Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом

Полезная информация в статье: "Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика? Какие права требования имеет участник доли

Для большинства людей банкротство застройщика становится крахом всех надежд на возможность обзавестись собственным жильем. С увеличением подобных случаев, всё больше мер принимается для защиты граждан. В статье мы рассмотрим, какие действия дольщику при банкротстве застройщика необходимо осуществить, чтобы возместить понесенные убытки и что нового готовит законодатель, чтобы сделать эту сферу безопасней.

Оставьте заявку и получите консультацию юриста по банкротству

Главный вопрос, которым задается любой дольщик

Важнейший вопрос, который интересует любого будущего или настоящего участника долевого сотрудничества – «Что будет, если застройщик обанкротился?».

Не существует единого ответа, который бы подошел для любой ситуации. Каждый конкретный случай уникален, имеет свои особенности. Стоит помнить, что не всё потеряно и законодатель предоставляет возможность решить эту проблему. Рассмотрим подробнее, что делать, столкнувшись с банкротством застройщика при долевом строительстве.

Почему банкротятся застройщики

Среди наиболее распространенных причин банкротства называют:

  • недостаточность собственных средств;
  • нестабильность экономической ситуации;
  • некачественный менеджмент и бизнес-планирование;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Банкротство может быть запущено и по объективным причинам, указанным выше и фиктивно. При выявлении фиктивного характера следует уголовное наказание.

Банкротство строительной фирмы – это…

Банкротство застройщика – официально установленная и признанная неспособность организации отвечать по взятым на себя обязательствам.

Список участников включает, наравне с другими, долевых вкладчиков.

Что укажет на предстоящее банкротство

При внимательном наблюдении можно отметить следующие признаки близкого банкротства:

  1. Срыв даты сдачи жилья в эксплуатацию – строительство дома продвигается медленно, оттягивается дата сдачи. Одна из причин подобного может заключаться в нехватке финансовых ресурсов для завершения строительства.
  2. Снижение прибыли. Финансовые отчеты за предыдущий период и текущий отличаются снижением дохода.
  3. Увеличение кредиторской задолженности.
  4. Отсутствие возможности вести переговоры с руководством (не идет на контакт).
  5. Появление информации о нестабильном финансовом положении.

Не всегда наличие данных признаков говорит о скором банкротстве. Однако стоит внимательно отслеживать деятельность строительной организации, чтобы своевременно принять меры для защиты и восстановления прав, не упустить возможность вернуть деньги.

Как проверить застройщика на банкротство

Инициация банкротства начинается с оповещения участников о начале производства.

Обязательным является публикация в газете «Коммерсантъ». На официальной страничке газеты можно ознакомиться со всеми размещенными сообщениями такого типа.

Чтобы найти интересующее лицо необходимо знать ИНН или ОГРН. Идентификационный номер вводится в специальную форму, далее нажимается команда «Найти». Если информация была размещена на данном ресурсе, то в результате поиска будет найдено объявление.

Также можно найти информацию при помощи сервиса «Мой арбитр»: в поле «участник дела» вводится ИНН, ОГРН или наименование фирмы, далее нажимается команда «Найти».

Процедура банкротства застройщика

Любая подобная процедура начинается с подачи соответствующего прошения, рассмотрев которое, суд может:

  • признать обоснованность заявления и инициировать начало конкурсного производства;
  • отказать в присвоении статуса «банкрот»;
  • признать финансовую несостоятельность и вынести постановление о закрытии дела.

Признав фирму банкротом, суд запускает стадию реализации конкурсной массы.

Стадии банкротства застройщика

Особенность процедуры состоит в упрощенном, оптимизированном виде. Не применяются такие стадии как наблюдение и финансовое оздоровление .

Можно выделить следующие этапы банкротства застройщика:

  1. Подача заявления и его рассмотрение – инициирование процедуры участником процесса.
  2. Конкурсное производство – прекращение существования фирмы, погашение имеющихся долгов в соответствии с установленной законом очередностью, данный этап осуществляет и контролирует конкурсный управляющий. Продолжительность стадии составляет до 12 месяцев. По ходатайству участника процесса банкротства, срок может быть увеличен на срок до 6 месяцев. На этой стадии принимается решение по жилому объекту, строительством которого занималась компания, распродаются активы, гасится задолженность.

Действия дольщика

Дольщик, после получения информации о банкротстве (самостоятельно или от управляющего), должен заявить о себе, подав требование внести его в реестр по открытому делу (на основе заключённого договора долевого участия — ДДУ).

