Что такое рефинансирование ипотеки особенности проведения процедуры

Полезная информация в статье: "Что такое рефинансирование ипотеки особенности проведения процедуры". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Полезная инструкция, как сделать рефинансирование ипотеки

Перекредитоваться в другом банке – один и возможных способов, чтобы снизить размер платежей по ипотеке или срок ее действия. Воспользоваться этим могут не все. Финансовые организации неохотно отказываются от прибыли, умышленно прибегают к разным условным запретам, которые мешают рефинансированию. Но даже в этих случаях можно добиться других, более выгодных условий, если отвечать необходимым условиям.

Ипотечное кредитование и его особенности

Ипотека – это один из видов кредитования. Применяется по отношению к недвижимости, которая выступает в качестве залога, является гарантией возврата полученных денег и процентов по ним. Оформляется на длительный срок – от 5 до 25 лет и более. Механизм получения ипотеки подразумевает использование не только услуг банка, но и страховых, а также оценочный коммерческих организаций, что в совокупности делает стоимость кредита дороже.

Но в целом ипотечное кредитование, несмотря на дополнительные издержки и особенности, облегчает россиянам проблему приобретения собственного жилья. Его основные преимущества:

  • Деньги выдаются немедленно после того, как оформлен договор ипотеки;
  • Лицам со стабильным доходом достаточного размера выдача кредита гарантирована;
  • Невысокие процентные ставки, разнообразные условия кредитования.

Кроме того, действуют государственные льготные программы получения ипотеки для молодых семей, врачей, учителей, пенсионеров, военных и т.д. С 2018 года гражданам с двумя и более детьми, рожденными в период 2018-2022 годов кредит на жилье доступен под 6% (Постановление правительства РФ от 30.12.17№1711).

Подводные камни и причины

Несмотря на положительные стороны ипотечного кредитования, которое однозначно можно рассматривать, как благо, есть у него и минусы. К таким подводным камням относятся:

  • Необходимость готовить большой пакет документов;
  • Значительная стоимость кредита;
  • Требование внести первоначальный взнос;
  • Дополнительные затраты на комиссионные.

Небольшие проценты, как указано выше, перекрывает длительность кредита. Даже если он выдается под 10% годовых, за 20 лет заемщик обязан выплатить, кроме полученных денег, в два раза большую сумму, что заставляет размышлять о том, как сделать рефинансирование ипотеки. И это не считая других платежей в виде страховки, комиссионных и т.п.

Причина в том, что банк не благотворительная организация. Он зарабатывает на заемщике. В западных странах ипотека выдается под 2-3%, но там высокий уровень платежеспособности и экономическая стабильность. В России эти показатели хуже, поэтому и риски кредиторов выше. Это и приводит к высоким процентам по ипотеке, а также дополнительным платежам.

Случаи, когда необходимо проведение процедуры

Перед тем как сделать рефинансирование ипотеки, нужно учесть следующее. Уменьшение процентной ставки, как у банка-кредитора, так и у его конкурентов еще не повод требовать или просить рефинансировать текущий заем. Нередко можно прочитать гневные отзывы, что финансовая организация отказала в перекредитовании на полпроцента. Нередко такое изменение бессмысленно.

И наоборот, проведение процедуры необходимо, если:

  • Процентная ставка ниже на 4-5% и более;
  • Оставшийся срок действия договора ипотеки 5-10 и более лет;
  • Есть реальные, объективные проблемы с платежеспособностью.

Существенное понижение ставки наблюдается в период 2017-2018 годов. Ипотека выдавалась в 2015 году под 15% и более. Уже через два-три года она стала доступна по 8-11%, а для некоторых категорий заемщиков, как указано выше, – под 6%.

Дошло до того, что у некоторых банков около половины оформленных займов на жилье образовались в результате перекредитования (дальневосточный Примсоцбанк). А это сигнал для всех остальных должников – экономическая ситуация в стране положительная, располагает как к получению новых, так и для рефинансирования текущих займов.

Пошаговый алгоритм для того, чтобы перекредитоваться в другом банке

Начать решение вопроса о том, как сделать рефинансирование ипотеки, нужно с внимательного изучения условий текущего договора. На основании п.2 ст.43 Закона об ипотеке, банк вправе запрещать последующую ипотеку, прописывая в соглашении ограничения на использование предмета залога при рефинансировании. Отсутствие ликвидного имущества для обеспечения кредита – весомый аргумент для отказа в перекредитовании.

Общий пошаговый алгоритм выглядит так:

  1. Рассмотреть предлагаемые программы в разных банках, начиная с ведущих (Сбер, ВТБ, Тикькофф, Райффайзен и т.п.).
  2. Узнать у них, какие документы нужно подать вместе с заявкой.
  3. Собрать указанные документы по списку, в зависимости от того, куда приходится обращаться за перекредитованием.
  4. Заполнить заявку и передать вместе с пакетом менеджеру банка.
  5. Если запрос удовлетворен, заключить новый договор.

Изучаем программы и требования

Рассматривая программы, необходимо учитывать не только процентную ставку, но и график платежей – аннуитетный или дифференцированный. Кроме того, обращать внимание следует на страховку и другие комиссии, после чего приступить к вычислениям. Нередко после проделанной работы рефинансирование может оказаться математически невыгодным.

