Что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры

Полезная информация в статье: "Что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Чем выгоден эксклюзивный договор с риелторским агентством

Людей, доверяющих профессионалам решение вопросов, связанных с покупкой или продажей недвижимости, становится все больше. При выборе агентства не последнюю роль играет качество предоставляемых услуг. Ведь каждому человеку хочется не только скорейшего решения своих жилищных проблем, но индивидуального к себе отношения. Возможно, поэтому все большую популярность на рынке недвижимости приобретают эксклюзивные договоры на оказание риелторских услуг. Выясним преимущества и недостатки этого вида отношений между продавцом и агентом.

В отличие от стандартного

Эксклюзивный договор – это двустороннее соглашение, которое устанавливает права и обязанности фирмы и клиента. Эксклюзивность документа объясняется тем, что продавец или покупатель квартиры обязуется действовать исключительно через данную компанию. Такая форма работы не нова для рынка недвижимости. Большинство цивилизованных европейских стран и США работают исключительно по эксклюзивным договорам. И, как показывает практика, это наиболее эффективный способ работы, нацеленный на получение желаемого результата в кратчайшие сроки.

«В Самаре такая форма взаимодействия между продавцом и агентством недвижимости до недавнего времени практически не применялась. У нас был достаточно хаотичный рынок, когда собственник мог работать сразу с несколькими риелторами, и это приводило к некому сумбуру. Сейчас ситуация меняется. Наше агентство перешло исключительно на работу по эксклюзивным договорам, и большинство крупных агентств сделали то же самое. Конечно, еще встречается работа без эксклюзива, но это в исключительных, экстренных случаях. Ключевое отличие эксклюзивного договора заключается в том, что по стандартному договору собственник оставляет за собой право работать с любым количеством агентов и в том числе самостоятельно продавать свой объект. А по эксклюзивному договору он такое право передает одному риелтору. В этом основное отличие и преимущество эксклюзива. Например, если с нашим агентством заключен такой договор, то только мы можем продавать это объект, подавать его в рекламу, осуществлять все переговоры с возможными покупателями», – поясняет исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова.

В интересах собственника

Заключение эксклюзивного договора на оказание риелторских услуг дает собственнику ряд существенных преимуществ. Какие именно? «Эксклюзивный договор в большинстве случаев гарантирует клиенту, что сделка будет совершена на самых выгодных для него условиях. Кроме того, клиент вправе рассчитывать на получение всех необходимых консультаций, связанных с оформлением соглашения о покупке-продаже квартиры. Все документы обязательно будут проверены юристами компании на предмет их соответствия требованиям закона», – комментирует директор АН «Кит Альянс» Екатерина Таскаева.

Для большей убедительности предлагаем рассмотреть схему, по которой продается квартира при отсутствии эксклюзивного договора. «Если собственник передает свой объект на продажу двум риелторам, то в такой ситуации единственный для агента способ заработать – выставить объект дешевле, чем у конкурента. Так и происходит – один и тот же объект разные риелторы выставляют по разной цене в сторону уменьшения. В итоге получается, что собственник сам себе сбивает цену и в итоге проигрывает. Наиболее распространенное заблуждение собственников состоит в том, что люди полагают, если объект будут продавать сразу несколько риелторов, то объект продастся быстрее, но в результате объект продается дешевле. Если же продает одно агентство, то сбивать цену на квартиру для риелтора нет смысла, потому что при работе по эксклюзивному договору вознаграждение риелтора – это процент от продажи объекта. Чем дороже он продаст, тем выше получит комиссионные», – делится своим опытом Полина Абдулова.

И второе преимущество, когда риелтор уверен в том, что он единственный продавец, то он прилагает максимум своих усилий для того, чтобы продать именно этот объект по сравнению с другими не эксклюзивными. Поэтому риелтору целесообразно вкладывать собственные средства в рекламу.

