязаны быть собственниками земли. Если участок находится в аренде, то новый собственник будет вынужден повторно оформлять документы на владении, причем факт аренды никто не отменял. Следует быть внимательным и проверять подобные факты, чтобы не стать жертвой мошенников.

    Расторжение договора

    Существует два варианта расторжения договора — по обоюдному согласию и в порядке обусловленным действующим законодательством.При обоюдном согласии все понятно.

    ВАЖНО! Если обе стороны пришли к такому решению достаточно предоставить заявления и документы, удостоверяющие личности чтобы вернуть свое имущество.

    Иногда складывается ситуация, когда к вопросу о возврате квартире приходит одна из сторон. В таком случае требуется направить официальный запрос второй стороне, в котором гражданин изъявляет вернуть имущество по какой-либо (конечно веской!) причине.

    Другой гражданин обязан предоставить официальный ответ в течении 30 дней. Если следует отказ, то единственный вариантом остается обращение в суд.

    Веские причины

    • Одна из сторон не соблюдает и нарушает условия договора, которые прописаны официально.
    • Договор мены подписан под давлением одной из сторон.
    • Документы составлены с грубейшими нарушениями. К примеру, неверно указан адрес одного из объектов имущества. Причем срок подачи подобной жалобы возможен в срок до 3-х лет.
    • Выявлен явный подлог в предоставляемом имуществе. Например, гражданин не имеет прав на передаваемую собственность. Подобные действия характеризуются как мошенничество.

    В конечном итоге договор мены недвижимого имущества редкий и простой в оформлении вид имущественных отношений. Во избежание разногласий и мошеннических действий мена оформляется между родственниками или друзьями, причем все документы оформляются через нотариуса с обязательным осмотром передаваемого имущества.

    Договор мены от облагаемого дохода не убережет

    Стоимость имущества, принятого налогоплательщиком, применяющим УСН, по договору мены в счет оплаты за реализованные товары (работы, услуги), включается в состав доходов от реализации.

    Реквизиты судебного акта

    ИФНС России по Свердловскому району города Перми

    Налогоплательщик — индивидуальный предприниматель применял УСН с объектом налогообложения «доходы». В декабре 2015 г. он заключил договор мены недвижимого имущества с другим предпринимателем. По договору налогоплательщиком было получено имущество стоимостью 8,7 млн руб. в обмен на переданное имущество (нежилые помещения) той же стоимости.

    Читайте так же:  Кооперативная квартира право собственности и наследники

    До передачи по договору мены нежилые помещения, принадлежавшие предпринимателю на праве собственности, сдавались им в аренду. При этом доходы от сдачи имущества в аренду отражались в книге учета доходов и расходов за 2014—2015 гг.

    Передача имущества по договору мены не была учтена предпринимателем в составе доходов. Предприниматель полагал, что по этому договору им не осуществлялась реализация имущества и не был получен доход.

    По результатам выездной налоговой проверки налоговики доначислили предпринимателю сумму налога, включив в облагаемый доход стоимость переданного имущества.

    Предприниматель обратился в суд.

    Решение судов

    Суд первой инстанции встал на сторону налоговиков. Коллеги из апелляционного суда и суда округа первую инстанцию поддержали.

    Посмотрим, какие аргументы привел суд первой инстанции в обоснование своей позиции (решение Арбитражного суда Пермского края от 19.11.2018 по делу № А50-19761/2018).

    На основании п. 1 ст. 346.18 НК РФ, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, применяющего УСН, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.

    В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, уплачивающие налог в связи с применением УСН, при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

    доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

    внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

    Исходя из положений ст. 249 НК РФ, доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных в расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

    Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, — передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.

    Пунктом 1 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что в целях применения главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

    Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Исходя из п. 2 ст. 567 ГК РФ, к договору мены применяются, соответственно, правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

    Суд не принял доводы предпринимателя о разовом характере сделки, об отсутствии признаков предпринимательской деятельности и оснований для квалификации полученного дохода как дохода в связи с ее осуществлением, поскольку определяющее в целях налогообложения значение, исходя из правовых позиций Конституционного суда РФ, приведенных в определениях от 14.07.2011 № 1017-О-О, от 22.03.2012 № 407-О-О, имеет предназначение имущества.

    Спорное имущество, как подтверждено инспекцией, использовалось в предпринимательской деятельности, по параметрам и функциональным характеристикам не предназначено для использования в личных, семейных или иных отличных от предпринимательских целях.