Как правило, это касается смены графика платежей с дифференцированного на аннуитетный. Если в 2015 году ипотека оформлялась под 15%, а уже через 1,5-2 года появилась возможность рефинансировать под 13%, при указанной смене платежей это невыгодно.

Пример

Первоначальный кредит оформлен на 4 млн р. со сроком в 15 лет, процентная ставка, как указано выше – 15%;

  1. Дифференциальный платеж – 73 181…22 496 р., переплата 4 525 059 р.
  2. Аннуитетный платеж — 55 983 р., переплата 6 077 599 р.

В случае перекредитования под 13% заемщик получает следующие условия:

  1. Дифференциальный платеж – 66 387… 22 460 р., переплата 3 921 718 р.
  2. Аннуитетный платеж – 50 610 р., переплата 5 110 106 р.

Если графики выплат меняются с дифференциального на аннуитетный, даже при снижении процентной ставки на 2%, стоимость кредита увеличивается на 585 т.р. Это только один показатель, а кроме этого нужно обращать внимание на остальные условия договорных отношений. Рекомендуется этот анализ проводить с финансовым юристом.

Что нужно из документов?

Чтобы банк одобрил заявку на рефинансирование, к ней необходимо приложить целый пакет документов. Условно их можно распределить на группы, которые характеризуют или подтверждают:

  1. Личность заявителя: удостоверение личности (паспорт), СНИЛС, трудовая книжка, справка 2-НДФЛ.
  2. Существующие договорные отношения с банком: действующее кредитное соглашение, график погашения, справка об остатке задолженности займа.
  3. Залоговое имущество: договор по отчуждению недвижимости, свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, другую недвижимость, кадастровый паспорт, справки про отсутствие коммунальных долгов, а также форму Ф40 из ФМС.
Читайте так же:  Порядок и условия предоставления инвестиционного налогового кредита

Кроме того, в заявке следует указать вескую причину рефинансирования. Экономический рост в стране, снижение процентной ставки к таковым не относятся, в просьбе откажут. Вместо этого нужно сослаться на прибавление в семействе, лишение прежнего места работы, появление дополнительных трат в связи с алиментами на детей и родителей, тяжелое заболевание и дорогостоящее лечение. Эти обстоятельства нужно подтвердить документально: свидетельством о рождении, решение суда о назначении алиментов, медицинским заключением.

Нюансы из личного опыта

Ипотека была оформлена в 2015 году под 15% на однокомнатную квартиру в 25 м2, которая использовалась, как студия. В 2018 году процентная ставка снизилась до 7,5%, но Сбербанк, который являлся кредитором, по условиям рефинансирования предлагал 9,5%. Получилось сэкономить на выписке из ЕГРП около 2 т.р. Причина – квартира покупалась до середины 2016 года, правоустанавливающего документа (свидетельства) достаточно при обращении в банк с заявкой.

Остальные затраты на перекредитование составили:

  • Услуги эксперта по оценке стоимости – 2,5 т.р. из расчета по 100 р. за 1 м2;
  • Договор страхования жизни заемщика и его предмета залога – 9,5 т.р.;
  • Нотариально заверенное согласие жены, которая является сособственником квартиры (совместно нажитое имущество) – 2,8 т.р.

Итого, расходы составили 14,8 т.р. И это с учетом экономии в т.ч. на юриста, небольшой площади квартиры. Изначально кредитор одобрил заявку, но под ставку в 12%.

Можно ли добиться под меньший процент?

Указанные 9,5% предоставлялись Сбербанком при одном условии. Клиент должен передать закладную на жилье на баланс кредитного учреждения в течение 60 дней. Если в указанный срок уложиться не получается, заемщику по его заявлению может предоставляться дополнительно еще 1 месяц. Невыполнение указанного условия в течение 3 месяцев оставил бы прежнюю ставку в 12%.

Поскольку закладная заемщика изначально находилась в Москву, на ее истребование и пересылку, передачу на баланс в Сбербанк потребовался 1 месяц. Таким образом, был рефинансирован кредит с 15% до 9,5% годовых.

Если поступил отказ

Можно обратиться в другой банк, предварительно проконсультировавшись с кредитным юристом. Но при определенных условиях отказ поступит в любом случае. Некоторые пункты указаны выше – незначительное изменение процентной ставки или оставшийся небольшой срок договора ипотеки.

Поступит отказ и в том случае, если перед обращением за перекредитованием заемщик уже реструктуризировал долг. Например, если в указанном выше примере в 2017 году были бы изменены условия ипотеки, в результате чего ставка снизилась до 13%, Сбербанк отказал бы в рефинансировании.

Полезное видео

Заключение

Изменить условия ипотечного договора можно не только реструктуризацией, но и перекредитованием. Процедура недешевая, стоит денег, только за экспертную оценку квартиры в 80 м2 придется уплатить 8 т.р. и более. Чтобы не поступил отказ, и уплаченные деньги не пропали, рекомендуется предварительно проконсультироваться у кредитного юриста. Этот шаг предупредит ошибки и повысит шансы на успех.

