Что спрашивать у продавца при покупке квартиры

Полезная информация в статье: "Что спрашивать у продавца при покупке квартиры". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

15 вопросов, которые стоит задать перед покупкой квартиры

Эта шпаргалка разработана «Крышей» специально для тех, кто подыскивает себе жильё. Просто задайте продавцу указанные вопросы, если хотите сэкономить время, деньги, нервы. Так вы сможете отсеять неликвид, мошенников и опасные варианты.

Если вы обнаружили на сайте несколько подходящих объявлений и не знаете, с чего начать, откройте этот список! Смело наберите номер продавца, договоритесь о просмотре и задайте нижеперечисленные вопросы. Ответы на них дадут максимально верное представление о состоянии жилья и его характеристиках.

Быстро систематизировать информацию и сравнить варианты поможет форма, которая показана ниже. Чтобы ничего не упустить, лучше делать пометки.

С чего начать

Главное — направить разговор в нужное русло и не упустить ключевую информацию:

  • о юридической безопасности потенциальной сделки;
  • состоянии и особенностях квартиры, возможных расходах;
  • расположении дома и инфраструктуре района;
  • бытовых нюансах — по желанию, можете разработать для себя вопросы о наличии мебели и техники, их пригодности и др.

Одни вопросы можно задать по телефону, другие — при первом осмотре, третьи — если объект вам действительно приглянулся.

Итак, вы набрали номер, дождались ответа, убедились в том, что трубку взял автор предложения. Если он подтвердил главные параметры, указанные в объявлении (город, район, цена, площадь, этаж, количество комнат, материал постройки, высота потолка и др.), приступайте к опросу, определите ключевые моменты. Позже, уже на осмотре объекта, переходите к более предметному разговору и задайте оставшиеся вопросы.

1. Кто является собственником?

Всегда лучше беседовать с самим хозяином, а не его представителями, знакомыми и даже доверенными лицами. Обязательно убедитесь, что именно этот человек владеет как информацией, так и документами и вправе принимать решение, вести переговоры.

2. В каком году вы купили её (или получили в наследство)?
Следует насторожиться, если не поступит внятного ответа. Наилучший вариант, когда вам озвучивают год покупки и готовы показать при встрече соответствующий договор перепродажи. Немного хуже, если собственность досталась от родственников, ведь о своих правах могут заявить другие обиженные наследники. Такие сделки требуют повышенного внимания.

3. Живетё ли вы в этой квартире сейчас? Если нет, то кто в настоящее время там проживает?
Бывают квартиры, которые долго сдавали в аренду или надолго оставляли в связи с отъездом без присмотра. В таких случаях приготовьтесь к тому, что владелец может не знать о скрытых дефектах и несколько переоценивать состояние объекта.

4. Нет ли ограничения прав на продажу квартиры?
Имущество может быть арестовано или служит гарантией возврата займа. Сложности с приобретением залоговой недвижимости возникают не всегда. Определитесь, готовы ли вы к такой сделке. Если да, то нелишне проконсультироваться у юриста.

О трёх главных принципах безопасной покупки квартиры можно прочитать в ранее опубликованной инструкции.

5. Все ли правоустанавливающие документы в порядке? Проводилась ли перепланировка? Она узаконена?
Объясните продавцу, что просто проявляете бдительность, а также хотите понять, не предстоит ли вам волокита с переоформлением бумаг.

О том, какие проблемы могут возникнуть с незаконно перепланированной квартирой, мы рассказывали в одной из недавних публикаций.

6. ЖК официально введён в эксплуатацию? Кто застройщик?
Существуют проблемные ЖК, застройщики которых под следствием или в бегах. С такими объектами возникают проблемы: невозможно прописаться в квартире, нет техпаспорта и т. д. Если вам предложат договор уступки прав требования или любой другой документ, насторожитесь. Уделите внимание истории объекта и изучите досье застройщика.