«Крупные агентства недвижимости обладают значительными информационными ресурсами и имеют возможность вложить свои деньги в рекламную кампанию, чего собственник сделать не может», – убеждена Полина Абдулова.

Таким образом, заключая эксклюзивный договор, клиент выигрывает, прежде всего, потому, что никто не занижает цену, на него работает один человек, но в полную силу и в рекламу его объекта вложены существенные средства.

По словам Полины Абдуловой, эксклюзивный договор, при условии что назначена адекватная рыночная цена, – это 95% успеха, и, как правило, за месяц такие договоры реализуются. «Безусловно, работать по эксклюзивному договору удобнее и риелторам, и клиентам. Тем более если человек ценит свое время. Но пока к этой услуге люди относятся с определенной опаской. Из всех договоров, заключенных нашим агентством, только 20% эксклюзивные», – отмечает Екатерина Таскаева.

Самую большую настороженность у клиентов вызывает тот факт, что, заключив с агентством эксклюзивный договор, он якобы должен передать риелтору все документы на продаваемую недвижимость и в первую очередь свидетельство о праве собственности. Однако, как заверяют эксперты, это не совсем соответствует действительности. Как уверяет Полина Абдулова, в ее практике никогда не применялось изъятие документов на квартиру. Такая практика существовала раньше и была распространена в Москве в 90-х годах. Связано это было с тем, что риелторы таким образом подстраховывались от того, чтобы клиент не ушел в другое агентство. Сейчас представители агентства могут попросить у собственника документы на квартиру, но только под расписку, где указывается, с какой целью это делается – например, для подготовки сделки в регистрационной палате. С согласия собственника их могут попросить, но требовать их не имеют права.

«Говоря о недостатках эксклюзивного договора и предостерегая клиентов, могу сказать лишь одно: будьте внимательны при выборе агентства недвижимости, чтобы не попасть в руки непрофессионалов, которые не смогут достойно представлять ваши интересы на рынке недвижимости», – заключает Полина Абдулова.

[3]

Эксклюзивный договор на продажу квартиры

В какое бы московское агентство недвижимости вы ни обратились по вопросу продажи вашей недвижимости, вам обязательно предложат подписать эксклюзивный договор. Это обычная практика для любого цивилизованного рынка недвижимости, и для российского в том числе. Откуда же тогда в таком количестве появляются в интернете одинаковые объявления о продаже одних и тех же квартир от разных агентств? Почему год за годом не утихают дискуссии на эту тему в форумах и социальных сетях? И почему так часто этот вопрос становится предметом тяжелых переговоров между агентствами и собственниками недвижимости?

Читайте так же:  Судебная практика по транспортному налогу физических лиц

Проблема, как это часто бывает, в разном понимании одного и того же термина. Называться договор может одинаково, но его содержание может принципиально отличаться в различных агентствах. Для продавцов же часто ключевое значение имеет личный опыт, свой или знакомых. Если клиенту до этого приходилось продавать недвижимость по эксклюзивному договору, и результат его устроил, он будет воспринимать такие отношения с агентством как абсолютно нормальные. Если же в прошлом по эксклюзивному договору вместо результата он получил некачественную или недобросовестную работу, то в следующий раз он будет ждать похожего отношения и от других агентств.

Давайте внесем ясность и рассмотрим все основные пункты, которые делают договор эксклюзивным и защищают в равной степени как интересы продавца недвижимости, так и интересы агентства. Также ответим на основные вопросы, которые возникают у клиентов при общении на эту тему.

Что такое эксклюзивный договор с «МИНИСТЕРСТВОМ НЕДВИЖИМОСТИ» на продажу квартиры, дома или земельного участка?

Это договор, которым продавец наделяет агентство правом предлагать недвижимость потенциальным покупателям, рекламировать ее, вести переговоры, согласовать сделку на нужных продавцу условиях и организовать ее.

