Что такое договор жск при покупке квартиры

Полезная информация в статье: "Что такое договор жск при покупке квартиры". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Что такое ЖСК?

Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)? Стать владельцем квартиры в новостройке достаточно просто – пришел к застройщику, заплатил деньги, подписал договор. Вроде бы все? На самом деле нет. Есть масса тонкостей, особенно на первичном рынке. Например, вы решили купить квартиру в ЖСК. Так, нужно понимать, какими закона регулируется процесс, какую форму взаимоотношений с покупателями выбрал застройщик. Разобраться, что такое ЖСК и чем этот механизм отличается от договоров долевого участия. Рассказываем про все особенности покупки квартиры в жилищно-строительных кооперативах.

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Основной документ, который помогает разобраться с тем, что такое ЖСК – это ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». В нем прописан порядок организации жилищно-строительного кооператива, права и обязанности его членов, или, как их называют юридически грамотно – пайщиков.

Давайте уточним, что такое ЖСК и как оно работает на примере отличий от другого распространенного механизма реализации строительства многоквартирных домов с привлечением средств физических лиц – механизмом договоров долевого участия по ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» (подробнее о разнице ЖСК и ДДУ).

Фактически ЖСК – это сообщество людей, которые объединились для строительства многоквартирного дома. Когда вы заключаете договор на право требования квартиры в жилищно-строительном кооперативе, вы не получаете услугу, как привыкли. Вы именно вступаете в общество людей, которые занимаются одним дело – строят дом с привлечением подрядчиков. Поэтому вся ответственность за проблемы ЖСК также лежит на плечах пайщиков.

[1]

Ключевой момент в том, что в случае с ЖСК договор регистрируется после уплаты паевого взноса. И фактически оплачивается не приобретаемая квартира, а именно членство в ЖСК.

Требования к уставу ЖСК

Закон предъявляет целый перечень требований к жилищно-строительным кооперативам. Все они должны быть четко прописаны в уставе организации. Разобраться, что такое ЖСК, можно как раз с помощью проверки соблюдения этих требований. Для начала изучите ст. №112 Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней прописаны обязанности группы учредителей к организационно-правовой форме создания ЖСК. Именно учредители должны отвечать за все действия ЖСК до назначения его председателя. Поэтому если вы вступаете в ЖСК на первоначальном этапе его существования, эта информация будет полезной:

Закон о жилищно-строительных кооперативах предусматривает наличие в них руководства. В уставе должны быть прописаны как права, так и обязанности членов кооператива и отдельно – руководителей. После прочтения устава должна быть ясна степень ответственности, которая возлагается как на руководителя, так и на пайщиков.

Права членов жилищно-строительного кооператива

Все права членов жилищно-строительного кооператива прописываются в уставе. Они не должны противоречить федеральному закону о ЖСК и другим нормативным документам, как в сфере потребительских союзов, так и в сфере гражданских взаимоотношений и потребительского рынка.

  • Если вы не знаете, что такое ЖСК, то при покупке квартиры менеджер кооператива или его руководитель должны озвучить вам полную информацию о деятельности ЖСК. То есть принимая решение приобрести право требования на квартиру в ЖСК, подписать договор о вступлении в ЖСК, вы должны полностью осознавать свои будущие обязанности.
  • Пайщик имеет право знать, каким образом в ЖСК происходит процесс принятия решений – требуется ли общее собрание для любых вопросов, или все пайщики собираются только для голосования за руководство, а основные изменения в процессы вносят уже председатель ЖСК и его замы.
  • Нужно разобраться в правах каждого члена ЖСК относительно голосования. Например, в моменте изменения устава и прочих документов, связанных с взносами денег – нужно ли единогласное решение или достаточно большей части пайщиков. Что считается кворумом общего собрания – сколько человек должно прийти на собрание, чтобы оно считалось легитимным?
  • Каким образом члены ЖСК будут компенсировать убытки организации. Имеет ли право пайщик не вносить средства на оплату различных штрафов, наложенных на юридическое лицо, есть ли прямая ответственность председателя за такие действия

ЖСК – это сложный механизм на жилищно-строительном рынке. С одной стороны, права членов ЖСК достаточно широки – любой пайщик может даже выходить с радикальным изменением проекта для сокращения стоимость строительства дома. Но при этом и обязанностей, в том числе ответственности, у членов ЖСК на порядок больше, чем в случае с договорами долевого участия.