Не стать жертвой мошенничества и не пополнить ряды обманутых дольщиков вам помогут эти простые правила.

7. Сколько лет дому? Из чего он построен и чем отделан?
Если в объявлении не было этой информации, непременно поинтересуйтесь и присмотритесь сами. Например, дом может оказаться не кирпичным, как любят указывать продавцы, а просто с кирпичной облицовкой. Кстати, если возраст солидный, не мешало бы выяснить, не получал ли собственник уведомление о сносе. Этот вопрос очень важен, если покупаете жильё на вторичном рынке. Процедура изъятия недвижимости и снос могут доставить много хлопот. На всякий случай информацию можно проверить в акимате.

8. Проводился ли ремонт дома? Когда и какой?
В каком состоянии сети, подъезд, фасад? Это необходимо знать для принятия решения. Если окажется, что дом недавно обновляли, уточните, за чей счёт. Если работы проводили по программе модернизации ЖКХ, то учтите: с квартирой вы покупаете и долг за этот ремонт. Платежи сравнительно небольшие, но неприятно, если они станут сюрпризом.

Разумеется, будет полезно узнать о наличии и состоянии бытовой техники и мебели, выяснить, какая сантехника установлена — есть ли в квартире ванная или только душевая кабина? Обратите внимание на озеленение двора и то, что из себя представляет детская площадка.

9. Сколько лифтов? Какие? Есть ли грузовой?
Если дом старый, уточните, производилась ли замена подъёмника. Срок эксплуатации составляет чуть более 20 лет, и у многих из них он истёк ещё десять лет назад. Такие устройства, естественно, работают с перебоями и рано или поздно станут предметом целевых сборов.

10. Какого размера комнаты? Сколько квадратов приходится на кухню, гостиную, коридор, санузлы?
Попросите продавца сфотографировать на смартфон план квартиры и прислать его вам. Так вы будете иметь полное представление об объекте ещё до его осмотра.

11. Есть ли балконы, лоджии? Утеплены ли они? Сколько окон в квартире? Какие? Куда выходят?
Если вам не показали план квартиры, лучше уточните у продавца эти моменты, чтобы при осмотре вас не застала врасплох, например, детская комната с глухими стенами, сделанная из кладовки. Учтите: существуют квартиры без балкона, комнаты с нестандартными окнами или вовсе без них.

12. Когда в квартире делали ремонт? Менялась ли сантехника и трубы?
Если стены и пол не обновляли с десяток лет, то жилплощадь наверняка отчаянно нуждается в ремонте, как бы хозяин ни убеждал вас в обратном. Для продуктивного торга запаситесь информацией о ценах на работы.

Читайте так же:  Налог на имущество организаций что облагается

13. Размер коммунальных платежей: сколько стоит содержание?
Важно выяснить, какая компания (КСК) обслуживает дом и по какому тарифу. Подключён ли дом к центральному отоплению или автономной котельной (зачастую обходится дороже). Какие счётчики установлены? Убедитесь, что не вышел срок их службы.

Разобраться с квитанциями будет несложно с помощью этой информации.

14. Что есть в доме и рядом с ним?
Наверняка вы не хотите жить рядом с шумным кафе или баром, пожароопасными донерными и т. д. Если развлекательное заведение всё же есть, назначьте просмотр на вечер. Так вы проверите, действительно ли это тихое местечко, как заверяет продавец.

15. Как к вам проехать? Где находятся ближайшие остановки, въезд во двор, где парковка и т. д.?
Информацию об инфраструктуре вы можете изучить самостоятельно. Однако ещё более ценной могут оказаться сведения, услышанные непосредственно из уст продавца. Если ещё при телефонном разговоре выяснится, что вам придётся «проехать вглубь квартала по неасфальтированной дороге до десятой ямы и повернуть за стройку», то это однозначно повод для торга либо для звонка по следующему объявлению.