На весь срок действия договора предусмотрено обязательство всех собственников не рекламировать свою недвижимость самостоятельно или через другие агентства или частных риэлторов, вести любые переговоры по поводу продажи только при участии «МИНИСТЕРСТВА НЕДВИЖИМОСТИ» и, конечно, не заключать аналогичных договоров с другими агентствами.

Это серьезные обязательства. Но зачем это собственнику? Что он получает взамен и какие обязательства в свою очередь принимает на себя «МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»?

Наши обязательства по эксклюзивному договору:

Реклама уровня премиум. Только платные объявления на всех ведущих сайтах недвижимости. Ежедневное продвижение на верхние строчки поиска. Создание 3D-тура по недвижимости и еще масса дополнительных инструментов продаж, которые есть в нашем арсенале.

Регулярный анализ рынка, конкурентов, всех обращений от потенциальных клиентов. Мы еженедельно представляем отчеты и обсуждаем ситуацию с собственниками

Прием звонков и показ недвижимости в любое время, удобное покупателю.

сбор любых документов, необходимых для сделки

Только такой подход может гарантировать продажу вашей недвижимости за максимальную цену и в нужный срок. Очевидно, что такой уровень работы требует существенных затрат финансов и рабочего времени наших сотрудников. Мы можем себе это позволить. Потому что условия эксклюзивного договора гарантируют нам успешный, прогнозируемый результат. Каждый объект, который мы берем в работу, будет продан, по-другому не бывает.

Схема простая и понятная. Тем не менее, у клиентов возникают опасения и вопросы. Рассмотрим самые основные.

«А что делать, если мне не понравится, как работает агентство? Мне придется терпеть некачественную работу весь срок договора, и я не смогу ничего предпринять?»

Отвечаем: Нет. Эксклюзивный договор – это не кабала. Мы тоже несем обязательства. Если реклама вашей квартиры или дома выходит не аккуратно, её не видно в поиске – вы имеете право расторгнуть договор. Агент не берет трубку, не перезванивает, не приезжает на показы – вы имеете право расторгнуть договор. При этом вы не платите ни копейки штрафов или компенсаций. Согласитесь – это хорошая мотивация для агентства работать качественно и на совесть.

«А если ко мне завтра, например, сосед (друг, родственник) обратится и захочет купить мою квартиру? Все равно придется платить агентству полную комиссию? Ведь я же сам покупателя нашел?».

Вы всерьез рассматриваете такую возможность? Или чисто гипотетически? Если вы считаете, что среди ваших друзей, знакомых, соседей может с высокой степенью вероятности найтись покупатель, значит прежде, чем подписывать эксклюзивный договор с агентством, вам надо самостоятельно известить весь круг своих контактов и сделать предложение о продаже.

Получилось найти покупателя таким образом? Отлично – вы сэкономили на риэлторских услугах. Если не получилось или вы не хотите этим заниматься, заключайте смело эксклюзивный договор. Мы сделаем все для того, чтобы о продаже вашей квартиры или дома узнал не только ваш круг общения, а весь рынок недвижимости, и соседи в первую очередь. После заключения эксклюзивного договора дискуссии о том, кто нашел покупателя, агентство или клиент, уже неуместны, процесс запущен.

«А если вы будете все время просить снизить цену, а я не захочу, как мы будем работать в этом случае?»

Мы не берем в работу объекты, цену которых считаем бесперспективной. Если мы заключаем договор, готовы тратить свое время и деньги, значит, видим возможность продать вашу квартиру или дом в оговоренные сроки. Если в силу снижения цен на ранке, появления большого количества конкурентных предложений по более привлекательным ценам или ухудшения качеств самого объекта, мы понимаем, что цена стала неприемлемой, мы вас сразу известим об этом. Будем обсуждать сложившиеся положение, предоставим всю необходимую информацию. Если снижение цены никак не укладывается в ваши планы, мы сами предложим расторгнуть договор. Впустую тратить время, деньги и обнадеживать клиентов – это не то, чем мы хотели бы заниматься.