Плюсы и минусы ЖСК

Что такое ЖСК с точки зрения покупателя? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы этой схемы становления владельцем недвижимости. Начнем:

Плюсы Минусы
У жилищно-строительных кооперативов обычно есть программы рассрочки – есть возможность не брать ипотеку и выплачивать стоимость квартиры в течение пары лет Та же ипотека – скорее всего, вы не сможете получить ипотечный займ у банка. Причем у любого, как крупного, так и самого небольшого. Самый вероятный вариант – для участия в жилищно-строительном кооперативе вам предложат потребительский кредит. Дело в том, что банк также понимает все риски деятельности ЖСК – и не хочет получить в залог квартиру, которую не достроят.

[3]

Есть и другие минусы в схеме ЖСК. Фактически вы имеете меньше прав, чем тот же участник долевого строительства по 214 ФЗ. Цена за квартиру растет, ответственности у застройщика нет, неустойку получить не выйдет. И постоянно дополнительные траты – все это реалии современного подхода к ЖСК.

Читайте так же:  Как узнать кто наложил арест на квартиру

Договор ЖСК (образец)

Мы не пытаемся отговорить вас от покупки квартиры в ЖСК. Часто это действительно выгодное вложение средств и получение квартиры в достаточно короткий срок. Практически во всех городах России есть удачным примеры строительства многоквартирных домов через механизм ЖСК. А многое элитное жилье в принципе строится только по такому механизму. Поэтому проверяйте ЖСК, взвешивайте риски и принимайте собственное решение.

Если все-таки решили приобрести квартиру таким образом, давайте разберемся, что такое договор ЖСК при покупке квартиры. Нужно обратить внимание на несколько моментов.

  • Вам нужно прочесть договор с ЖСК очень внимательно. Бланка, форму и содержание которого регулируется нормативными документами, не существует. Поэтому проверяем всю информацию на соответствие закону. Лучше всего показать такой договор юристу, который сможет озвучить экспертное мнение о сохранении ваших прав как гражданина
  • Ответственность ЖСК – в договоре должна быть информация о том, что происходит, если наступает невозможность передать квартиру
  • Должен быть прописан алгоритм передачи квартиры после постройки дома, сроки на его передачу и сопутствующая информация
  • Проверьте, указал ли председатель ЖСК отличительные особенности дома, в котором вы приобретаете квартиру – это его этажность, проектная декларация, объекты благоустройства по проекту, наличие лифта. Конечно, общим собранием жильцов это меняется без проблем, но лучше обладать такими данными в договоре – может пригодиться в суде.
  • Вам также пригодятся реквизиты ЖСК – обычно все указывают эти данные, но проверить их наличие будет не лишним.
  • Отличительные особенности вашей квартиры – на каком этаже она находится, ее площадь, планировка, количество комнат, площадь каждого помещения, направление окон, наличие балкона и лоджии

Ознакомьтесь с типовым бланком договора с ЖСК у нас на сайте (скачать образец)

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

  • Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
  • Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
  • Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
  • Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
  • Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.

В заключении

Нужно понимать главное – покупка квартиры в ЖСК несет в себе намного больше рисков и оставляет физическое лицо намного менее защищенным, чем в случае с договорами долевого участия. Вы не защищены от мошенничества в виде продаж одной квартиры разным людям. Вы не знаете, сколько в итоге будет стоить ваша квартиры – а за пару лет возведения дома может многое измениться. Вы не можете взыскать неустойку – она не определена законом, а судебная практика неоднозначна. Поэтому если вы думаете, что разобрались с тем, что такое ЖСК, то прочитайте наш текст и законы еще раз. Возможно, все-таки стоит обратиться к другой схеме строительства?