Перед тем как беседовать с продавцом, предлагаем вооружиться формой, которую мы разработали для вас, либо составить собственную. Вы можете загрузить её в смартфон или компьютер, добавить свои пункты и распечатать, чтобы делать пометки, так вы точно ничего не упустите из виду.

И напоследок небольшой совет: возможно, некоторые детали вы выявите при осмотре — наличие перепланировки, состояние квартиры, двора и др. Однако есть моменты, которые лучше выяснить по телефону перед осмотром, чтобы не тратить время на неподходящие варианты. Определите для себя такие параметры. И кстати, не забудьте спросить, кто ваши будущие соседи.☺

Не сомневаемся, что, имея план переговоров, вы потратите время эффективно и быстрее найдёте идеальную квартиру. Желаем удачи!

Ремарка: А какие вопросы продавцу чаще всего задаёте вы? Предлагаем поделиться своим опытом, оставив комментарий под статьёй.

[1]

Вопросы при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

[3]

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение недвижимости – сложный процесс, сопряженный с большими финансовыми затратами. Сегодня регистрируется огромное количество случаев мошенничества в этой сфере. Чтобы не потерять деньги и не остаться в итоге без жилья, важно внимательно изучить все тонкости таких сделок. Людям, мало знакомым с законодательством, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам и риелторам. Они подскажут, на что обратить внимание при покупке вторичного жилья.

Ключевые этапы

По мнению большинства риелторов лучшее время для покупки «вторички» – весна и осень. На рынке появляется много выгодных предложений, владельцы недвижимости охотнее снижают цену. Весь процесс приобретения жилплощади делится на несколько ключевых этапов:

  1. Подбор подходящих вариантов. Помогают в этом многочисленные интернет-сайты, на которых собственники размещают объявления о продаже.
  2. Осмотр помещения. На этом этапе важно выявить все его недостатки и оценить преимущества. Особое внимание уделяют поиску скрытых дефектов, которые в дальнейшем могут осложнить жизнь новым владельцам.
  3. Проверка юридической чистоты недвижимости. Этот этап лучше доверить профессиональным юристам, знакомым со всеми тонкостями законодательства.
  4. Ведение переговоров. Стороны должны обговорить важные условия сделки: цену, сроки в которые хозяева освободят жилплощадь, порядок перечисления денег и так далее.
  5. Оформление договора купли-продажи и государственная регистрация сделки.

Сложности и «подводные камни» могут подстерегать на каждом этапе. Поэтому специалисты не рекомендуют заниматься покупкой в одиночку. Если у покупателя есть помощники, мошенникам труднее его обмануть.

Важно! При наличии минимальных знаний риелтору можно доверить лишь проверку юридической чистоты квартиры и оформление сделки. Это обойдется в разы дешевле полного спектра услуг.

Возможные риски

Существует множество схем махинаций при продаже вторичного жилья. Среди самых распространенных ситуаций выделяют:

  1. Подделка документов. Нередко реализовать недвижимость пытается лицо, не имеющее на это никаких прав. Чаще подделывают генеральную доверенность. Поэтому важно внимательно проверять весь комплект документов при покупке квартиры.
  2. Реализация жилплощади, одним из собственников которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Такая сделка впоследствии может быть признана недействительной, а заставить продавца вернуть деньги часто оказывается невозможно.
  3. Нарушения при проведении приватизации. В самом начале процесса передачи недвижимости в собственность граждан нередко игнорировались интересы несовершеннолетних. Они не становились собственниками. Такие действия можно оспорить.
  4. Продажа жилплощади, полученной в наследство или по договору ренты. В этом случае могут появиться родственники усопшего, права которых были ущемлены.
  5. Реализация имущества, на которое наложен арест, находящееся под залогом или являющееся предметом судебного разбирательства.
  6. Среди собственников недвижимости есть люди, отбывающие наказание в тюрьме или проходящие воинскую службу. Их интересы могут быть ущемлены в процессе сделки. Вернувшись, они легко оспорят продажу.

