Что дает предварительный договор купли продажи квартиры

Полезная информация в статье: "Что дает предварительный договор купли продажи квартиры". На странице собрана информация полностью раскрывающая тему и некоторые нюансы. Для каждого конкретного случая все же требуется отдельная консультация. За ней можно обратиться к дежурному юристу.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Исковое заявление о понуждении заключить основной договор может быть подано в суд в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам ( п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

[1]

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами ( ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры? Узнать →

Стоит ли заключать предварительный договор купли-продажи?

Сделкам с недвижимостью очень часто предшествует предварительный договор купли-продажи, условия заключения и особенности которого прописаны в Гражданском кодексе. Он является гарантом того, что покупатель и продавец в будущем заключат основное соглашение, согласно которому покупатель приобретёт объект недвижимости, а продавец передаст право собственности на него.

Читайте так же:  Оспорить договор дарения после государственной регистрации срок

Особенности

При заключении такого типа соглашения покупатель ещё не становится полноправным владельцем недвижимого имущества, а только получает право в будущем оформить основную сделку купли-продажи этого имущества.

В каких случаях имеет смысл оформить предварительный договор купли продажи недвижимости ( скачать)? Стороны прибегают к заключению такого соглашения, когда:

  • покупатель не имеет пока определённого количества денежных средств на покупку недвижимого объекта и ему нужно дождаться наступления того или иного события для получения денег: вступления в права наследования, одобрения ипотеки;
  • продавцу требуется время, для того, чтобы собрать/оформить необходимые документы;
  • собственник объекта недвижимости находится в другом городе/стране: необходимо дождаться его присутствия либо оформить доверенность на совершение сделки третьим лицом от имени собственника.

Возможны и иные обстоятельства, из-за которых заинтересованные в отчуждении недвижимого имущества стороны, вынуждены заключить предварительный договор купли-продажи.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка, квартиры или другого жилого помещения служит гарантией того, что покупатель в будущем приобретёт именно имущество продавца. Причём основной договор будет заключён на тех условиях, которые прописаны в предварительном.

Требования к данному виду договора

  • он заключается в письменной форме;
  • нотариальное удостоверение не является обязательным, но стороны могут договориться о заверении документа в нотариальной конторе;
  • в будущем стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи на условиях, прописанных в предварительном соглашении;
  • существенные условия, которые необходимо отразить в документе и которые впоследствии будут включены и в основной договор тоже: предмет сделки (адрес объекта недвижимости, его назначение, площадь общая/жилая, этажность, количество комнат и прочие характеристики), стоимость квартиры/дома/участка, сведения о покупателе и продавце (паспортные данные, адрес фактического места проживания), если сделка выполняется через представителя: реквизиты доверенности и сведения о доверенном лице;
  • предварительный договор купли продажи дома/квартиры/земельного участка предполагает указание сроков, в соответствии с которыми будет заключена основная сделка купли-продажи. Если конкретные сроки не указываются, тогда по умолчанию считается, что основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее года с момента заключения предварительного договора.

Ответственность сторон

Согласно положениям Гражданского кодекса, если одна сторона уклоняется от выполнения главного обязательства: заключения основного договора, вторая сторона имеет право подать иск в суд с требованием принудить уклоняющегося заключить сделку и возместить все расходы, понесенные из-за этого уклонения.

Если обе стороны сделки проигнорируют заключение основного договора, предварительный будет считаться прекращённым. Обязательства, предусмотренные предварительным соглашением также прекращаются, если истечёт срок действия, в который необходимо было провести основную сделку купли-продажи недвижимого объекта.

Оформляя предварительный договор купли-продажи земельного участка /дома/квартиры/жилого помещения ( скачать), можно также предусмотреть дополнительные условия, касающиеся исполнения обязательств сторон. К таким условиям можно отнести внесение покупателем аванса либо задатка.

Аванс — определённая сумма денег, которая передаётся продавцу и учитывается при будущем внесении оплаты за продаваемый объект во время оформления основной сделки купли-продажи. Если аванс был передан, но обязательства не возникли или не были выполнены, продавец обязан вернуть все деньги покупателю в полном размере. Таким образом, аванс не является надёжной гарантией выполнения обязательств.

Совсем другое дело — внесение задатка. При отказе от выполнения обязательств по сделке задаток остаётся у стороны-продавца в исходном объёме, а покупатель лишается своих денег. Если же свои обязательства отказывается выполнять продавец, задаток возвращается покупателю вдвойне. Таким образом, задаток выступает и гарантом выполнения обязательств по договору, и является компенсацией за их неисполнение.