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Покупка квартиры – дело не простое и ответственное. Многие застройщики предлагают покупать жилье, вступив в ЖСК, и даже навязывают подобную систему гражданам. Данная схема приобретения жилья не менее популярна, чем всем давно знакомая схема ДДУ, и на основании Федерального закона №214 покупатель имеет возможность приобрести квадратные метры по любой из них.

В чем сущность членства с кооперативом, как заключить правильно договор жилищно-строительного кооператива и не попасть в лапы мошенников, какие нюансы при этом стоит учитывать, рассмотрим подробнее в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

  • данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
  • договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
  • его не нужно регистрировать в Росреестре;
  • вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
  • вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
  • собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

  1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
  2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.
Читайте так же:  Чем грозит задолженность по алиментам должнику

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

Когда и в каких случаях заключается?

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

С кем ЖСК заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Приобрести новостройку можно также путем:

  • составления договора займа;
  • оплатой векселями;
  • предварительно составленного договора купли–продажи;
  • договора долевого участия;
  • договора переуступки потребительских прав.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

  • обслуживание дома;
  • содержание дома;
  • произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

  • содержание жилого помещения в надлежащем виде;
  • соблюдение правил по технике безопасности;
  • своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
  • перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Пошаговая инструкция

  1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
  2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
  3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
  4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
  5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
  6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
  7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
  8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
  9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
  10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
  11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
  12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.

Нюансы заключения и регистрации договора

При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.

Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

Читайте так же:  Как избежать ареста имущества судебными приставами

Но как быть, если все не так гладко? Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив? Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля. Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья. Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек. Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

ЖСК: Решение квартирного вопроса смотрите в следующем видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

О тонкостях обеих схем рассказали региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов в ходе онлайн-конференции «Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ», которая прошла на www.irn.ru 4 декабря.

ЖСК – редкость, но только пока

Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее», — поделился Михаил Гореликов.

По мнению Олега Сухова, доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. «Но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей», — добавляет адвокат.

Связь нарушена

Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», — уточняет Олег Сухов.

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

«Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте, — рассказывает Михаил Гореликов. — Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

Нет защиты от двойных продаж

Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, — удивляется юрист. — Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике».

После дождика в четверг

Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».

Читайте так же:  Перепланировка старого деревянного дома внутри

При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, — подчеркивает Михаил Гореликов. — Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», — предупреждает юрист.

Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.

Если денег не хватит

Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

«Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ, — говорит Михаил Гореликов. — Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%».

Однако, как отмечает Олег Сухов, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. «В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство», — поясняет Михаил Гореликов.

ДДУ не панацея

С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

Составляем договор ЖСК с собственником: что это такое и как оно работает? Рассмотрим все плюсы и минусы участия

ЖСК – объединение людей на добровольной основе для строительства многоквартирных домов.

Для того, чтобы не возникало спорных вопросов, необходимо заключить договор между кооперативом и пайщиком.

О том, что такое договор ЖСК вы узнаете далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Договор ЖСК: что это такое?

При оформлении отношений кооператива и пайщика заключается договор.

Документ должен подписываться с членом кооператива.

Чтобы стать таковым, нужно подать заявление в правление ЖСК, внести вступительный взнос и, главное, надо, чтобы заявление было утверждено на Общем собрании.

Договор жилищно строительного кооператива прописывает права, обязанности сторон, а также условия, когда пайщик вносит деньги на строительство, описание предоставляемого жилья, требования при расторжении договора и сумма возврата при выходе из кооператива.

Договор ЖСК — это договор инвестирования. Единого образца не существует. Каждый кооператив может самостоятельно составлять договор по своему усмотрению. Документ регулирует отношения между кооперативом и пайщиком. При его подписании пайщик полностью соглашается со всеми условиями, зафиксированными в нем. Документ формируется в интересах застройщика. При любых спорах в выигрыше будет застройщик.