Сроки принятия заявления о включении в реестр кредиторов

Важнейшим этапом в процедуре по осуществлению банкротства застройщика является заявление об имеющихся притязаниях, путем подачи заявления о включении в реестр кредиторов.

Разберемся, как формируется список дольщиков:

  1. Шаг 1-й – в течение десяти дней с момента утверждения арбитражного управляющего, руководитель фирмы передает ему список дольщиков.
  2. Шаг 2-ой – управляющий, получив список, в течение пяти дней информирует об инициировании производства с предложением предъявить имеющиеся претензии.
  3. Шаг 3-ий – заявление о себе. У дольщиков есть три месяца, чтобы заявить о себе, подав в арбитражный суд заявление о включении в реестр.
  4. Шаг 4-ый – получив требования, управляющий принимает одно решение из представленных ниже:
  • вносит в реестр;
  • отказывает;
  • вносит частично.

Установлено, что дольщик может подать соответствующее требование (даже о нежилом помещении) и до получения уведомления и после (если он узнал заранее о банкротстве), но не позже 3 месяцев после информирования.

Очередность предъявления претензий к застройщику банкроту

Законодателем установлено 4 очереди для удовлетворения претензий:

  1. Первая предназначена для заявителей с требованием компенсировать нанесенный вред.
  2. Вторая включает расчеты по оплате труда.
  3. Третьими могут предъявить претензии пострадавшие дольщики.
  4. Последними могут рассчитывать на удовлетворение претензий прочие кредиторы.

Законодатель увеличил количество очередей, создав благоприятные условия для дольщиков, разместив их перед другими кредиторами.

Какие требования к застройщику банкроту можно предъявить

Банкротство застройщика имеет свои особенности в части компенсации понесенных дольщиком затрат. Пострадавший дольщик имеет право на предъявление одного из двух требований:

  1. Дольщик может расторгнуть контракт в одностороннем порядке, потребовав вернуть ему все внесенные им средства.
  2. Передача жилого помещения (квартиры, дома) в соответствии с подписанным соглашением. Данное требование реализуется, если ДДУ оговаривает возможность передать объект, не введенный в эксплуатацию. В реестре фиксируются сведения о взносах и оставшемся долге.

[2]

Что включает размер денежного требования участника строительства

Денежное требование состоит из прямых затрат (взносы участников), и косвенных затрат (разница между суммой, выплаченной по ДДУ и актуальной рыночной ценой, неустойка за срыв срока сдачи).

Право на получение неустойки

Одним из видов ответственности застройщика в случае банкротства и срыва сроков является выплата неустойки.

Читайте так же:  Вход в личный кабинет и регистрация на сайте этп сбербанк-аст инструкция

В случае срыва оговоренного срока сдачи, дольщики имеют право взыскать неустойку в объеме одной трехсотой процентной ставки (по курсу ЦБ) за каждый просроченный день. Процент рассчитывается от суммы, указанной в ДДУ.

Преимущества дольщика перед кредиторами

В случае с банкротством застройщика, дольщик больше других кредиторов защищен от мошенничества и форс-мажора.

[1]

Рассмотрим наиболее значимые преимущества:

  1. Выбор формы компенсации – денежные средства или жильё.
  2. Выделение отдельной очереди. Группы лиц, имеющих право на удовлетворение тех или иных требований, делятся не на 3, а на 4 очереди. Это расширение позволило выделить дольщиков в отдельную 3 очередь, в то время как претензии других кредиторов это 4 очередь.
  3. Возмещение косвенных убытков.

Участники долевого строительства наделяются расширенным комплексом возможностей, что позволяет оптимизировать решение их проблем, восстановить нарушенные права.

Реестр обманутых дольщиков

Подобный реестр создается и контролируется региональными властями. Его ведение облегчает формирование базы о проблемных объектах, позволяя получать реальную картину, способствует защите прав пострадавших. Подобные реестры не гарантируют возврат средств и оказание материальной помощи.

Что представляет собой реестр

Реестр – база, включающая сведения не только о реально пострадавших дольщиках, но и о гражданах, сдача жилья которых затянулась (в этом случае застройщик демонстрирует признаки долгостроя).

В разных регионах гражданин получает разные преимущества при вступлении в реестр, к основным можно отнести:

  • помощь в создании жилищно-строительного кооператива;
  • возможность получения жилья из регионального фонда;
  • помощь в поиске инвесторов.