Особенности рефинансирования ипотеки — положительные и отрицательные стороны

Ипотека оформляется на длительный срок. За это время процентные ставки могут несколько раз поменяться как в сторону увеличения, так и уменьшения. Последнюю ситуацию заемщик может использовать, чтобы снизить финансовое бремя. Делается это через рефинансирование.

Информация из закона — что нужно знать?

Рефинансирование иногда относят к еще одному способу реструктуризации. Но между ними есть существенная разница. В первом случае можно заключать договор с другим финансовым учреждением, а не только с тем, где уже оформлена ипотека. По-другому этот способ называется перекредитование. Во втором случае происходит изменение условий договора или подписание нового соглашения, но с прежним банком.

Процентные ставки снижаются при улучшении экономического климата в стране. Например, в 2015 году ее средний размер составлял 15%, а уже через 3 года можно оформить ипотеку под 9-10%, а в некоторых случаях – под 6%. На практике это выглядит следующим образом. Первоначальный кредит – 4 млн р. на 15 лет под 15% годовых:

  1. Дифференциальный платеж – 73 181…22 496 р., переплата 4 525 059 р.
  2. Аннуитетный платеж — 55 983 р., переплата 6 077 599 р.

При рефинансировании ипотеки в 2018 году под 10% выходят следующие цифры:

  1. Дифференциальный платеж 56 195…22 405 р., переплата 3 016 706 р.
  2. Аннуитетный платеж – 42 984 р., переплата 3 737 331 р.

То есть, ежемесячный платеж уменьшается на 13-18 т.р., а сумма переплаты сокращается в 1,5 раза и более.

Последние новости

Ипотека в 6% доступна семьям с двумя детьми и более, при условии, что второй, третий ребенок родились в период с 2018 по 2022 годы. Эту возможность предоставило правительство РФ, выдав Постановление №1711 от 30.12.17.

[1]

Банки под такой низкий процент не предоставляют ипотеку, разницу между их условиями и указанными 6% покрывает государство. Кроме того, указанный закон (постановление) позволяет семьям, которые попадают под эти условия, рефинансировать взятые ранее займы на жилье. Возвращаясь к рассмотренному выше примеру про ипотеку в 4 млн на 15 лет, которые оформляются под 6% годовых, выходит:

  1. Дифференциальный платеж – 42 606 … 22 332 р., переплата по кредиту 1 810 024 р.
  2. Аннуитетный платеж – 33 754 р., переплата по кредиту 2 075 826 р.

Экономия семейного бюджета существенная. С учетом материнского капитала, который заемщики могут использовать для покрытия ипотеки, условия для молодой семьи необременительные.

Плюсы и минусы процедуры

Преимущества перекредитования понятны. Это способ, который позволяет снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет, уменьшить переплату или стоимость ипотеки. Кроме плюсов, какие-то видимые минусы трудно обнаружить, но они есть и заключаются в самой процедур.

Рефинансирование ипотеки – это тот же кредит, который выдается по всем правилам, требованиям финансового учреждения. То есть, нужно получить на него согласия, а для этого следует подтвердить, что заемщик платежеспособен.

Проверка проходит всю ту процедуру, как и для обычного лица, впервые обратившего за займом. Поэтому к минусам процедуры можно отнести:

  • Деньги за предыдущую проверку платежеспособности, оценку недвижимости, не возвращаются;
  • Требуется потратить некоторую сумму на услуги эксперта;
  • Есть риск, что в перекредитовании будет отказано, а потраченные деньги не вернут – специалист свою работу сделал, она должна быть оплачена.
Читайте так же:  Как восстановить свидетельство о регистрации тс

Речь идет не о крупных суммах, оценка квартиры обойдется в 4-5 т.р, дома – в 5-8 т.р., комиссия финансового учреждения за рассмотрение заявления о перекредитовании – 1-2,5 т.р. Общая сумма, которой рискует заемщик, 5-10 т.р. Предварительно можно проконсультироваться у кредитного юриста, который оценит перспективы, поможет выбрать банк и составить заявление. Это поможет уменьшить риски того, что обращение будет отклонено.

Кроме того, банк может предусматривать:

  • Комиссию за выдачу кредита;
  • Оплату снятия залога и оформление нового, его госрегистрацию, оформление документов (этим кто-то должен заниматься, услуга стоит денег).

Обращение в БТИ за справками, выписка из домовой книги, другие документы, которые понадобятся для оформления нового залога и рефинансирования потребуют времени и денег.

Кому и когда она подойдет?

Уменьшение процентной ставки автоматически не означает, что рефинансирование ипотеки выгодно и, безусловно, подходит кому угодно. Это не так. Во-первых, перекридование не имеет смысла, если:

  • У заемщика плохая кредитная история, есть просрочки, назначены штрафы, неустойки, были проигранные суды с банком – риск отказа практически 100%;
  • Срок действия договора полгода и меньше – экономически не выгодно оформлять новое соглашение;
  • Текущий заем выдавался не под залог имущества.