Как же получается, что, несмотря на все преимущества эксклюзивного сотрудничества, по-прежнему в рекламе можно увидеть, как два-три, а то и десять агентств, продают одну и ту же квартиру или дом. Каждое агентство выбирает собственную стратегию работы и получения прибыли. Прежде чем вы обратитесь в какое-либо агентство вам надо понять, к какому типу агентств оно относится. Есть несколько основных вариантов:

Агентства, которые целенаправленно работают только с эксклюзивными договорами. Другие варианты взаимоотношений с клиентами просто не рассматриваются. В таких агентствах результат продаж близок к 100%. В каждый объект будет вложено столько времени и денег, сколько потребуется для успешного результата. В работу берутся только ликвидные объекты по адекватной цене. Этот подход для агентства более затратный, но зато результат гарантирован. «МИНИСТЕРСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» относится именно к такому типу агентств.

Агентства, для которых главное – общий объем предложений в собственной базе. Такие агентства строят стратегию работы от покупателей. Это их основные клиенты. Договора с продавцами такие агентства если и заключают, то только для формы, никаких серьезных обязательств ни для одной из сторон они не предусматривают. Главная задача таких агентств показать максимально широкий объем предложений тем, кто обратился в агентство по вопросу покупки. Ни юридическими особенностями недвижимости, ни вопросом ценообразования в начале сотрудничества такие агентства сильно не интересуются. В принципе, в такой схеме нет чего-то предосудительного, просто для каждого отдельного собственника шансы продать свою конкретную недвижимость не очень велики. Ваша квартира или дом нужны, прежде всего, чтобы создавать видимость широкого ассортимента. Выбрал покупатель ваш вариант – хорошо, выбрал другой из предложенных, агентство тоже не расстроится. Завис ваш объект в продаже, тоже ничего страшного, зато агентство может похвастаться сотнями и тысячами предложений в своей базе.

Читайте так же:  Почему приватизация муниципальной собственности невыгодна простым гражданам

«Агентства прилипалы». Это подвид агентств, описанных в предыдущем пункте, но с жирным знаком «минус». С этими агентствами даже не надо заключать никакие договоры. Достаточно по неосторожности позвонить им со своего личного мобильного телефона. С того момента, как у них есть телефон собственника, они начинают засорять интернет предложениями о продаже. При этом собственник часто вообще не в курсе, что он начал таким образом «работать» с агентством-прилипалой. Фотографии агенты-прилипалы либо воруют у других агентств, либо напрашиваются под видом покупателей на просмотр и делают фото. Рассказывают, что надо показать фото супругу / супруге / родителям / инвестору, которого они представляют, бывают и более экзотические версии. Собственник часто даже и не звонил ни в какое агентство, просто сам мог попытаться опубликовать объявление о продаже. Этого уже достаточно, чтобы «прилипалы» начали параллельно предлагать квартиру или дом от своего имени. Вероятность, что такое агентство поможет с продажей, крайне мала. Зато почти на 100% такое «сотрудничество» повредит вашим финансовым интересам и серьезно расстроит нервы.

Последний тип агентств – это агентства, которые хотели бы работать только по эксклюзивным договорам, но по каким-то причинам не могут. Чаще всего – это просто человеческий фактор. Если вы придете в такое агентство, то вначале вам предложат подписать эксклюзивный договор, но если вы проявите характер и будете настаивать, например, на том, чтобы параллельно рекламировать квартиру самому, то агент согласится. В том, что касается цены вашей недвижимости — то же самое. Запрашивайте цену на 10-20% выше рынка. Нехотя, со вздохом, агент согласится и на это. И по комиссии агентства тоже смело требуйте скидку. В таких агентствах главный девиз: «Лучше уж получить хоть что-то, чем ничего». Но не торопитесь праздновать победу, продавив такое агентство на условия договора, которые кажутся вам выигрышными. Продажа недвижимости с такими агентствами – это унылое болото, в котором редко случаются сделки. Если сотрудники агентства не умеют отстаивать свои интересы, подумайте, как они будут отстаивать ваши.