Договор об участии

Договор об участии в ЖСК фиксирует отношения между гражданином и организацией для долевого строительства жилья. На основании этого документа устанавливаются права собственности на долю в строительстве. Договор защищает интересы и имущество граждан в соответствии с Федеральным законом РФ.

Предмет договора

В договор включаются основные пункты:

  • точный адрес строительства;
  • инвестор;
  • застройщик;
  • проектная площадь квартиры, количество балконов или лоджий;
  • отделочные работы.

Здесь же фиксируются сроки завершения строительства с точностью до квартала сдачи дома, но имеются оговорки о возможном перенесении срока.

Также в данном разделе уточняется, когда возникает право собственности на недвижимость и когда наступает момент принятия в кооператив.

Условия и обязанности участников договора

При подписании документа необходимо тщательно изучить условия, прописанные в нем:

  • какая земля отведена под строительство;
  • какой дом будет построен, его характеристики: кирпичный, панельный, монолитный;
  • какая квартира будет предоставлена: площадь, количество комнат, с отделкой или нет;
  • порядок выплаты пая;
  • порядок выплаты членских взносов;
  • возможные перенесения сроков окончания строительства;
  • оплата коммунальных расходов еще не сданного жилья;
  • сумма штрафов, которыми облагается пайщик за несвоевременные денежные выплаты;
  • порядок предоставления жилья;
  • при каких условиях осуществляется выход из кооператива.

Права и обязанности включаются в пункты документа. Рассматриваются отдельно обязанности пайщика и кооператива.

Читайте так же:  Как написать претензию в банк о мошенничестве образец и правила составления документа

К обязанностям членов ЖСК относятся:

  • соблюдение Устава и выполнение решений Общего собрания;
  • внесение по определенному графику суммы пая;
  • внесение дополнительных взносов по решению органов ЖСК.

К обязанностям кооператива относятся:

  • целевое направление средств пайщиков;
  • выдача справки о выплатах пая;
  • обеспечение передачи Акта приемки по окончанию строительства.

Права пайщиков

  • право голоса на Общем собрании;
  • право избрания в Правление кооператива;
  • право на пай;
  • право на получение дохода от деятельности, осуществляемой объединением пайщиков;
  • право на предоставление жилой площади.

Размер взносов и порядок их внесения

В документе прописывается общая сумма пая и график ее внесения.

Оговариваются отдельно сумма вступительного взноса и стоимость одного квадратного метра жилья.

Обязательным является пункт о возможном изменении площади предоставляемой квартиры. В случае увеличения пайщик должен в определенный срок внести дополнительную плату.

В случае уменьшения – никаких возвратов сумм, как правило, не оговаривается. Необходимо внимательно читать все условия договора.

Срок действия

Договор начинает действовать с момента подписания и прекращает действие при полном выполнении взаимных обязательств. В документе должен быть подпункт о досрочном расторжении.

В договоре могут оговариваться отдельным пунктом форс-мажорные обстоятельства. Самым последним пунктом документа являются реквизиты и подписи сторон.

Возможные риски

Перед заключением договора необходимо ознакомиться со всеми возможными рисками.

Основная опасность – это невозможность получения квартиры. Может произойти, при неправильном оформлении документации на строительство или при ее отсутствии. Нужно уточнять есть ли:

  • разрешение на строительство;
  • свидетельство об аренде или собственности земли, на которой строится дом;
  • Устав ЖСК.

[2]

Риск удорожания квадратного метра жилья. Важно выяснить отношения инвестора и застройщика. Возможны два вида отношений:

  • инвестор и застройщик в одном лице. Всегда грозит удорожанием. Возможен пересмотр стоимости метра.
  • инвестор и застройщик – разные юридические лица. У инвестора должен быть заключен договор с застройщиком, где указана стоимость жилья и срок окончания строительства. Сильного удорожания в этом случае можно избежать.Но есть возможность, что в документе, заключенном между инвестором и застройщиком, указан пункт о прекращении договора по инициативе застройщика в случае задержки выплат объединением пайщиков.