Во-вторых, снижение процентной ставки автоматически не означает лучших условий. В рассмотренном выше примере стоимость займа снизилась в 1,5 раза – с 15% до 10%. При этом переплата за кредит не снизилась на ту же величину, если в первом случае был дифференциированный платеж, а во втором аннуитетный — 4 525 059 р. против 3 737 331 р.

Разница составила около 800 т.р. Но если ставка снизится не на 5%, а на 2%, в таком случае:

  1. Дифференциальный платеж – 66 387… 22 460 р., переплата 3 921 718 р.
  2. Аннуитетный платеж – 50 610 р., переплата 5 110 106 р.

То есть, кроме 4,5 млн. р. за кредит придется дополнительно доплатить 610 т.р. Вывод: при снижении ставки на несколько процентов, но с требованием перейти на равномерный фиксированный график выплат, не делают заем, наоборот, он дорожает. И это без учета дополнительных издержек, которые придется нести за перекредитование.

Как рефинансировать ипотечный кредит в другом банке?

Сделанный выше вывод справедлив для рассмотренного случая. Он не является аксиомой, другие условия могут показывать иные варианты. Поэтому начинать процедуру нужно с тщательных расчетом и анализа полученных данных. Сюда включаются не только проценты и стоимость кредита, но и расчетные издержки, которые необходимы для подачи заявки на рефинансирование ипотеки.

После анализа предстоит:

  1. Выбрать программу с наиболее выгодными условиями.
  2. Собрать документы, необходимые для подачи заявки о перекредитовании.
  3. Составить заявку, направить ее в банк.
  4. Получить положительное решение, заключить новый договор.

Несложный алгоритм, но на подготовительных этапах от заемщика потребуется некоторые усилия и правовые знания. Начать нужно с поиска более выгодных условий.

Выбор программы

Начать можно с поиска лучших условий у самого кредитора. Тот факт, что другие банки предлагают другие варианты займа и рефинансирования ипотеки, не обязывает финансовое учреждение предлагать заемщикам изменить пункты договор. Более того, они неохотно соглашаются удовлетворить просьбу клиентов, которые направляют заявки на перекредитование.

Но поскольку Законодатель позволяет рефинансировать ипотеку в других банках, заемщик может обратиться к услугам любого кредитора, который предоставляет такие услуги. Обращать внимание необходимо на следующее:

  1. Размер процентной ставки.
  2. График платежей.
  3. Наличие первоначального взноса.
  4. Минимальный взнос.
  5. Максимальный срок кредитования и размер займа.
  6. Необходимость подтверждать доход (если с этим есть трудности).
  7. Время рассмотрения заявки.

Действующая ставка

Это не основной фактор, который определяет решение заемщика. Нужно учитывать:

  • Оставшийся срок действующего кредитного договора – чем он меньше, тем изменения в процентной ставке должны быть больше;
  • График платежей: аннуитетный менее выгодный, чем дифференцированный;
  • Затраты на подачу заявки – они также включаются в стоимость полученного займа.

Действующая ставка необязательно хуже той, что предлагает банк по новым условиям. Смена графиков платежей с дифференцированного на аннуитетный, как показано в расчетах выше, нивелирует преимущества от уменьшения процентов на несколько пунктов.

Необходимые документы

В основной пакет документов включаются:

  1. Удостоверение личности (паспорт).
  2. СНИЛС.
  3. Трудовая книжка.
  4. Справка 2-НДФЛ.
  5. Действующее кредитное соглашение.
  6. График погашения ссуды.
  7. Справка об остатке задолженности займа.

Кроме того, может потребоваться вывод эксперта о стоимости залогового имущества. Дополнительно нужно представить собрать справки из БТИ, госреестра. Банк, рассматривая заявку, проверяет не только платежеспособность лица, но и чистоту сделок с залоговым имуществом. Поэтому он может потребовать и другие документы, а именно:

  1. Договор по отчуждению недвижимости.
  2. Свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, другую недвижимость.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Страховое соглашение и квитанцию об уплате страховой премии.
  5. Справки про отсутствие коммунальных долгов, а также форму Ф40 из ФМС.

В зависимости от кредитора, размера ссуды, залогового имущества список необходимых документов может меняться. Его следует уточнять в банке, куда планируется подавать заявку.

Учитываем важные нюансы

При обращении за рефинансированием в банк, с которым уже действует кредитный договор, следует учитывать, что он намеренно может тянуть с рассмотрением заявки. По закону, они имеют на это право, тщательно проверяя возможные риски. Ускорить процесс не получится.

Кроме того, кредитор может запрещать последующую ипотеку на основании п.2 ст.43 Закона об ипотеке, прописывая соответствующий пункт в соглашении. Последствия – создаются реальные препятствия для рефинансирования не только в этом банке, но и в любом другом, поскольку залог на имущество заемщика получить нельзя.

Обращаться с просьбой изменить условия займа лучше в тот банк, с которым уже действует соглашение. Причина – документы уже оформлены, платежеспособность клиента проверена и подтверждена добросовестными выплатами. По сути, речь идет о реструктуризации. При обращении в другой банк, дополнительные издержки неизбежны.