Для попадания в реестр следует подать заявление и пакет документов: соглашение, квитанции, судебное постановление о признании строительной организации банкротом.

Чем полезен статус обманутого дольщика

После рассмотрения всех представленных документов гражданин приобретает статус «обманутый дольщик».

Наделение статусом позволяет претендовать на помощь от региональной власти. В разных регионах предоставляется разная помощь: субсидии на строительство, предоставление застройщика для завершения начатой стройки.

Способы передачи жилья дольщику

Законодатель определяет 4 законных варианта:

  1. На основании иска о признании права собственности на жилой объект. Чтобы этот вариант был реализован необходимо наличие определённых условий: жилое помещение принято комиссией и подписан акт приема-передачи.
  2. Самостоятельное завершение начатого строительства. Решением собрания дольщиков может быть принято решение о самостоятельном завершении начатой стройки. Это самый невыгодный вариант из всех существующих, так как все затраты, связанные с этим, лягут на плечи дольщиков.
  3. Смена застройщика – нанимается новая строительная компания для завершения начатого строительства.
  4. Требование передать жилье. Если дом приняла приемная комиссия, но он не передан дольщику, передача осуществляется при соблюдении следующих условий:
  • больше половины кредиторов выразили свое согласие;
  • средств, вырученных от продажи конкурсной массы, достаточно для покрытия текущих расходов;
  • объект не находится в залоге;
  • достроенного жилья хватило всем заявившим о себе дольщикам.

Из всех рассмотренных способов лучшим является первый, поскольку человек без задержек получает жилое помещение.

Юрист по банкротству готов проконсультировать Вас прямо сейчас

Если застройщик – банкрот: что делать и куда обращаться

Важно помнить, что все обязательства по договору долевого участия решаются в рамках ФЗ-214.

Несмотря на то, что в течение трех ближайших лет долевое строительство сойдет на нет, для многих пока что это единственный способ добиться решения вечного «квартирного вопроса». Но иногда случается так, что застройщик становится банкротом и не может довести до конца и передать дольщику долгожданные ключи от квартиры.

И покупатели, заключившие ДДУ, оказываются в непростом положении. Можно пожаловаться либо в местный Стройнадзор, либо в региональный департамент строительства. Тем не менее, шансов на то, что затормозившая стройка сразу же возобновится, очень немного.

[3]

Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков замечает, что все обязательства по договору долевого участия решаются в рамках ФЗ-214.

«В случае банкротства застройщика объект может быть переданругой компании для завершения реализации дома. И здесь существуют два варианта: покупатель может либо ждать окончания строительства, либо получить компенсацию по полису обязательного страхования, который оформляется при заключении ДДУ. В свою очередь, полис обязательного страхования, это отчисления в размере 1,2 % с каждого ДДУ в фонд защиты прав дольщиков. Но это касается только тех договоров, которые были оформлены начиная с октября 2017 года. Для тех договоров действует система страхования обычных страховых компаниях», — говорит эксперт.

По словам Новикова, это обычный страховой полис, только в нем застрахованы риски и предусмотрена денежная компенсация от страховой компании, а не от застройщика. Но если человек соглашается получить квартиру от того, кто будет «доводить до ума» и достраивать его, то страхового случая, по словам адвоката Олега Сухова, нет. Ведь дольщик в итоге получит квартиру.

Для того чтобы выиграть суд у застройщика, не выполнившего своих обязательств, нужно понимать тонкости судебной системы и положения закона в области защиты прав обманутых дольщиков. Вот пошаговая инструкция для тех, у кого обанкротился застройщик.

Первый шаг заключается в том, чтобы безболезненно «перейти» старого застройщика к новому. Если новостройка находится на начальной стадии строительства, то для его завершения потребуются большие денежные вливания от компании, которая будет достраивать дом. После введения процедуры банкротства у застройщика при желании вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег за квартиру. Надо определиться — настаивать на получении квартиры или возврате денег. При этом надо учитывать финансовое состояние застройщика и степень готовности квартир.

Важно помнить, что долги старого девелопера автоматически переходит на новое юридическое лицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено. Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах. Если, например, он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия. Денежные претензии и претензии об уплате пени могут быть предъявлены только юридическому лицу, которое банкротят. Также надо отметить, что в процессе по привлечению нового застройщика используются законодательные акты местного уровня. Например, в Москве — это закон 84/2010-ОЗ. В других регионах — свои законодательные акты.