Срок сдачи жилья

Обязательно указывается в документе. Но вступив в кооператив, пайщик сам является ответственным за строительство жилья и всего что связано с этим.

Подать в суд на несвоевременно сданное жилье, в этом случае гражданин не сможет.

Разрыв договора

Возможны три варианта:

  1. Общим собранием пайщика исключают из кооператива за несоблюдение обязательств – просрочка выплаты очередного взноса.
  2. По соглашению сторон. Прекращение договора с кооперативом в результате изменения жизненной ситуации.
  3. Недовольство застройщиком. Происходит разрыв договора с застройщиком по предложению инвестора из-за задержки сроков строительства.

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Рассмотрим подробнее достоинства и недостатки договора жилищно-строительного кооператива.

При всех рассмотренных рисках возникает вопрос: ради чего стоит вступать в ЖСК? Положительным в договоре ЖСК является:

  • Быстрое оформление, не нужна регистрация в Росреестре.
  • Возможность контроля за ходом строительства.
  • Выбор руководства ЖСК, доступность документации.
  • Более низкая стоимость жилья, в нее при кооперативном строительстве не включается НДС.
  • Длительная рассрочка платежей, которая не ограничивается готовностью квартиры. Может продолжаться выплата, и проживая в ней.
  • Управление домом переходит к ЖСК после окончания строительства. Возможность сокращения коммунальных расходов за счет полученной ЖСК прибыли.
  • В случае разорения застройщика кооператив может нанять нового подрядчика на строительство.

Нюансы договора ЖСК

Поскольку регистрация документа в Росреестре не нужна, возможна двойная продажа квартиры.

В данной ситуации претензии могут быть предъявлены только правлению кооператива, а не застройщику, так как ЖСК — добровольное объединение.

Решение о заселении в квартиру принимается общим собранием. Могут возникнуть споры между пайщиками по поводу распределения.

Важным вопросом является вопрос вхождения в состав ЖСК – присвоения статуса члена кооператива. Гражданин пишет заявление, правление его рассматривает и обязывает гражданина внести все необходимые взносы, но само распоряжение не выносится на Общее собрание.

В данной ситуации гражданин не приобретает статус члена кооператива, а оплаченные им средства не считаются паем.

Иногда подписание договора также выдается за вступление в кооператив. На самом деле гражданин вступает в правоотношения, но не является при этом членом ЖСК.

Вне зависимости от мотива разрыва договора полностью вернуть затраченные средства пайщик не сможет. Чаще всего возвращается только паевый взнос, реже – целевой. Вступительный взнос, а также членские и дополнительные взносы никогда не возвращаются. Неустойка за несвоевременную сдачу объекта не начисляется. Некоторые кооперативы могут взыскивать процент от паевого взноса в случае разрыва договора.

При выборе покупки жилья от ЖСК необходимо основательно изучить Устав этого кооператива. Обратить внимание, кто является застройщиком, насколько он надежен. Важно узнать о порядке вступления и выхода из кооператива. Все эти пункты должны быть прописаны в договоре ЖСК. Только оценив все «за» и «против», вкладывать свои средства в строящуюся недвижимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Источники


  1. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.

  2. Кудрявцев, В. В. История и методология физики 2-е изд., пер. и доп. Учебник для магистров / В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2015. — 230 c.

  3. Микешина, Людмила Диалог когнитивных практик. Из истории эпистемологии и философии науки / Людмила Микешина. — М.: Российская политическая энциклопедия, 2010. — 576 c.
  4. Еникеев, М.И. Основы общей и юридической психологии / М.И. Еникеев. — М.: ЮРИСТЪ, 1996. — 631 c.
  5. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.
Что такое договор жск при покупке квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here