Si tentas ergo perfice. Это девиз «МИНИСТЕРСТВА НЕДВИЖИМОСТИ», что в переводе с латыни означает: «Если взялся за дело, доводи до конца». Если при продаже недвижимости для вас важен прогнозируемый, качественный результат, мы рады предложить вам эксклюзивное сотрудничество. Мы приложим все усилия, чтобы сделка была для вас максимально выгодной и прошла в нужный срок.

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – продавать самому или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое эксклюзивный договор, все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца стоимость.

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься покупкой либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную стоимость. Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Читайте так же:  Форма собственности неразграниченная что это

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

г. Москва “14” мая 2017 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

[1]

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

Исполнитель несет рекламные расходы.
Заказчик – расходы, связанные с подготовкой документов.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

  • действия непреодолимой силы;
  • утраты собственником дееспособности или его смерти;
  • вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

8.3. Все споры разрешаются путем проведения переговоров. Если согласие не было достигнуто, то в суде.

8.4. Факт выполнения взаимных обязательств по договору подтверждается Актом выполненных услуг, подписываемый в течение 3 (трех) рабочих дней после регистрации перехода права собственности на Объект. В случае не подписания Акта выполненных услуг обязательства Исполнителя считаются полностью выполненными по истечении 14 (четырнадцати) дней после регистрации перехода права собственности на Объект.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9.1. Заказчик: Яковлев Андрей Аркадьевич, пол мужской, 05 февраля 1991 года рождения, паспорт гражданина серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13.

Читайте так же:  Чем грозит неуплата алиментов в россии

9.2. Исполнитель: ООО «АН «Азбука недвижимости»

Юридический адрес: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 34, стр. 3.

р/с 4070000000000000000 в ЗАО ВТБ 24

Подпись Заказчика_________расшифровка Дата_____________

Подпись Исполнителя_________расшифровка Дата_____________

К эксклюзивному договору должно быть приложено Приложение №1, где подробнейшим образом описывается объект недвижимости, подлежащий продаже. Указываются адрес, площадь, метраж жилой помощи, ремонт, год строительства дома, данные собственников и пр.

Эксклюзивный договор – плюсы и минусы, при продаже недвижимости

Собирая совершать сделку по отчуждению недвижимости (продаже), продавец желает найти наиболее подходящий выгодный для себя вариант и в кратчайшие сроки выйти на сделку. То есть — выставить свою недвижимость на продажу и быстро найти покупателей на выгодных для себя условиях. Перед тем как выставить свой объект на продажу, в какие — либо Интернет-ресурсы, он стоит перед выбором: продавать недвижимость самому самостоятельно, обзвонить все агентства и выставить ее всем на продажу или же довериться одному единственному риелтору (агентству недвижимости), который вплотную займется продаваемым объектом?

Правильный ответ: это не альтернатива! Можно выставить на продажу и ждать покупателя, с позицией — пусть все продают, кто быстрей из риелторов продаст, тот и получит свои комиссионные, либо заключать с одним риелтором и знать, что объект он продаст именно в кратчайшие сроки, и с наиболее выгодной для продавца с ценой, освободив время от бессмысленных расспросов других агентств «продается ли еще ваш объект, какая на сегодняшний день цена, и почему так долго продаете и, если продается долгое время, то почему не скидываете цену, и заново идет целый рассказ про нюансы объекта, которые вас могут постигнуть при продаже и прочие ненужные, раздражающие собственников вопросы».

Конечно, выбор за продавцом! И все-таки если вы решились на договор, то должны понимать, что…

Нужно соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем риелтора или компанию. Потом заключаем – эксклюзивный договор на продажу, приносим «клятву верности», в обмен на качество услуги.