Возможные риски при проведении рефинансирования

Банк откажет в заявке, если у заемщика плохая кредитная история. Такой же результат ожидает его если:

  • На обеспечение кредита уходит более 40% ежемесячного дохода;
  • Рынок недвижимости просел, жилье стоит меньше, чем на момент покупки;
  • Проведена незаконная перепланировка;
  • Заявитель не оформил страховку жизни и здоровья;
  • Оформляя первый раз ипотеку, заемщик использовал материнский капитал.
Читайте так же:  Как лишить человека доли в приватизированной квартире

Возможные риски отказа при проведении рефинансирования связаны и с другими причинами. Например, если кредитная ставка снизилась меньше, чем на 1% или не оформлен залог на недвижимости. Развод также является причиной отказа, если супруги были созаемщиками, а при расторжении брака раздел кредитных обязательств не проводился.

Какие расходы придется понести?

Кроме оплаты оценки недвижимости и рассмотрения заявки (на все это потребуется 5-10 т.р.), понадобиться рассчитывать на следующие расходы:

  • Сбор документов – 10-15 т.р.;
  • Госпошлина – 1 т.р.;
  • Справки из банка о состоянии текущего ипотечного займа – 1 т.р.

С учетом дополнительных трат на транспорт и т.п., минимальная сумма оформления заявки на рефинансирование ипотеки составляет от 20 т.р. Если привлекать юриста, расходы возрастут на 5-10 т.р. и более, но риски отказа снижаются в разы.

Отзывы людей, кто делал рефинанс

Негативные отзывы есть на работу любого банка. Как правило, отказы воспринимаются болезненно, поэтому о них больше всего и пишут. Например, гражданин А.В. обратился в Сбербанк за рефинансированием ипотеки. Аннуитетный платеж составлял 70 т.р. в месяц. Заемщик узнал, что процентная ставка в других банках снижена на 1-2%, обратился к кредитору, с просьбой о перекредитовании.

Ему отказали с формулировкой, что собственные финансовые продукты не рефинансируют. А.В. возумущался, что ему даже не захотели уменьшить ставку на полпроцента. Но как указано выше, финансовые организации отрицательно относятся к таким просьбам, если требуемые изменения в пределах 1%.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Другой случай с тем же банком, который частично согласился на перекредитование, но не собственного клиента, а заемщика Райффайзенбанка. Оставшийся долг по ипотеке – 1,4 млн р., а Сбер согласился рефинансировать только его половину – 700 т.р. При этом у заявителя требовали оформить все документы для получения займа (как это описано выше) со всеми сопутствующими расходами.

Причины недовольств в том, что лица не рассматривают так подробно те риски, которые несет банк. Именно поэтому решения об отказе воспринимаются с недоумений и негативно.

Список лучших предложений на 2018-2019 года

Ведущие банки, которые выдают наибольшее количество кредитов на жилье, имеют и программы рефинансирования. К ним относятся Райффайзенбанк, ВТБ24, Сбербанк, Газпромбанк, Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Кроме того, хорошие программы есть у следующих финансовых организаций:

  1. Тинькофф Банк – минимальная ставка 8%, без первоначального взноса, максимальная сумма до 100 млн р. сроком до 25 лет, рассмотрения заявки 1-2 дня.
  2. Транскапиталбанк – минимальная ставка 8,7%, без первоначального взноса, максимальная сумма до 9,5 млн р. сроком до 25 лет, рассмотрения заявки 3-5 дней.

Полезное видео

Заключение

Обратиться к кредитору с просьбой об изменении условий займа или о рефинансировании – несложная процедура. Но чтобы снизить риски отказа, требуется тщательно подготовиться, изучить условия, последствия, а также текущую практику. Сделать это можно самостоятельно, но есть риск ошибок. Чтобы упростить ситуацию и повысить шансы на успех, рекомендуется обращаться за помощью к кредитным юристам.

Рефинансирование ипотеки: суть процедуры и нормативное регулирование

Remortgage представляет собой погашение взятого ранее кредита на жилье в одном банке, благодаря новому займу из другого или из того же банка. Залог, представлен недвижимостью, остается старым. Присутствует изменение лишь условий выплаты. Встречаются как обычные ипотеки, так и военного типа, а также с уплатой материнским капиталом.

В случае рефинансирования занимающими лицами преследуется определенная цель, которая заключается в понижении ставок. Также они могут затеять процесс в связи с изменением валюты, в которой ведется кредитование.

В некоторых случаях заемщики желают продлить период выплаты кредита. При этом уменьшается размер ежемесячного платежа. Но при наличии возможности повысить взносы, стоит ею воспользоваться.

Рефинансирование военной ипотеки считается предоставлением возможности перевода кредита по ипотеке, который был взят на условии НИС, в обычный гражданский банк. Указанная процедура приобрела популярности с 2015 г. (в этот период был снижен процент индексации накоплений по жилищным кредитам военным лицам. С 2016 г. индексация совсем отменена. Накоплений оказалось недостаточно, чтобы погасить ипотеку. Рефинансирование позволило понижать размер задолженностей. В некоторых случаях он был полностью компенсирован.