На практике использование задатка создаёт большие риски для покупателя: хотя продавец и пишет расписку о том, что вернёт деньги при неисполнении своих обязательств, бывают случаи, когда мошенник просто испаряется с полученными деньгами. Чтобы избежать подобного исхода событий, имеет смысл обратиться в юридическую или риелторскую контору и оставить всю сумму задатка на хранение третьему лицу. Разумеется, обращаться нужно только в надёжные крупные фирмы с хорошей репутацией. Сотрудники организации также обязаны написать расписку о том, что они получили деньги и обязуются обеспечить их сохранность.

Что предусмотреть в предварительном договоре купли-продажи квартиры?

По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Размер нотариального тарифа будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.

Предварительный договор должен содержать (п. 3 ст. 429 ГК РФ):

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).

Нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно справке БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также можно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.

В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).

Перечень лиц, проживающих в квартире помимо продавца

В квартире могут проживать лица, у которых после ее продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к ним относятся бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).

Читайте так же:  Незаконное подключение к водопроводу частного дома

В ином случае, если в квартире кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

Права и обязанности сторон

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15.07.2016) или выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.

Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Расходы, связанные с исполнением договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.

Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).

Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? Узнать →

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Предварительный договор купли продажи квартиры. Как грамотно оформить, пример договора.

Желание в будущем продать или купить квартиру может быть выражено сторонами в специальном соглашении, именуемом предварительным договор купли-продажи. Обязательно ли его заключать и какие юридические последствия составления такого документа? Сможет ли он заменить договор купли-продажи? Сегодня я постараюсь ответить на эти вопросы и расскажу, для чего и как правильно составлять предварительное соглашение.

Что такое предварительный договор.

Предварительный договор – это обязательство сторон заключить сделку по передаче имущества в будущем на впредь оговоренных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный договор и основной – два разных документа. Первый из которых свидетельствует лишь о намерениях сторон.

[2]

Особенности предварительного договора:

  • заключается в той же форме, что и основной договор, содержит те же условия;
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • расторгнуть предварительный договор можно по согласию сторон;
  • в некоторых случаях он может послужить основанием для обращения в суд стороной, требующей исполнения обязательства от уклоняющегося от сделки контрагента.

Чаще всего к составлению предварительного договора прибегают в таких случаях:

  • жилье приобретается в ипотеку, и банк обязывает стороны договориться о сделке;
  • покупатель вносит задаток или аванс, включив положение о нем в предварительный договор;
  • не всегда свидетельствует о том, что обязательства по нему будут исполнены сторонами (если обе стороны не совершают никаких действий в установленный срок, никаких правовых последствий предварительный договор не имеет);
  • предмет сделки не готов по тем или иным причинам к продаже (например, не выписались квартиранты или готовится альтернативная сделка);
  • по требованию застройщика.

Что должно быть отражено в договоре?

Стороны должны относится к заключению договора со всей серьезностью. Ведь основная сделка оформляется на тех же условиях.

Предмет договора.

Описание предмета договора – существенное условие соглашения о купле-продаже недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Индивидуализация недвижимости осуществляется путем указания ее:

  • местонахождения и конкретного адреса;
  • кадастрового номера;
  • общей и жилой площади;
  • количества комнат;
  • состояния;
  • других свойств, определенных проектной документацией.
Читайте так же:  Травматическое оружие без лицензии ответственность

Эти сведения сверяются со справкой из БТИ или выпиской из Росреестра.

Цена договора.

Цена договора – второе существенное его условие (ст. 555 ГК РФ).

Чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем, желательно зафиксировать в договоре положение о том, что цена изменению не подлежит.

Третьи лица, имеющие регистрацию на территории жилья.

Права третьих лиц на жилплощадь отражаются в договоре на основании ст. 558 ГК РФ. Предупреждать о них покупателя обязательно, так как он может оспорить сделку, узнав о том, что в квартире кто-то проживает или зарегистрирован.

Если жильцы временные, в предварительном договоре желательно указать сроки снятия их с регистрации.

Права и обязанности сторон.

Так как предварительный договор свидетельствует лишь о намерениях, в нем должна быть прописана обоюдная обязанность сторон заключить сделку в установленный срок.

Правами сторон могут быть:

  • возможность расторгнуть предварительный договор по взаимному согласию;
  • возможность требовать исполнения обязанностей по договору;
  • возможность истребовать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательства.

Документы.

Обязательно следует проверить правоустанавливающую документацию продавца на квартиру.

Также следует потребовать от владельца Выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации собственности. Данные об этих документах (их номера, орган, место и дата выдачи) заносятся в предварительный договор.