Что из себя может представлять эксклюзивный договор, взвесим все плюсы и минусы данного договора.

Определение эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента — заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя. Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата. Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получить прибыль.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта. При его заключении комиссионное вознаграждение, как правило, находиться в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости. Продавец ничего не переплачивает, так как деньги платит покупатель, и комиссия всегда ставится сверх продаваемой суммы. Покупатель же, в свою очередь, всегда знает, что за услуги необходимо платить.

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Условия подписания договора

1. Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.

2. Специалист установит всю сложность организации по по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выясниться, что необходимо перед ней собрать некоторые документы: справки, согласия сособственников, приказы и свидетельства государственных учреждений и др.

3. Выявить потребности каждого из собственников, максимальное разъяснение технологии продажи и прохождение сделки.

4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели. Опытный специалист с высокой степенью точности определит и наверняка предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта. Задача клиента – продавца — продать по максимально возможной цене в разумный срок. Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной цене и также не по заниженной, чтобы клиент остался довольный.

5. Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указанны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

1) Защита продавца от криминала и непрофессионализма

Давая информацию о продаже недвижимости в несколько агентств, продавцы рискуют стать жертвами мошенничества. Возможна утечка информации по вине одного из агентств, которые продают квартиру. Так же нередко под видом покупателей ходят квартирные воры, высматривают и строят свои криминальные планы. В дальнейшем, последствия малоприятные и концы, естественно не найти.

2) Защита экономических и правовых интересов продавца

Профессионализм и опыт сотрудников агентств гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, сильное давление на продавца, случайная ошибка, внезапно возникшие осложнения и нюансы могут испортить весь ход сделки. В агентствах недвижимости прослеживается каждый шаг: от сбора пакета документов на продажу, презентации объекта, фиксация лиц, кто посещает квартиры до заключения договора купли-продажи, составлении договорных отношений между продавцом и покупателем, и до получения денег продавцом, и фактической передачи объекта покупателю. Фирма работает на клиента, и заинтересована в добропорядочной репутации.

3) Реальная оценка квартиры и сравнительный анализ покупательского спроса

Мало ли, сколько продавец хочет за продажу объекта, существует реальная оценка потребительского спроса на рынке недвижимости. Оценку квартиры, вообще, любого другого объекта, невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону. Для того, чтобы установить «правильную» стоимость квартиры, профессиональный риелтор проделывает большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, спроса предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений в средствах массовых информаций

Читайте так же:  Особенности заключения договора процентного займа понятие, существенные условия, расчет и начисление

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже их недвижимости, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех агентств. И даже при обращении в одну компанию, скоро о вашем желании продать объект недвижимости будут знать все риелторских агентства региона. Отличие только в том, что весь входящий поток звонков по рекламе вашего объекта будет сфокусирован на одном специалисте, который может дать полную информацию, знать всю ситуацию по продаже, и общаться с реальными покупателями, уверенно и четко отвечать на все интересующие вопросы покупателя. Поэтому не надо бегать по всем агентствам города.

4) Экономия времени

Объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию, в несколько агентств, продавец просто тратит свое драгоценное время. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою недвижимость на выгодных условиях.

5) Эффективная схема рекламы. Реклама за счет агентства

При заключении эксклюзивного договора, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой, охватывает максимальное количество информационных источников, выставляется на всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных. Тем более, что в последнее время, все продающие интернет-сайты работают на платной основе. Продавец экономит не только время, и вместе с тем, освобождает себя от лишних затрат. За продвижение рекламы вашего объекта недвижимости агентство возьмет комиссионное вознаграждение. Реклама платиться авансом за счет агентства, зная, что эти расходы будут возмещены в качестве комиссионного вознаграждения.

6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимально выгодной цене.