Важно также проверять перед заключением договора не только документы на квартиру, но и юридический статус дома, в котором она находится. Сделки с аварийной недвижимостью могут быть признаны недействительными.

Специалисты не советуют приобретать жилплощадь, у которой часто менялся собственник. Если человек приобрел квартиру и сразу же пытается ее продать, значит, в ней имеются скрытей дефекты или есть основания предполагать мошеннические действия. Насторожиться нужно, если имущество продается по доверенности. Не известно на самом ли деле собственник ее подписывал добровольно.

Какие вопросы задать собственнику при осмотре квартиры

Выявить недостатки жилплощади можно еще на стадии ее осмотра. Специалисты разработали перечень обязательных вопросов при покупке квартиры на вторичном рынке, которые нужно задавать владельцам:

  1. Полный список собственников недвижимости с указанием их статуса.
  2. Основания перехода квартиры в собственность продавца.
  3. Перечень лиц, зарегистрированных на жилплощади. Важно убедиться в том, что все они добровольно выпишутся, до заключения сделки.
  4. Наличие у продавца несовершеннолетних детей и супруга. Интересы этих лиц часто ущемляются при сделках, что в дальнейшем может быть оспорено.
  5. Срок нахождения недвижимости в собственности. Чем он больше, тем меньше риск нарваться на мошенников.
  6. Наличие технических дефектов в квартире. С некоторыми их них вполне можно смириться, но тогда цена должна быть ниже среднерыночной.
Читайте так же:  Что такое ссудный счет в банке

На честность продавца надеяться не стоит. Ответы на все вопросы лучше перепроверить самостоятельно. Если собственник говорит неправду, заключать с ним сделку опасно.

Совет! Специалисты рекомендуют попытаться познакомиться с соседями заранее. У них можно узнать про владельцев квартиры и выявить наличие скрытых претендентов на имущество.

Проверка юридической чистоты

Каждый покупатель обязан знать, какие документы дают при покупке квартиры. Все бумаги, предоставляемые собственником важно проверить на подлинность и на соответствие нормам законодательства. Владелец жилплощади должен предоставить:

  1. Свидетельство о праве собственности. Этот документ будет на руках у хозяина только в том случае, если регистрации права проводилась до 2017 года. Иначе он обязан предоставить выписку из ЕГРН.
  2. Документы, на основании которых человек стал собственником недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, ренты, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и другие.
  3. Технический паспорт. Из него удастся понять, имеются ли незаконные перепланировки в помещении, точный метраж и другие характеристики.

Дополнительно покупатель может требовать предоставления справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справку о составе семьи, в которой приведен полный список зарегистрированных на жилплощади граждан. Если собственником является пожилой человек, лучше потребовать от него справку о дееспособности.

Оформление сделки

Заключительным этапом приобретения недвижимости становится оформление договора купли-продажи и его государственная регистрация. Вся процедура состоит из следующих мероприятий:

  1. Заключение предварительного соглашения.
  2. Выплата аванса. При этом продавец должен предоставить расписку о получении денежных средств.
  3. Подготовка всех необходимых бумаг.
  4. Подписание договора купли-продажи обеими сторонами.
  5. Перечисление денежных средств.
  6. Передача документов в органы государственной регистрации.
  7. Получение покупателем выписки из ЕГРН, свидетельствующей о переходе прав собственности.

Если у недвижимости несколько собственников, то документы при покупке квартиры оформляются с участием нотариуса. Деньги также безопаснее передавать через него путем нотариального депозита. Передача денег производится после того, как проведена государственная регистрация права собственности, так как в ней могут отказать.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке – сложный процесс. Чтобы не стать жертвой мошенников, лучше обратиться за помощью в проверенное риелторское агентство. У него должен быть большой опыт работы и незапятнанная репутация. Экономить в этом случае не стоит.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Какие вопросы обычно задают риэлторы собственнику по телефону

Какие вопросы задают риэлторы продавцам (собственникам) квартиры, основные важные сведения, которые необходимо выяснить у владельца жилья перед тем, как назначить встречу с потенциальным клиентом на объекте недвижимости.