Эта программа была доступна для большего процента военных. Отказать банки могли в нижеприведенных случаях:

  • размер остатка кредита менее 0,4 млн., больше 2,4 миллиона;
  • уменьшение срока влечет невозможность НИС полностью погасить кредит. К тому же военный не располагает финансами на погашение;
  • неожиданное увольнение специалиста со службы в недавнем времени;
  • плохая кредитная история занимающего человека.

Нормативное регулирование

Деятельность банков ипотечного рынка в РФ регулируется целым рядом законодательных актов, которые действуют и регулируют указанную систему. Законодательную базу начали формировать в средине 90-х гг. ХХ ст.
  1. В Конституции РФ описаны права каждого на жилье, а также право охраны частной собственности.
  2. ГК РФ (2 части 1995 г. и 1996 г.) внес много в развитие законодательства жилищного кредитования. В Кодексе описаны главные правила по предоставлению кредита, который обеспечивали под залог недвижимости, право взыскания банками заложенного жилья.
  3. ФАИЖК (агентство федерации жилищного ипотечного кредитования) за 1997 г. сделало существенный взнос в становление частного кредитования для получения жилья.
  4. ФЗ №143. Он функционирует под названием «Об ипотеке». Считается указанный ФЗ главным в регулировании отношений, касающихся залога недвижимости.
  5. ФЗ, принятый 2003 г. (14 октября), функционировал под названием «Об ипотечных ценных бумагах». Он позволял банкам заниматься выпуском облигаций по ипотеке напрямую. Также это было возможно через спец. агентов ипотеки.

Пакет законопроектов, которые потребуются для повышения доступности жилых площадей населению. Они были приняты в 2004 г. (месяц декабрь):

  • «Относительно участия в долевом строительстве многоквартирных домов, других объектов недвижимости».
  • «О кредитных историях».

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Рассматриваемая процедура выгодна в том случае, когда у занимающего лица помимо ипотечного присутствуют другие кредиты. Процедура позволяет погашать имеющиеся задолженности, затем выплачивать всего 1 кредит, а не несколько. В этом случае рефинансирование удобно. Только все равно выгодным его назвать нельзя, ведь ставки по остальным займам бывают ниже, нежели ипотечные.

Читайте так же:  Что значит дду при покупке квартиры

Рефинансирование также приносит выгоду банкам (не только занимающим лицам). Эта процедура считается способом привлечения новых клиентов. Получив данные, касающиеся предыдущих платежей гражданина, банки располагают информацией по платежеспособности кредитуемого.

Процедура пользуется спросом в государствах, где ставки по кредитам на жилье на данный момент намного ниже, нежели были пару лет назад. К таким государствам относят Испанию, Кипр, Португалию, США, Францию.

Чтобы финансирование стало выгодным, занимающему лицу следует просчитать предстоящие расходы. Согласно расчетам, рассматриваемая процедура будет выгодной даже в случае понижения ставки на 0,5 п. п. Выгода, предстоящая занимающему лицу, включает две составляющие:

  1. Снижение размера ежемесячной выплаты.
  2. Сокращение общей суммы переплаты, которая предстоит заемщику по его кредиту.

Если будет понижена ставка на 3 п. п., средняя выплата по кредиту на жилье понизится на 20 – 25%. К примеру, у гражданина кредит на 4 млн. р., а срок выплаты 15 лет. В таком случае будет понижение ставки с 12% на 9%.

Как оно происходит

Важно помнить, что для проведения процедуры необходимо заново проводить процесс открытия кредита. Заемщику необходимо снова собирать нужные бумаги, платить комиссию за предоставление займа. Учитывая особенности банка, заемщику могут предстоять дополнительные траты:
  • страховка объекта;
  • комиссия за осуществление ведения счета;
  • страхование жизни.

Для проведения рефинансирования заемщику стоит обращаться к банку, где он до этого получил ипотечный заем. Также он может обратиться к другому банку, который предоставит новый заем (ипотечный) для погашения суммы главного кредита. В первом случае ставка снижается в пределах действующего кредитного соглашения. Второй случай сопровождается выдачей нового кредита (на жилье).

Банки обычно заинтересованы в сохранении имеющихся занимающих лиц. В первую очередь это касается тех граждан, которые постоянно выполняют взятые перед банком обязательства, стараются не допустить просроченной задолженности. В подобных случаях банки идут на встречу заемщикам, могут понижать ставки по действующим займам. В некоторых случаях программы рефинансирования, которые предоставляют другие банки, представляются выгоднее заемщикам.

Расчет и ставка

Для правильного планирования рефинансирования ипотеки используют спец. инструмент – калькулятор. Он покажет сумму, которую нужно выплатить, срок кредитования, проценты по кредиту. Он проведет нужные подсчеты в короткие сроки.

Рассмотрим пример, если нужно погасить 1 526 188 р. Погашая по ставке 20%, ежемесячно нужно выплачивать 50 000 р. Полностью погасить кредит получится по прошествии 3 лет 7 мес. Переплата за этот срок составит 623 812 р.

[3]

Проведя рефинансирование, клиент получает следующую картину. Долг – 1 526 188 р. Процентная ставка остается 20%. Ежемесячно нужно платить 50 000 р. Полностью он погасит ипотеку через 3 г. 7 мес. Переплата составит также 623 812 р. Экономия 0 р.