Еще один важный момент — если дом практически готов и осталось только сделать чистовую отделку, то лучше доплатить компании, которая будет завершать строительство, чем пытаться вернуть деньги и искать нового застройщика. На доплату заключается отдельный договор, по которому и выплачиваются деньги.

Второй шаг — действовать на опережение. Когда застройщик банкротится всегда назначается временный управляющий. Юрист компании Est-a-Tet Юлия Дымова замечает, что когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве.

Читайте так же:  Неуплата налогов ук рф срок давности

Эти правила регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ. Дольщику отведено 30 дней на подачу заявленияпериод первой стадии банкротства – наблюдении. Так что если стало известно о проблемах застройщика, надо не полениться и отслеживать информацию на официальном сайте федерального арбитражного суда.

Третий шаг — написание заявления о включении в реестр обманутых дольщиков. Это, пожалуй, наиболее важный шаг. При банкротстве застройщика готовятся два реестра требований, в которые включаются кредиторы, претендующие на возврат средств, а также ожидающие квартиру дольщики. В заявлении должен содержаться отказ дольщика от договора долевого участия – это основное условие, которое позволяет требовать возврата вложенных денежных средств.

Четвертый шаг — потребовать возмещения убытков у застройщика. В этом случае речь идет о компенсации всех средств, потраченных дольщиком во время строительства дома. Но юристы советуют прибавить к этой сумме еще и компенсацию морального вреда. Чем выше размер требуемой компенсации с застройщика, тем лучше для дольщика – ведь суды в России очень часто присуждают меньшую сумму выплат. Полученные от после продажи имущества банкрота средства распределяются пропорционально величине требований кредиторов.

Застройщик заплатит за перенос сроков, если обанкротится?

– Подскажите, если застройщик сразу после сдачи дома объявит себя банкротом, смогу ли я через суд взыскать неустойку (неоднократно был перенос сроков сдачи)? Или как лучше поступить?

Отвечает юрист Аркадий Емельянов:

Ждать, когда застройщик объявит себя банкротом, не имеет смысла. Если Вы не подписали дополнительных соглашений к договору долевого участия о продлении сроков строительства и передачи объекта недвижимого имущества (как показывает практика, застройщики очень любят настойчиво навязывать подписание таких соглашений дольщикам), то застройщик уже нарушил свои обязательства по договору. Поскольку он нарушил обязательство, то должен нести за это ответственность. Ответственность установлена в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере.

Поэтому можно уже обращаться в суд с требованиями о взыскании неустойки, штрафа за нарушение законодательства правах потребителя (для участников долевого строительства – граждан), убытков и т. п. (п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. »). По крайней мере, в случае, если застройщик и объявит себя банкротом, у Вас будет решение суда.

Если конкретно отвечать на Ваш вопрос, то право подать требование в суд о взыскании с застройщика неустойки сохраняется и после введения в отношении него банкротных процедур, но заявление о взыскании неустойки и иных денежных требований, перечисленных в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 закона о банкротстве, подается уже в арбитражный суд, ведущий дело о банкротстве.

Нужно еще понимать, что взыскание неустойки в судебном порядке не означает, что фактически присужденные суммы будут взысканы с застройщика как в случае его банкротства, так и при отсутствии введения в отношении него процедур банкротства.

Поэтому когда обращаться – решать Вам. Однако, как показывает практика, на момент введения процедуры банкротства (наблюдения) в отношении застройщика, скорее всего, денег там уже не будет. Чаще выигрывают те, у кого есть вступившее в силу решение суда до момента введения судом банкротных процедур.

Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:

По общему правилу, взыскание неустойки происходит путем подачи иска в суд общей юрисдикции. В случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства, все требования, в том числе о взыскании неустойки, предъявляются в рамках процедуры банкротства в арбитражный суд. В большинстве случаев, если застройщик уходит в процедуру банкротства, реально взыскать неустойку (не на бумаге, а получить деньги фактически) практически невозможно.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «ИНКОМ-недвижимость» Ирина Горская:

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.

Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Да, Вы можете потребовать неустойку через арбитражный суд, который ведет банкротство. Но желательно обратиться в суд до банкротства. В этом случае Вам не придется платить пошлину (как потребителю). Также вероятность уменьшения неустойки будет ниже. И, наконец, в этом случае выше шансы на реальное взыскание, так как в банкротстве Ваше требование будет назначено к выплате далеко не в первую очередь.

Отвечает генеральный директор компании Euroinvest Development Станислав Данелян:

Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.

Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.

  1. Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
  2. Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.

Отвечает юрист по недвижимости консалтинговой группы «Эталон» Павел Максименко:

Видео (кликните для воспроизведения).

При признании застройщика банкротом взыскать неустойку через суд можно, хотя это будет непросто. Чтобы сделать это на стадии банкротства, необходимо будет обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве данного застройщика, включать свое требование в реестр требований кредиторов. Затем предстоит долгое ожидание, пока завершится банкротство и останутся денежные средства, адресованные Вам в счет погашения неустойки.

Взыскание неустойки на стадии банкротства застройщика гораздо хуже и менее перспективное, чем традиционный путь. Вот два существенных минуса банкротства.

  1. Пока банкротство не завершится, свою неустойку Вы не получите. При этом банкротство может длиться больше года, особенно, если это крупный застройщик.
  2. Встает вопрос о реальности исполнения: получите ли Вы в итоге присужденные Вам денежные средства? Как правило, банкротство ничем хорошим для кредиторов не заканчивается. Почти все, кому должен банкрот, уходят либо совсем ни с чем, либо с минимальными суммами (около 5–10% от причитающейся суммы). Статистика в этом смысле очень печальная. Именно поэтому гораздо эффективнее и лучше взыскивать неустойку, пока у застройщика еще есть деньги.
Читайте так же:  Что проверять при аренде квартиры

Напомню, что, в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ, как только застройщик нарушил сроки передачи Вам объекта долевого строительства, Вы вправе обратиться в суд для взыскания неустойки. Нет необходимости при этом ждать сдачи дома. Чем быстрее и раньше обратиться в суд, тем больше шансов на реальное исполнение его решения. На мой взгляд, взыскивать неустойку с застройщика до сдачи дома в эксплуатацию, особенно, если есть подозрения на банкротство – безусловно, гораздо эффективнее. В моей практике реальное взыскание неустойки таким образом происходит в среднем за 3–6 месяцев.

Отвечает адвокат, руководитель «Адвокаты Севастополя» филиала КА №26 КО Иван Емельянов (advokats.su):

Если я верно понял условия, Ваши отношения с застройщиком регулируются договором долевого участия в строительстве. В данном случае я рекомендую не дожидаться сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, при нарушении сроков застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение к раннее заключенному договору, в котором оговаривается новый срок сдачи объекта. Ваше право такое дополнительное соглашение не подписывать, в результате Вы наделяетесь правом требовать от застройщика уплаты неустойки (штрафы, пени) по договору.

Согласно правилам, установленным частью второй ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», размер такой неустойки (пени) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату сдачи объекта, установленную договором. Поскольку в этом договоре Вы, как участник долевого строительства, выступаете в качестве гражданина, этот размер неустойки увеличивается вдвое.

Таким образом, я рекомендую Вам, не дожидаясь сдачи объекта в эксплуатацию, требовать от застройщика возмещения неустойки за нарушение сроков сдачи объекта. При этом следует учитывать, что до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора путем направления в адрес застройщика претензии с предложением добровольно выплатить требуемую неустойку. А по истечении срока, указанного в претензии, обратиться в суд с такими требованиями.

Поскольку при рассмотрении таких исков суды исходят из того, что эти споры связаны с защитой прав потребителя, Вы наделяетесь правом на обращение в суд по месту своего проживания. Кроме того, Ваши требования о взыскании неустойки могут быть дополнены требованиями о компенсации морального вреда, а также иных убытков, которые были Вами понесены в результате нарушения сроков сдачи объекта (например, если у Вас отсутствует другое жилье, возможно взыскание расходов, связанных с наймом жилого помещения).

Еще следует отметить, что законодатель не ограничивает Вас в количестве таких обращений в суд. И, если после рассмотрения и удовлетворения Ваших требований, застройщик продолжает нарушать сроки сдачи объекта, Вы можете повторно обратиться с таким же иском, рассчитав сумму неустойки уже за последующий период.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Если застройщик стал банкротом: что можно от него потребовать

Здесь довольно богатый выбор — от возврата денег до предоставления готовой квартиры.

За восемь месяцев нынешнего года количество застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза. В настоящее время в их число входит сразу 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов. Ни для кого не является секретом, что финансово несостоятельными чаще всего становятся небольшие компании. Впрочем, крупные игроки рынка также могут быть признаны банкротами. Эксперты компании «Метриум» рассказали, какие требования может предъявить дольщик застройщику-банкроту.