Работая в риэлторской компании, вы почти с первого дня будете получать несколько контактов собственников, подавших объявление на продажу жилья. По крайнем мере такая практика используется повсеместно.

Во-первых не факт, что выбранные для вас объявления будут от собственников. Во-вторых, чтобы не потерять потенциального клиента, необходимо задать правильные вопросы, их-то мы и разберем подробно.

Какие вопросы должен задавать риэлтор продавцу квартиры

Цель вопросов выяснить:

  • экономия времени;
  • характеристики объекта недвижимости;
  • условия купли-продажи;
  • стадия готовности документов;
  • причину продажи;
  • реально ли продавец является собственником;
  • назначить время и дату первой встречи.

Холодные звонки по объявлениям от собственников экономят массу времени, если вы задаете правильные вопросы, выявляющие находится ли рекламируемое жилье в продаже. Иначе может получиться, что он уже продан или находится на стадии оформления сделки и ехать встречаться нет нужды.

Так же на стадии телефонного звонка легко выяснить кто подал объявление — собственник или агент, во втором случае, вам тоже нет необходимости встречаться с автором рекламного объявления, но взять на заметку и сообщить менеджеру, который выдал вам контакт о том, что объявление от риэлтора — стоит.

Важные советы при вопросах собственнику:

  • получая информацию у хозяина квартиры, постарайтесь не превращать телефонный разговор в допрос. Сообщайте встречную информацию, даже если он ее не спрашивает (ниже приведу примеры);
  • задавайте наводящие вопросы, которые за один раз дадут вам больше информации;
  • спрашивайте так, чтобы односложных ответов (Да/Нет) было как можно меньше, чтобы провоцировать собеседника давать развернутые ответы.

Список вопросов, которые обычно задают риэлторы продавцу

Здравствуйте, звоню по объявлению, удобно говорить?
У человека различные ситуации в жизни и не факт, что онсидит дома и за горячим чаем только и ждет вашего звонка. В практике звонок принимают за рулем авто, отводя ребенка в садик и на переговорах, поэтому будьте вежливы и тактичны. Если сообщат, что нет времени или неудобно говорить, осведомитесь, когда лучше перезвонить или спросите, будет ли удобно, если вы перезвоните через час.

Скажите, пожалуйста, вы продаете квартиру?
Объект недвижимости может быть продан к моменту вашего звонка или потенциального клиента уже замучали звонками ваши коллеги с других агентств и он просто скажет что все продал, лишь бы отвязаться от вас. Поэтому не тяните со звонком, звоните сразу, как получили контакт и назначайте встречу.

У вас двухкомнатная на 5-м этаже, а балкон на солнечной стороне? А то мы ищем жилье посветлее.
Игра в одни ворота никуда не годится, в телефонных, как и разговорах лицом к лицу важно не напирать и не подавлять собеседника. поделитесь с ним информацией, пусть даже она будет выдуманная. Дайте почувствовать человеку, что вы по-честному делитесь с ним сведениями, как и он с вами!

А собственность получили по приватизации?
Здесь вы кидаете предположение, задавая наводящий вопрос, чтобы, например, ответили Да или нет и сказали свой вариант.

И сколько лет в собственности?
Вам надо понять, подходит ли объект под покупателя-ипотечника, который возможно есть у вас или ваших коллег, чтобы можно было предложить ему просмотр данной квартиры при первом ее посещении. Поверьте собственники любят таких риэлторов, которые приходят ни одни, а с реальными претендентами на покупку.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

А вы собственник?
Важный вопрос, который надо задавать где-то поближе к середине беседы и он задается четко и конкретно, потому что вам важно знать с кем вы общаетесь. Если на проводе собственник — стоит продолжать дальше, если посредник, потихоньку свести диалог на нет. Вы сэкономите время для осуществления другого звонка, который может оказаться продуктивнее.