Также будут присутствовать дополнительные расходы (обязательные, необязательные). Их нужно учитывать при определении суммы экономии.

Чтобы была экономия, желательно обратиться в другой банк, где ставка минимальная. Так рефинансирование поможет снизить переплату. Иногда выгодным считается присоединение к целевому займу других кредитов. Там процентная ставка будет намного ниже (примерно 10 – 11%, но не 20 – 29%, как при ипотеке).

Сам процесс рефинансирования представлен такой же процедурой, как и первичное взятие кредита (ипотечного). Занимающее лицо обязано предоставить банку нижеприведенные бумаги:

  • справка о доходах;
  • бумаги на предмет залога. Они представлены стандартным пакетом, который требуется для одобрения заявки на заем;
  • свидетельства о рождении детей. Эти бумаги нужны в случае рефинансирования по гос. программе ипотечного кредитования семей после того, как они родят второго и следующих детей.

Пример заявления-анкеты можно скачать тут, заявления на рефинансирование кредита — здесь.

Заявление-анкета на получение кредитного продукта (рефинансирование ипотеки)

Как сделать

Процедуру проводят после обращения в банк. Она подобна взятию ипотечного кредита. Для оформления рассматриваемой процедуры в Москве заемщику предстоят нижеприведенные растраты:

  • оценка недвижимости. На ее оплату уходит около 5 тыс. р.;
  • регистрация новой ипотеки. На ее оплату уходит около 1 тыс. р. Это размер пошлины государству;
  • страховка.

Бесплатной услугой, которую предоставляют заемщику, считается выдача справок, в которых указывается информация по таким вопросам:

  • остаток задолженности;
  • реквизиты для погашения;
  • характер погашения.

Если оформляют новый договор страхования, клиент получает возможность вернуть долю страховой премии в случае досрочного расторжения соглашения.

Самое выгодное РИ

При рефинансировании важно учитывать снижение ставок по всем видам кредитов. Процедура будет интересна буквально каждому заемщику по ипотеке, а обычно это обычные физлица и ИП, если срок погашения еще не скоро.

Перекредитование выгодно даже при незначительной разнице (2 – 3 %). Если же разница еще больше, будет сэкономлено еще больше денег.

Выгодными банками в РФ считаются:

Банк Ставка
«Открытие» 9,65% годовых ВТБ 9,6% годовых «Сбербанк» 9,9% годовых Райффайзен БАНК 10,25% годовых Тинькофф 8,5% годовых Газпромбанк 9,50% Россельхозбанк 10,10% годовых

Правовые последствия и защита прав

В некоторых случаях возможен отказ в рефинансировании. В чем причина? Банки обычно выполняют оценку платежеспособности занимающего лица. Если в последние времена произошло снижение дохода физлица, суммы становится недостаточно для внесения платежа по ипотеке (сумма выплаты не должна быть больше, чем 40 – 60% ежемесячного дохода), банк имеет право отказывать в проведении процедуры.

Кредитная организация в описанной выше ситуации получает право проверять жилье, которое находится в залоге. Когда жилье пришло в негодность, находится в аварийном строении, банк способен отказать давать ипотечный кредит. При наличии просрочек по текущему займу, проведении реструктуризации, банк также получает право отказать. Некоторые банки не рефинансируют кредиты на жилье, которое еще строится, равно как и кредиты потребительского характера.

Что такое рефинансирование ипотеки, расскажет это видео:

Процедура рефинансирования ипотечного кредита: как сократить расходы на выплату займа

Банковский сектор в 2017 году идет курсом на снижение процентных ставок, что в первую очередь отмечается в сфере ипотечного кредитования. Тенденция связана с общим выравниванием экономической ситуации в стране, а также участием государства в обеспечении граждан доступными условиями по приобретении собственного жилья. Владельцам взятых займов на покупку жилья есть смысл задуматься над такой возможностью, как перекредитование.
Читайте так же:  Договор аренды зала для проведения мероприятий образец

Рефинансирование ипотечного кредита — услуга, предлагаемая многими отечественными банками. Для финансовой организации она выгодна, так как позволяет переманить клиента у конкурента, а у заемщика появляется возможность улучшить условия выплаты полученных средств.

Рефинансирование ипотеки: что это такое

Под рефинансированием понимается взятие нового кредита на погашение ранее открытого. При этом новый договор содержит более выгодные условия, что в первую очередь касается снижения процентной ставки. Это ведет к сокращению расходов на выплату займа.

Процедура выглядит следующим образом:

  • Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он взят (в этой ситуации речь идет о реструктуризации ипотеки), или в ином кредитном учреждении, предоставляющим услуги рефинансирования;
  • Новый займ на перекредитование ипотеки целевой, он направляется на погашение задолженности по первому ипотечному договору;
  • После заключения нового договора и погашения старой задолженности, заемщик продолжает выплачивать займ по новому договору. По причине меньшей процентной ставки и смене условий выплат (срок, размер платежа) договор для заемщика выгоден.

Перекредитование в другом банке

В свете тенденции по снижению ставок ипотечного кредитования услугу перекредитования предоставляют многие банки, предлагая клиентам выгодные условия для погашения ранее взятых займов.