Если документы на данный момент отсутствуют (такое бывает, например, когда продавец еще не оформил право собственности на себя окончательно), необходимо зафиксировать правовой статус квартиры на текущий момент, указать ее владельца и причины полагать, что имущество перейдет к продавцу.

Также желательно в договор включить положение о том, что квартира свободна от всякого рода обременений.

Дополнительные расходы и срок.

В предварительном договоре не лишним будет указать порядок распределения расходов между сторонами. Дополнительные траты могут быть связаны с арендой банковских ячеек, оплатой нотариальных услуг, госрегистрацией прав в Росреестре и т.д.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Срок предварительного договора может быть указан как временной период, после истечения которого необходимо будет заключить основное соглашение, или в виде конкретной даты.

Если стороны по каким-либо причинам не указали срок, предполагается, что основной документ должен быть заключен на протяжении года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Гарантии и риски предварительного договора купли-продажи.

Не следует легкомысленно относиться к заключению предварительного договора. Составление документа – уже в некотором роде гарантия осуществления сделки в будущем. Вместе с тем, нужно помнить о том, что заключение договора не убережет от возможных рисков и махинаций. Разберем их конкретнее.

Гарантии предварительного договора.

Основной гарантией будущей сделки является невозможность внесения изменений в условия предварительного договора. То есть, покупатель может быть уверен, что он получит квартиру в порядке и на условиях, прописанных в документе.

Другой гарантией договора является возможность судебного понуждения к заключению сделки. Если сторона в срок, указанный в договоре, уклоняется от заключения основного соглашения, контрагент в течение 6 месяцев может подать иск в суд с требованием обязать ее осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Полугодовой срок отсчитывается со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

В этой ситуации основной договор заключается на условиях, прописанных судьей в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Риски предварительного договора.

Наибольший риск связан с отсутствием регистрации предварительного договора. Деньги, переданные по такому документу, можно просто-напросто не вернуть и доказать что-либо будет сложно.

Если же денежные средства между сторонами не передавались, рисковать особо нечем – в случае отказа контрагентов от сделки, она не влечет для них никаких юридических последствий (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие гарантии получения квартиры.

Предварительный договор свидетельствует лишь о намерении сторон и не подлежит госрегистрации. Основание для передачи квартиры – это основной договор, и никак не предварительный.

Обращение в суд с просьбой о принудительном заключении договора поможет истцу выиграть дело только в случае, если предварительное соглашение оформлено надлежащим образом и не признано незаключенным.

Признание предварительного договора незаключенным.

Договор, по которому стороны не достигли соглашения по условиям, считающимся существенными, признается незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

То есть, истец, обратившись в суд с требованием о принудительном исполнении обязательства другой стороной, ничего не добьется, если контрагент докажет факт отсутствия заключенного договора.

Двойная продажа.

Отсутствие необходимости регистрации прав в Росреестре имеет крайне нежелательное последствие – риск двойной продажи (оформления сделки с несколькими покупателями).

Помните о вероятности махинаций с недвижимостью. Не передавайте деньги до заключения основного договора или оформляйте передачу средств документально.

Утрата денежных средств.

Наибольший риск несут покупатели квартиры в новостройке. Застройщики часто предлагают заключить им предварительный ДДУ, что абсолютно не является гарантией получения жилья.

Даже если суд обяжет недобросовестного застройщика вернуть деньги покупателю, взыскать дополнительные расходы, понесенные из-за срыва сделки, будет нереально.

○ Советы юриста:

Вложили деньги в долевое строительство по предварительному договору, но застройщик обанкротился, можно ли вернуть деньги?

Ситуация действительно неприятная. При возможности подтвердить передачу денег застройщику, у Вас есть один вариант вернуть деньги – выступить кредитором в деле о банкротстве, заявив свои требования о возвращении вложенных средств. К сожалению, шанс на возвращение денег невысок. Процедура банкротства длительная, удовлетворить требования кредиторов возможно только после продажи имущества банкрота. К тому же, требования кредиторов по подобным сделкам удовлетворяются в последнюю очередь (п. 4 ст. 134 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Заключили с продавцом договор предварительной продажи, но потом выяснилось, что нашу квартиру купили другие люди. Что делать?

Заявить иск в суд о возврате денежных средств. Так как сделка не была оформлена в Росреестре, доказать свои права на квартиру Вам будет крайне трудно. К иску приложите документальное подтверждение перевода денег продавцу, без него вернуть уплаченную сумму невозможно.

Специалист Центра Недвижимости расскажет Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры.