Читайте так же:  Как взять в долг обещанный платеж в билайне и проверить задолженность комбинация цифр и условия пред

Вы покупаете что-то взамен?
Обстоятельства продажи делятся на две категории: чистая продажа и обмен (альтернатива), и вы можете выяснить это по телефону или лучше уже на просмотре, чтобы не нагружать клиента лишними вопросами.

А когда показываете?
Предварительный вопрос перед назначением встречи, всегда выясняем удобное для клиента время показа жилища.

Сегодня можно будет подъехать после 19.00?
Назначаем встречу на самое ближайшее время, не обязательно после работы. Зачастую случается, что продавцы находятся в отпуске или «на чемоданах», поэтому готовы показывать в любое время.

Перед разговором важно выписать вопросы на листок бумаги и помечать полученные ответы, чтобы при осмотре квартиры уже не повторяться, а задать следующие для более глубокого анализа объекта и обстоятельств продажи.

Сегодня вы узнали, какие вопросы задают риэлторы продавцам по телефону, обзванивая объявления от собственников. Возможно все аспекты и нюансы раскрыть не удалось, задавайте вопросы, обязательно дополню статью новой информацией.

Какие вопросы задавать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры — это ответственное и достаточно сложное дело. За недвижимость приходится выкладывать немалые суммы, а потому стоит подойти к вопросу основательно. Покупка недвижимости сопряжена с немалыми рисками, особенно если это касается вторичного рынка. Какие вопросы задать при покупке квартиры, чтобы обезопасить себя?

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Прежде чем определяться, какие вопросы задавать при покупке вторичной квартиры, нужно изучить алгоритм совершения сделки. Вот как это происходит:

  • поиск подходящего объекта;
  • осмотр квартиры;
  • заключение предварительной сделки (договора задатка) и внесение авансового платежа; подготовка пакета документов;
  • заключение договора купли-продажи и нотариальное оформление;
  • государственная регистрация в УФРС.

Перечень документов

Для совершения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке вам понадобится определенный пакет документов. А именно:

  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру;
  • паспорта участников сделки;
  • техпаспорт БТИ с экспликацией;
  • выписка из счетов ТСЖ и ЖЭУ;
  • согласие других пользователей квартиры или заинтересованных лиц на ее продажу;
  • нотариально заверенная доверенность (если сделку проводит третье лицо).

Кто собственник квартиры?

Какие вопросы задать при покупке квартиры? Первое, чем вы должны поинтересоваться — кто владеет квартирой по документам? В идеале вы должны иметь дело непосредственно с владельцами недвижимости, а не с их представителями (родственниками, друзьями, соседями и так далее). Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Конечно, продажа квартиры по доверенности предусмотрена законодательством, но эту схему часто используют мошенники, поэтому лучше не рисковать.

Важно уточнить, на каком основании собственник владеет квартирой (что должно быть подтверждено соответствующими документами). Историю возникновения прав нужно изучить для того, чтобы удостовериться, что после покупки квартиры вы не столкнетесь с чьими-то претензиями на ее владение. С наибольшим риском сопряжены такие варианты:

  • свидетельство о праве на наследство;
  • соглашение о разделе имущества;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Как долго квартира находится в собственности продавца?

Среди списка какие вопросы задать при покупке квартиры важное место занимает вопрос о продолжительности владения. В идеале собственник должен владеть недвижимостью не менее трех лет. Чем дольше этот срок, тем меньше рисков на то, что кто-то сможет оспорить право собственности на квартиру, когда она уже будет куплена вами. Даже если дело дойдет до судебного разбирательство, продолжительность владения недвижимостью предыдущим хозяином станет аргументом в вашу пользу.