При поиске выгодных условий рефинансирования может быть подана одна заявка в несколько банков. Получив одобрение в какой-то из финансовых организаций, можно приступать к оформлению сделки по перекредитованию.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Перекредитование ипотеки стоит проводить с учетом заранее просчитанной и весомой прибыли. Процедура имеет смысл при соблюдении ряда условий:

  • рефинансировать ипотеку выгодно до момента ее выплаты на 2/3. Далее по системе платежей каждый раз владелец займа выплачивает основную сумму долга, а не проценты. Это означает, что нет смысла искать вариант с более низкой ставкой – почти все проценты банку уже выплачены;
  • разница в процентной ставке между договорами не менее 3%. Если перекредитование проводится вскоре после взятия ипотеки (1-2 года), то можно обратить внимание на 2% разницу в ставках. Меньшие величины не дадут существенной разницы в выплатах и будут покрыты различными дополнительными расходами в связи с рефинансированием.
  • если заложенная недвижимость заемщика сильно выросла в цене и под нее удастся занять намного больше денег (в таком случае можно будет купить еще один объект и получать с него прибыль, например, сдавая в аренду).

Таким образом, перед принятием решения о перекредитовании необходимо просчитать – выгодно ли заключать новый кредитный договор и какова будет сумма экономии.

Эксперты банковского сектора не рекомендуют проводить рефинансирование при ожидаемой выгоде менее 50-70 тысяч рублей, в зависимости от общей суммы займа.

Подводные камни

Ипотека является обеспеченным видом кредита и требует залога. Им выступает приобретаемая недвижимость. При перекредитовании происходит передача залога от первого банка ко второму. Процесс этот не одномоментный, так как снятие обременения в виде залога и его повторное наложение требует временных затрат (примерно 2 месяца).

Этот этап приходится на начало действия договора рефинансирования. Так как некоторое время кредит не является обеспеченным, то это приводит к действию повышенных процентных ставок в отношении заемщика.

Чаще всего причинами, из-за которых не стоит затевать рефинансирование, являются:

  • всевозможные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредитных средств и т. д.);
  • оформление снятия одного залога и регистрация очередного обязательно потребует финансовых затрат;
  • нужно провести полную процедуру оценки недвижимости, что тоже приведет к потере денег и времени;
  • учреждение, в котором оформлена первичная ипотека, могло заложить в договоре обязательность крупной комиссии при досрочном расторжении соглашения.

Проблемой при рефинансировании является использование материнского капитала для погашения ипотеки. Если средства капитала использовались как первоначальный взнос, либо частичное досрочное погашение (в рамках первичного ипотечного договора), то снятие обременения с квартиры в период погашения первого займа при перекредитовании обязывает собственника выделить доли членам семьи, включая несовершеннолетних в течение полугода.

Рефинансирующий ипотеку банк может отказаться принимать подобное жилье в качестве залога, так как реализовать недвижимость, если среди собственников которой есть дети, проблематично.

Это ведет к рискам для кредитного учреждения и приведет в двум вариантам развития событий:

[2]

  • банк откажет в рефинансировании;
  • будет предложена повышенная ставка для минимизации рисков, что снизит или исключит выгоду для заемщика.

Проблема сейчас прорабатывается на уровне законодательства.

Чтобы получить за приобретенное жилье налоговый вычет важно проследить, чтобы новый договор содержал четко определенную цель: «приобретение недвижимости». В этом случае заемщик не теряет право на получение вычета.

Требования к действующему кредиту и клиенту

Для возможности перекредитования имеющейся ипотеки необходимо, чтобы первоначальный договор содержал разрешение на досрочное погашение займа. Стоит иметь в виду, что некоторые банки взимают за досрочное закрытие ипотеки штрафы.

Требования, предъявляемые к заемщику в банковской организации по рефинансированию, не отличаются от стандартных:

  • Трудоустроенность (требуется справка с работы);
  • Платежеспособность (справка по форме 2-НДФЛ);
  • Определенный возраст заемщика.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При одобрении договора перекредитования банк запросит у заемщика документ об оценке квартиры или возводимой недвижимости. Это требуется для подтверждения параметров залога требованиям кредитной организации. Процедура проводится сторонними организациями, сотрудничающими с банком, и оплачивается заемщиком. Средняя стоимость составляет около 4 тысяч рублей. Эти траты необходимо записать в расходы по перекредитованию ипотечного кредита.

Рефинансирование ипотеки выступает ответственным и отчасти рискованным шагом для заемщика. Принимая решение по данному вопросу необходимо учитывать все нюансы процедуры и реальную выгоду от перекредитования.

Источники


  1. Гойко, Л.Ф. Судебные были; К.: Украина, 2012. — 208 c.

  2. Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.

  3. Эрлих, А.А. Технический анализ товарных и финансовых рынков. Прикладное пособие; М.: Инфра-М, 2012. — 176 c.
  4. Профессиональная этика сотрудников правоохранительных органов; Щит-М — М., 2011. — 384 c.
  5. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.
Что такое рефинансирование ипотеки особенности проведения процедуры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here