Первый вариант — требовать готовую квартиру. Желание получить уже готовую квартиру понятно и даже похвально. Но при этом следует исходить из того, на какой стадии строительства находится дом. Идеальная ситуация для дольщика выглядит следующим образом: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности. Здесь никаких проблем не возникнет.

Но есть еще один — менее удачный вариант. Речь идет о ситуации, когда дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при некоторых условиях.

Первое условие — если больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Второе условие — оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

Третье условие — объект не пребывает в залоге у других лиц.

Если хотя бы по одному из этих условий есть сомнения, лучше не пытаться получить готовую квартиру.

Второй вариант — потребовать незавершенный объект строительства. Даже в том случае, если дом не до конца достроен, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Но для этого необходимо обратиться в суд. Если дело закончится успешно, то в этом случае будет зарегистрировано совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Как утверждают эксперты рынка, данная тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства, и для достройки требуется относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Есть еще один важный момент — если дольщики закрепляют за собой право на недостроенный дом, то у них появляется преимущество. Дело в том, что объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Третий вариант — потребовать деньги. Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Банкротство означает неспособность платить по текущим операциям и выполнять условия договоров и соглашений. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью, продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Читайте так же:  Какие мфо выдают займы студентам онлайн на карту

Помимо этого, денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов.

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

Пожалуй, больше всего покупатели жилья в новостройках боятся, что застройщик обанкротится, а они, в свою очередь, останутся и без квартиры, и без денег. Что в таком случае предпринять, рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Скорее к адвокату

Прежде всего, нужно понимать, что банкротство девелопера – это еще не приговор. Поэтому первое, что нужно сделать, если оказалось, что ваш застройщик объявил себя банкротом, – найти профильного адвоката, специализирующегося именно на делах о несостоятельности. В таком случае шанс отпраздновать новоселье или вернуть деньги заметно увеличивается.

Деньги или метры?

Есть несколько вариантов требований к застройщику при его банкротстве. С 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к девелоперу можно предъявить не только денежные требования, то есть вернуть сумму, оплаченную по ДДУ, но и потребовать передачи жилья, если дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Если же дом не достроен, то дольщик также имеет право получить незавершенный объект. Во всех трех случаях необходимо подать иск в арбитражный суд, а адвокат внесет вас в реестр кредиторов. Однако заявить оба требования невозможно. То есть вы должны четко понимать, какую цель преследуете: получить квартиру или деньги.

Все в очередь

Если вы хотите вернуть деньги, то должны понимать, что это требование будет удовлетворено только в третью очередь. Сначала выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Затем — зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, и авторам результатов интеллектуальной деятельности. Так что вернуть всю сумму вложений, находясь в третьей очереди, почти невозможно. Поэтому если дом готов, я бы рекомендовала требовать не возврата денежных средств, а передачу жилого помещения. Это самый оптимальный вариант выхода их ситуации. Вы обязательно получите квартиру, беспокоиться попросту не о чем.

Сам себе строитель

В случае незавершенного строительства, к сожалению, достраивать дом придется на деньги из своего кошелька. Взвесьте все за и против»: посчитайте, что выгоднее – добавить средства на окончание строительства или же попытаться вернуть деньги. В данном случае все сугубо индивидуально и зависит от стадии готовности дома, количества дольщиков и прочего. Если вы приняли решение требовать передачи объекта незавершенного строительства, то совместно с остальными дольщиками необходимо создать жилищно-строительный кооператив, собрать деньги и найти подрядчика. Это самый сложный путь, поскольку вероятность того, что все покупатели согласятся достраивать здание за свой счет, крайне мала.

Проверяйте страховку

Тем не менее с каждым годом власти предпринимают действия для минимизации рисков дольщиков. К примеру, с 1 октября 2015 года девелоперы могут страховать свою ответственность только в одной из 19 крупнейших страховых компаний, список которых был опубликован ЦБ РФ. Новая инициатива с ужесточением подхода к страховщикам направлена как раз для предупреждения ситуаций с потерей денег дольщиков. Поэтому, чтобы не переживать по поводу возможного банкротства девелопера, при покупке стоит убедиться, что застройщик застраховал свою ответственность в одной из одобренных компаний. Это будет гарантией надежности ваших вложений.

Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом?

Стоимость жилых квадратных метров, находящихся ещё на этапе строительства, ниже на 30 – 40% от той, которую предлагают за готовые квартиры в новостройках. Именно это и привлекает потенциальных клиентов становиться дольщиками – желание обрести жилье по выгодной цене.