    Аргументы предпринимателя о том, что сделки совершены им как физическим лицом (в договорах не содержится указание на статус индивидуального предпринимателя) суд отклонил. Он указал, что право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином как субъектом такого имущественного права вне зависимости от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме этого, приобретение имущества физическим лицом до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не исключает последующее использование такого имущества в предпринимательской деятельности, как и осуществление до приобретения такого статуса предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

    В результате суд пришел к выводу, что выручка, полученная предпринимателем в результате отчуждения по договору мены ранее приобретенных им объектов недвижимости, подлежит налогообложению по правилам, установленным главой 26.2 НК РФ, как доход от предпринимательской деятельности.

    Верховный суд согласился с выводами судов трех инстанций и отказал предпринимателю в передаче дела для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

    Позиция Минфина России

    Минфин России при решении вопроса о налогообложении операций по договору мены имущества в рамках упрощенной системы налогообложения оперирует теми же нормами законодательства, что и суд в рассматриваемом деле. В письмах от 12.10.2011 № 03-11-06/2/141, от 24.06.2010 № 03-11-06/2/102, от 26.05.2004 № 04-02-05/2/25 он со ссылкой на положения п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ и ст. 567 ГК РФ указал, что в состав доходов от реализации включается стоимость имущества, принятого налогоплательщиком, применяющим УСН, по договору мены в счет оплаты за реализованные товары (работы, услуги).

    Вопросы и ответы

    Однокомнатная квартира меняется на трехкомнатную с доплатой, то есть мена неравноценная. Обе квартиры в собственности менее трех лет. Однокомнатная квартира по договору мены оценена в 1000000 рублей. Трехкомнатная квартира по договору мены оценена в 1860000 рублей. Доплата составляет 860000рублей. Однокомнатная квартира приобреталась по договору купли-продажи за 1400000 рублей, а трехкомнатная квартира приобреталась за 990000рублей. Как рассчитать налог на доходы, которые стороны обязаны уплатить после мены квартирами.

    В данной сделке каждый участник выступает в роли как продавца, так и покупателя квартиры.

    Итак, владелец 1-к. квартиры ее продает за 1 000 000 руб. Одновременно, он приобретает 3-к квартиру за:

    1 000 000 (стоимость 1-к квартиры) + 860 000 (доплата) = 1 860 000 руб. (покупная стоимость 3-к квартиры)

    Продав квартиру он получает право уменьшить доход от ее продажи на сумму расходов по покупке. В результате от продажи 1-к квартиры он получает доход, облагаемый налогом, в сумме:

    1 000 000 (доход от продажи) — 1 400 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

    Таким образом, дохода от продажи квартиры, облагаемого налогом у него не возникает.

    Одновременно он получает право на имущественный вычет, предоставляемый покупателям квартир (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Сумма вычета будет равна 1 860 000 руб. Вычет уменьшает другие доходы человека, облагаемые налогом (если таковые были). Вычет может применяться как в году покупки квартиры, так и в последующие годы до его полного использования. Разумеется при условии, что ранее он таким вычетом не пользовался.

    Читайте так же:  Что делать, если ростелеком продал долг коллекторам цз инвест (cz invest) отзывы

    Теперь о владельце 3-к квартиры. Он продает ее за:

    1 000 000 (стоимость получаемой однокомнатной квартиры) + 860 000 (доплата) = 1 860 000 руб. (полученный доход).

    Этот доход может быть уменьшен либо на расходы по покупке (990 000 руб.), либо на имущественный вычет для продавцов, установленный пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (1 000 000 руб.).

    Очевидно, что второй вариант выгодней. В таком случае его доход, облагаемый налогом, составит:

    1 860 000 (доход от продажи квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 860 000 руб.

    С него нужно начислить налог в размере:

    860 000 (доход, облагаемый налогом) х 13% = 111 800 руб.

    Однако, он также получает право получить второй вычет (для покупателей). Опять же при условии, что ранее он им не пользовался. В его случае сумма вычета будет равна покупной стоимости 1-к квартиры и составит 1 000 000 руб. В данном случае сумма вычета (1 000 000 руб.) больше дохода от продажи 3-к квартиры, облагаемого налогом (860 000 руб.). Если он пользуется вторым вычетом, то дохода облагаемого налогом у него не возникает. Более того, он использует не всю сумму вычета, а только ее часть. Недоиспользованная сумма составит 140 000 руб. (1 000 000 — 860 000). Она либо уменьшает другие доходы, облагаемые налогом, либо переносится на следующие года.

    P.S. К слову сказать столичное налоговое управеление считает, что при равноценном обмене и приобретении квартиры по договору мены, покупатель не имеет право на вычет, предоставляемый покупателям недвижимости. По их мнению в такой ситуации получатель квартиры никаких расходов не несет. Тот факт, что он передает в обмен квартиру имеющую стоимость во внимание не принимается. Соответственно при неравноценном обмене он вправе учесть в составе вычета лишь доплату. Однако, это мнение кардинально расходится с позицией Минфона России.