[2]

Выставляя свой объект недвижимости самостоятельно на продажу в Интернет-ресурсы, или обращаясь в несколько компаний, продавец думает, что будут работать над его продажей все агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут, пускай поработают. Увы, скорее всего, эффект будет противоположен желаемому. Напрашивается вопрос: почему?

Во — первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агенту, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким объектом лишь для вида, для сравнения с теми объектами, которые необходимо продать по договору. И объект без договора будет проигрышным вариантом при продаже.

Во — вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она совершенно не на руку. Когда в рекламе появляется одна и та же квартира, то в результате получается, что продается десять (иногда и намного больше) одинаковых квартир, причем цены на сайтах сильно отличаются друг от друга. Разумеется, покупатель будет обращать внимание именно на те из них, где цена ниже. Причем, продавец даже не подозревает, что цена намного занижена.

Кроме того, когда начинается игра в «перегонки» между агентами и в результате покупатель приобретает у того, у кого самая низкая цена. Продавец, как правило, соглашается с такой суммой, потому что ему надо продать, хоть и в убыток себе. Причем, на рынке недвижимости, обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных, так как покупатель за его работу знает, что надо платить.

Вывод: собственникам объектов недвижимости обращаться в разные компании совершенно не выгодно, хотя они этого часто не понимают.

И еще! Такие квартиры автоматически вызывают подозрение у потенциальных покупателей: почему в разных агентствах разная цена, возможно не в порядке с документами, либо она никому не нужна. Таким образом, объект недвижимости заранее становится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью занижения цены.

Итог – собственник, который продает самостоятельно свой объект недвижимости, идет в сравнении как «ребенок из детского дома — хороший он, жалко его, однако, свои дети, дороже и ближе»!

В случае составления данного договора, покупатель уверен, что история данной квартиры тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше!

Минус для продавца недвижимости состоит в том, что он отдает на продажу одной компании и работает только с одним риелтором, дав «клятву верности». Здесь самое главное, выбор агентства — это самое серьезное мероприятие. Есть риск попасть в руки специалистов, которые не смогут отстоять интересы продавца на рынке, которым лишь бы продать и преднамеренно вводят в заблуждение продавцов и начинают скидывать цену. Более того, слабый риелтор, может все только испортить. Доверяясь агенту необходимо убедиться, что перед вами высококлассный специалист, работающий в надежной компании.

Плюсы эксклюзивного договора «перевешивают» минусы. Рынок недвижимости постоянно меняется, а честный и грамотный специалист по продаже недвижимости, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать все изменения в пользу и в интересах продавца. И неудивительно, что квартиры по эксклюзивному договору продаются гораздо быстрее и удачнее, чем обычные варианты – материальная заинтересованность творит чудеса.

Чаще всего, один добросовестный риелтор работает на все 100% лучше, чем несколько агентств вместе взятых. Проверено!!!

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если у вас возникли вопросы или долго не можете продать свою недвижимость – звоните по телефону 8 (4012) 90 20 84, 8 909 79 69 672. Наши специалисты оценят вашу ситуацию и дадут полезные советы. Помогут вам продать или купить недвижимость быстро, качественно и в срок с высокой степенью юридического сопровождения сделок любой сложности. Ждем вас в нашем офисе: г. Калининград, ул. генерала Соммера, дом 48

Источники


  1. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь бизнесмена (англо-русский, русско-английский) / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2007. — 560 c.

  2. Хачатуров, Р. Л. Общая теория юридической ответственности: моногр. / Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр, 2017. — 965 c.

  3. Ведихин, А. Forex от первого лица. Валютные рынки для начинающих и профессионалов / А. Ведихин. — М.: Омега-Л, 2005. — 428 c.
  4. Теория государства и права. — М.: КноРус, 2012. — 400 c.
  5. Казанцев, С.Я. Информационные технологии в юриспруденции / С.Я. Казанцев. — М.: Академия (Academia), 2012. — 369 c.
Что такое эксклюзивный договор на продажу квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here