О том, что такое банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в таких случаях и можно ли вернуть свои деньги обратно, мы сегодня и поговорим.

Что собой представляет банкротство строительной компании?

С юридической точки зрения банкротство строительной компании – это судебный процесс, в котором устанавливается или определяется порядок удовлетворения требований кредиторов. Сам факт банкротства означает, что предприятие не имеет возможности самостоятельно выполнить возложенные требования перед дольщиками в полной мере.

В тот же день, когда компания признается банкротом, предъявлять к ней какие-то требования не в судебном порядке не имеет смысла. Вся финансовая деятельность ответчика в этой ситуации попадает под контроль сторонних специалистов (их назначает суд). Их же задача – распределить имущество и ресурсы (включая финансовые) компании на удовлетворение требований кредиторов и уплаты иных задолженностей (коммунальных, судебные издержки, услуги специалистов и так далее).

Каким законом регулируется?

Все нюансы банкротства застройщика при долевом строительстве детально описаны в 127-ФЗ, а именно в главе 9, параграфе 7. Согласно ему, процесс банкротства в этом случае подразумевает реализацию двух основных процедур:

  1. Наблюдение. В этот период в компанию вводится наблюдательный совет. Также принимаются и изучаются претензии всех кредиторов, дольщиков, заемщиков.
  2. Конкурсное производство. Управление строительной компанией полностью переходит в руки арбитражного управляющего, назначенного судом.

Процедура наблюдения, по факту, ещё не является признанием банкротства. Компания в этот период продолжает функционировать в полной мере, однако их деятельность строго контролируется назначенным временным управляющим. О введении данной процедуры каждый дольщик уведомляется в течение 5 дней. Конкурсное производство же отстраняет руководство застройщика от исполнения своих финансовых обязательств.

Какими особенностями обладает?

Действующие законы предоставляют дольщику возможность:

  • самостоятельно выбрать форму компенсации: деньги или имущество;
  • включиться в третью очередь кредиторов;
  • требовать финансовую компенсацию за понесенный ущерб (к примеру, если на период строительства дольщик вынужден был арендовать жилье).

Помимо наблюдения суд может постановить провести финансовое оздоровление, если есть хоть малейшая вероятность наладить работу застройщика и выполнить все его обязательства перед дольщиками. Вот только наблюдение может выполняться до 7 месяцев, а оздоровление – вообще несколько лет. К сожалению, ускорить этот процесс невозможно.

Что делать дольщику?

Чтобы вернуть деньги или получить готовое жилье, дольщику рекомендуется:

  1. составить исковое заявление на включение в реестр требований кредиторов;
  2. подать заявление в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
  3. ожидать завершения конкурсного производства.
Читайте так же:  Кто является близким родственником при дарении квартиры

Также дольщику следует заблаговременно определиться с тем, какой вид компенсации он желает получить. Естественно, предварительно потребуется ознакомиться с тем, на каком этапе закончилось строительство. Нежилые помещения, как правило, после завершения конкурсного производства распродаются через электронные торги для расчета с кредиторами третьей очереди.

Существует и третий вариант – это мировое соглашение. Подразумевается, что в этом случае каждая из сторон идут на определенные уступки, все предыдущие обязательства аннулируются для создания нового соглашения. Но, как показывает практика, такое окончание спора между застройщиком (банкротом) и дольщиками – большая редкость.

Какие требования необходимо предъявлять?

У дольщиков, в отличие от всех остальных кредиторов, более широкие возможности для предъявления претензий. Судебная практика позволяет им потребовать не только финансовую компенсацию, но и признание права собственности на квартиру. Это весомый плюс, так как денег у застройщика при его признании банкротом, как правило, на всех не хватит, порой даже до третьей очереди кредиторов их не остается. Да и сам суд может вестись в течение многих лет, а недвижимость можно получить гораздо быстрее.

А можно и вовсе получить недвижимость и дополнительно финансовую компенсацию – это возможно в тех случаях, когда квартира покрывает на все требования дольщика. Вот только финансы удастся получить уже после завершения конкурсного производства.

Куда нужно обратиться и какие документы предоставить?

Если застройщик объявил себя банкротом, то дальнейшее разбирательство берет на себя арбитражный суд. Соответственно, обращаться необходимо к нему. К заявлению следует прикрепить следующие документы:

  • договор ДДУ;
  • чеки, выписки и прочие документы, подтверждающие факт оплаты.