    Портал «Ваши налоги»

    Портал «Ваши налоги»

    Комментарии

    А как быть с таким толкованием договора мены?
    Следуя логике ВС РФ НДФЛ при равноценной мене уплачиваться не должен вовсе!

    Утвержден
    Постановлением Президиума
    Верховного Суда
    Российской Федерации
    от 25 ноября 2009 года

    ОБЗОР
    ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА
    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗА ТРЕТИЙ КВАРТАЛ 2009 ГОДА

    Разъяснения
    по вопросам, возникающим в судебной практике

    Мы не сторонники революционных концепций (пусть даже и утвержденных ВС РФ). Во-первых, например, в суде вам скажут, что данное разъяснение касается исключительно ценных бумаг (то есть в отношении квартир оно не применимо). Во-вторых, добавят, что у нас не прецендентное право. Ну, а в третьих, все же положения данного письма достаточно сомнительны. Например, статья 211 посвящена определению дохода в натуральной форме полученных исключительно «от организаций и индивидуальных предпринимателей». А сделки мены квартир как правило заключаются между физлицами не зарегистрированными в качестве ИП. Получается, что у человека меняющего квартиру нет ни дохода в денежной, ни дохода в натуральной форме в принципе. В отношении квартиры в общем случае не возникает и материальной выгоды, установленной статьей 212 кодекса. Получается, что в результате мены попросту нет вообще никакого дохода. Хотя, например, Мифин рассматривает мену как две сделки: реализация квартиры и приобретение другой квартиры. И исходя из этого постулата предлагает рассчитывать налоги (что на наш взгляд по сути верно). При этом продажную стоимость реализованной квартиры предлагается определять по стоимости квартиры полученной взамен, а покупную — по стоимости переданной квартиры.

    А если отталкиваться от логики судей (применяя положения письма к договорам мены квартиры) у нас есть как расходы, связанные с получением дохода — стоимость переданной квартиры, так и расходы связанные с приобретением другой квартиры — опять же стоимость переданной квартиры. В результате один и тот же расход участвует в налогообложении дважды (один раз уменьшая полученный доход, второй включаясь в имущественный вычет). Боюсь, что налоговая с этим не согласиться. Подобный порядок можно будет применять. Но при одном условии — в разъяснениях судей будет написано именно про квартиры. В противном случае вероятность выигрыша подобного спора в суде на наш взгляд не высока. Ведь подобный подход (или судебный прецендент) выводит из под налогообложения все сделки равноценной мены квартир и значительно уменьшает налогооблагаемый доход по сделкам мены с доплатой (ведь по ним под доходом будет пониматься лишь сумма доплаты, полученная по квартире меньшей рыночной стоимостью).

    Портал «Ваши налоги»

    В 2011 г.по договору мены свой дом (который принадлежал мне по наследству менее 3 лет)обменяла на квартиру с доплатой,в договоре показаны суммы 1300000 и доплата в сумме 200000 тыс.Пришло уведомление с налоговой,как мне рассчитать налог,должна ли я буду заплатить налог с доплаты?

    Получается, что вы реализовали дом, а получили квартиру стоимостью 1 300 000 руб. и доплату в сумме 2 000 000 руб. В результате за дом получено 3 300 000 руб. Сразу оговоримся. Мы руководствуемся по этому вопросу позицией Минфина России. Есть и другие позиции. Об одной из них достаточно подробно написано выше.

    Порядок уплаты налога по дому зависит от того сколько времени он находился в вашей собственности и несли ли вы расходы по его приобретению. Так, если дом находился в вашей собственности три года и больше, то его стоимость налогом не облагают в принципе. Если меньше трех лет, то доход от его продажи уменьшает либо налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., либо расходы по его приобретению. Кроме того, вы получаете право на вычет в связи с приобретением квартиры (если ранее вы подобным вычетом не пользовались). Подробности здесь: http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-odnovremennoy-kuple-prodazhi-kvartiry-dva-vycheta

    Портал «Ваши налоги»

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Несоблюдение законодателем принципа экономического основания налога* при установлении объекта налогообложения может привести к безосновательному лишению лица собственности или к двойному налогообложению. Например, при налогообложении операций равноценной мены имущества, в том числе мены ценных бумаг.

    Источники


    1. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.

    2. Марченко, М. Н. Проблемы теории государства и права / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2012. — 766 c.

    3. Пиголкин, Ю.И. Морфологическая диагностика наркотических интоксикаций в судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицина, 2015. — 392 c.
    4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
    5. Грудцына, Л. Ю. Адвокатское право / Л.Ю. Грудцына. — М.: Деловой двор, 2014. — 320 c.
    Договор мены недвижимого имущества налогообложение
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here