Если человек перепродает квартиру, например, через полгода владения, это должно вас насторожить. Такие схемы нередко используют мошенники. Также быстрая перепродажа может осуществлять с целью скрыть нарушения, которые были допущены в ходе осуществления сделки купли-продажи. А еще может быть такое, что человек обнаружил обман (жилье заложено или у него есть другие собственники) и попросту хочет избавиться от проблемной недвижимости без финансовых потерь.

Кто прописан в квартире?

Составляя список, какие вопросы задать при покупке квартиры, важно уточнить, кто прописан в квартире. Вот существенные моменты:

  • Несовершеннолетние дети. Важно, чтобы их права не были нарушены в процессе совершения сделки купли-продажи.
  • Супруг (супруга) основного собственника. Он (она) должен дать согласие на продажу. Возможно, понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры.
  • Лица, проходящие воинскую службу. Без их согласия невозможно продать квартиру.
  • Лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы. Их разрешение на продажу квартиры также необходимо.

Есть ли обременения (ограничения)?

Есть ли обременения — это еще один существенный пункт из разряда «какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры». Например, решением суда на недвижимость может быть наложен арест. В этом случае продавец может предложить вам внести аванс, чтобы он мог погасить долг, из-за которого наложен арест на имущество. Но это очень рискованная сделка. И не факт, что продавец не попытается скрыть от вас наличие ареста.

Также обременением может быть тот факт, что квартира является обеспечением по ипотечному кредитованию. На самом деле, подобные сделки разрешены. Но также высок риск обмана и мошенничества. Также обременением может считаться судебная тяжба в отношении данного объекта недвижимости.

Еще один подводный камень — источник средств на покупку квартиры предыдущим хозяином. А именно если недвижимость была куплена на материнский капитал, то право собственности распространяется на всех членов семьи, включая детей. При продаже недвижимости последние обязательно должны быть оформлены в другой квартире. Если продавец не выполнил это условие, есть риск, что сделку купли-продажи признают недействительной.

Была ли перепланировка?

Какие вопросы нужно задавать при покупке квартиры? Обязательно уточните, была ли перепланировка. Но не стоит верить на слово. Попросите у продавца техпаспорт и внимательно изучите его на предмет соответствия реальному состоянию недвижимости. Если вы выявили несоответствия, уточните, согласованы ли изменения в БТИ.

Если выяснится, что перепланировка не узаконена, покупка станет для вас большим риском. Во-первых, контролирующие органы могут наложить на вас штраф, а во-вторых, есть риск, что вас обяжут привести недвижимость в надлежащее состояние, которое соответствует техпаспорту.

Каково техническое состояние квартиры?

Помимо юридических моментов, стоит уделить внимание техническому состоянию жилья. Вот какие вопросы задавать при просмотре и покупке квартиры, чтобы понять, насколько комфортной она будет для вас:

Читайте так же:  Как вернуть налоговый вычет за покупку квартиры

Есть ли скрытые дефекты?

Какие вопросы можно задать при покупке квартиры? Поинтересуйтесь у продавца, имеет ли помещение какие-то дефекты? Есть ли дыры или трещины в стенах (скорее всего, они спрятаны под обоями), не протекает ли крыша, не сыреют ли углы и так далее. Конечно, продавец вряд ли признается, поэтому вам придется все проверять самостоятельно. Возможно, это станет поводом отказа от покупки. А если квартира вам очень нравится, выявленные дефекты могут стать для вас аргументом во время торга.

Какой контингент соседей?

Какие вопросы задать продавцу при покупке квартиры? Какой бы хорошей ни была квартира, качество жизни в ней во многом зависит от соседей. Поинтересуйтесь у продавца, не живут ли рядом любители громкой музыки, скандалисты, люди, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Если вы не переносите табачный дым, поинтересуйтесь, не живут ли по соседству заядлые курильщики и так далее.