Заявление можно подать и без договора ДДУ, если таковой не заключался с застройщиком. В этом случае к заявлению прикрепляют любой документ, указывающий на сотрудничество со строительной компанией (договор займа, товарищества, купли-продажи). Даже если предварительно проводилось создание ЖСК, то права каждого дольщика будут учтены и защищены арбитражным судом.

Как встать в реестр кредиторов?

Заявление о включении в реестр кредиторов также подается в арбитражный суд. Следует учесть, что:

  • с требованиями о денежной компенсации обращаться следует на этапе наблюдения (не обязательно, но желательно);
  • если требование не денежное и дольщик планирует получить квартиру или долю в строительном объекте, то заявление лучше подавать уже на этапе конкурсного производства или вовсе инициировать новое судебное разбирательство.

Реестр обманутых дольщиков: что дает при банкротстве застройщика?

Если строительная компания попала в реестр банкротов застройщиков, то все участники долевого проекта имеют право встать на учет в реестр обманутых дольщиков. Это дает им возможность получить государственную поддержку, рамки которой определяются местными органами самоуправления. Чаще всего – это:

  • субсидии на завершение строительства;
  • целевая денежная помощь;
  • выделение земельного участка под застройку;
  • предоставление временного или постоянного жилья.

А вот куда подавать документы необходимо уточнять в тех самых органах местного самоуправления. Работа с обманутыми дольщиками полностью регулируется ими, суд к этому никакого отношения не имеет.

Сколько есть времени на предъявление требований?

Процедура банкротства застройщика и конкурсное производство могут затянуться на несколько лет. Дольщик может выдвинуть свои требования в течение:

  • 30 дней с момента введения наблюдения;
  • 2-х месяцев с момента начала конкурсного производства.

Если в этот период он по уважительным причинам не подаст заявление, можно это сделать в любой срок до завершения конкурсного производства. Однако потребуется ещё указать, почему заявление не было подано ранее и предоставить доказательства возникновения уважительной причины.

В чем преимущества дольщика перед другими кредиторами?

Ключевое преимущество дольщика – он может требовать выплатить компенсацию недвижимостью, являющейся объектом спора. Даже если речь идет о недостроенной квартире, то все работы дольщик сможет закончить самостоятельно, а далее требовать выплатить и неустойку, и средства, потраченные на строительство, завершение объекта.

Также дольщик может попасть в реестр обманутых дольщиков, что гарантирует ему поддержку со стороны государства. Кредиторы же будут ожидать окончания конкурсного производства. Вполне возможно, что когда застройщик обанкротился, то у него вообще никаких финансов не остается, поэтому денежную компенсацию вообще никто не сможет получить. Дольщик же всегда может рассчитывать на хотя бы частичное выполнение обязательств со стороны строительной компании.

Как проверить застройщика на банкротство?

Для проверки застройщика потребуется знать его идентификационный код. Он, как правило, указывается в договоре ДДУ, а также публикуется на официальном сайте строительной компании в проектной декларации.

Далее необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ по указанному юридическому лицу. Это можно сделать на официальном сайте ФНС или прямо обратившись в ближайшее отделение налоговой. В выписке указывается, ведутся ли дела о банкротстве по компании и были ли они в прошлом (на протяжении последних 3-х лет).

Таким образом, банкротство застройщика — это далеко не всегда потеря денег. За последние 10 лет чиновники разработали законопроект, который существенно расширил права дольщиков. Вместе с этим ужесточились наказания за мошенничество с долевым строительством, поэтому компаний, которые открыто обманывают своих клиентов, существенно уменьшилось.

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Уважаемые читатели! Если вы нуждаетесь в консультации специалиста по вопросам кредитов, долгов и банкротства, рекомендуем сразу обратиться к нашим квалифицированным практикующим юристам:

Москва и область: +7 (499) 110-71-84

Видео (кликните для воспроизведения).

Санкт-Петербург и область: +7 (812) 407-15-68

Источники


  1. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Под редакцией И.Л. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 528 c.

  2. Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.

  3. Кучерена А. Г. Адвокатура в условиях судебно-правовой реформы в России; Юркомпани — М., 2015. — 432 c.
  4. Мишин А. А. Конституционное (государственное) право зарубежных стран; Юстицинформ — Москва, 2010. — 560 c.
  5. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.
Что делать дольщикам, если застройщик объявлен банкротом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here