Особенно пристальное внимание нужно уделить личности соседей, которые живут непосредственно через стенку, сверху и снизу. Нет ли среди них любителей стучать по батареям, не зальют ли они ваш новый ремонт и так далее.

Аванс или задаток?

А еще какие вопросы необходимо задавать при покупке квартиры? Конечно же, финансовые. Как правило, если покупателю нравится квартира, он вносит задаток или аванс в размере 5-10% полной стоимости, чтобы продавец снял ее с продажи. Это что-то вроде предоплаты. Если сделка срывается (независимо от причин), то аванс возвращается покупателю в полном размере.

Иначе обстоит дело с задатком. Если сделка купли-продажи срывается по вине покупателя, он теряет уплаченную сумму. Если же сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает покупателю задаток и еще такую же сумму. Поэтому формальности очень важны. Их нужно обсудить заранее и четко прописать в договоре.

Организационные моменты

Если вам понравилась квартира и вы намерены ее купить, стоит уточнить ряд организационных моментов. Вот какие вопросы задавать при покупке квартир риэлтору или собственнику:

  • В какой срок собственник и другие пользователи квартиры выпишутся из нее?
  • В какой срок жильцы смогут физически выселиться из квартиры?
  • Какие вещи (мебель, техника и так далее) передаются в собственность новому владельцу?

Как не попасться на уловки мошенников?

Разобравшись, какие вопросы надо задавать при покупке квартиры, возьмите на вооружение еще несколько рекомендаций, как уберечь себя от мошенников:

Избегайте сотрудничества с людьми, которые вызывают у вас подозрения. Это касается как прямых продавцов, так и риелторов. Также не стоит покупать вторичную квартиру у юридического лица.

[2]

Тщательно проверяйте документы. Если у вас возникают сомнения, обращайтесь за помощью к юристу для проведения глубокой экспертизы.

Для составления договора купли-продажи обращайтесь к специалистам.

Не обольщайтесь низкой ценой. Конечно, есть вероятность, что стоимость ниже рыночной вызвана острой необходимостью в быстрой продаже квартиры (например, по семейным обстоятельствам). Но в большинстве случаев это признак мошенничества.

Не торопитесь с оплатой. Производите ее только тогда, когда сделка будет признана законной в УФРС. Для этого можно использовать банковские ячейки с опцией блокировки.

Производите оплату в присутствии свидетелей. Так вы обезопасите себя от мошенничества.

  • Удостоверьтесь в дееспособности покупателя. Если вы покупаете квартиру у человека пожилого возраста, понадобится справка из психоневрологического диспансера. Это гарантия того, что вас и владельца квартиры не пытаются обмануть мошенники.
  • Заключение

    Зная, какие вопросы задают при покупке квартиры (вторички в нашем случае), нужно позаботиться о дополнительных источниках информации. Что может быть лучше беседы с соседями? Уж им-то нет смысла утаивать от вас информацию относительно чистоплотности продавца, собственников квартиры, технического состояния дома, репутации района и прочих существенных моментов. Пожалуй, самая общительная аудитория — это бабушки на лавочках. У них вы наверняка получите самую достоверную информацию.

    Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

    Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

    Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

    Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

    «Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

    Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

    Шаг 2 – проверка истории квартиры

    Попросите у собственника выписку из Единого

    государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

    «Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

    Читайте так же:  Приватизированная квартира это частная собственность или нет

    Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

    По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

    Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

    Шаг 3 – проверка качества квартиры

    Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

    Шаг 4 – проверка продавца

    С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

    «Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

    Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

    Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

    Попросите собственника предоставить вам

    расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

    Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

    В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

    «Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

    Источники


    1. Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.

    2. ред. Кофанов, Л.Л. Институции Юстиниана; М.: Зерцало, 2013. — 400 c.

    3. Марченко, М. Н. Теория государства и права / М.Н. Марченко, Е.М. Дерябина. — М.: Проспект, 2012. — 720 c.
    4. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.
    5. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.
    Что спрашивать у продавца при покупке квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here