Читайте так же:  Меняется ли кадастровая стоимость квартиры ежегодно

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен для оформления договоренностей между продавцом и покупателем об условиях сделки.
В дополнение к нему составляется соглашение о задатке, для финансового скрепления выполнения условий сделки всеми участниками.
Предварительный договор купли-продажи квартиры — является проектом сделки и существенно облегчает ее дальнейшее ведение (сопровождение).
Статья обновлена 01.02.2018 г

Содержание статьи подробное:

Предварительный договор

Для составления предварительного договора купли-продажи квартиры совсем не обязательно обращаться к юристам или риэлторам.
Составить такой договор по-силе каждому.
Но это не значит, что это простой договор. Он сложный! Потому что нужно учесть много различных обстоятельств, существенно влияющих на сделку. И очень часто эти обстоятельства упускаются из виду.
А ведь очень важно договориться обо всем «на берегу». Наверняка вы знаете об этом из жизненного опыта.

Чтобы каждый человек смог безошибочно составить этот важный документ — я предлагаю вам воспользоваться специальной программой «Конструктор договоров» Обязательно внимательно прочтите инструкцию и посмотрите видео инструкцию по его использованию.

Впрочем, если цена сервиса в 290 рублей для вас неподъемна, используйте бесплатный шаблон договора.

Предварительный договор. Значение

Предварительный договор купли-продажи в сделках с недвижимостью — это надежный юридический инструмент.
Ведь такая сделка требует долгосрочной подготовки, как правило в течении 2-3 недель, а то и более.

Часто, участники сделки купли-продажи недвижимости, недооценивают значимость предварительного договора, считая его лишней волокитой. Это происходит потому, что они не понимают зачем он нужен.

К тому же часто просто не знают как его составить, а обращаться к юристам — накладно

Давайте разберемся подробнее.

Подписание предварительного договора необходимо чтобы:

  • закрепить цену квартиры, Продавцу всегда хочется ее повысить
  • прописать размер задатка
  • прописать, какие документы должен подготовить Продавец для Росреестра и сроки их предоставления Покупателю для изучения
  • прописать сроки снятия жильцов с регистрационного учета
  • прописать сроки подписания основного Договора купли-продажи
  • прописать порядок и сроки оплаты цены
  • прописать сроки освобождения квартиры и передачи ключей
  • прописать штрафные санкции в случае нарушения сроков выполнения обязательств сторонами сделки.
  • прописать мебель и бытовую технику, которая остается в квартире, читайте специальную статью: » Как купить квартиру с мебелью и правильно оформить»
  • прописать, кто будет оплачивать услуги нотариуса, если ваш договор купли-продажи требует удостоверения у него

Предварительный договор. Вступление в законную силу

  • Предварительный договор вступает в законную силу после подписания всеми участниками сделки. Закон не требует обязательного удостоверения его у нотариуса или регистрации в Росреестре. НО и не запрещает этого.
    Госпошлина за регистрацию договора в Росреестре 350 рублей.
    Удостоверение у нотариуса — дорого. Подробнее в статье: Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий
  • Если договоренности с Продавцом будут прописаны на бумаге, вы можете рассчитывать на их выполнение. В противном случае — увы, потраченных нервов вам не избежать, велика вероятность несостоявшейся покупки или изменение ее условий.
  • Предварительный договор также серьёзно укрепляет позиции Покупателя, если вдруг Продавец обращается с иском в суд о расторжении Договора купли-продажи по надуманным обстоятельствам ( типа он не успел обдумать сделку и т.д)

Поэтому не стоит игнорировать Предварительный договор.
Вернее: его необходимо составлять.

Предварительный договор. Шаблоны/образцы

Для Вас приготовлен шаблон предварительного договора купли-продажи квартиры.

Так же вы сможете получить подробнейшие (построчные) разъяснения по его составлению и адаптированные шаблоны в специальных видео уроках, если решите не пользоваться Конструктором договоров.

  • Покупаем по ипотеке (за счет кредитных средств)
  • Покупаем за счет средств Материнского(семейного) капитала
  • Покупаем квартиру, которая находится в залоге
  • Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца (ребенка)
  • Покупаем за счет собственных средств

В шаблонах уже прописан список документов, необходимых для Росреестра. Это исключит отказ и приостановку регистрации Вашего права собственности на квартиру.

Для получения цельной картины сделки подпишитесь на рассылку обучающих материалов — Пособия для сделок с недвижимостью

Предварительный договор и соглашение о задатке

Если обязательства, прописанные в предварительном договоре купли-продажи квартиры скрепляются задатком — необходимо составить специальный документ, разъясняющий суть этого платежа — Соглашение о задатке.

Конструктор договоров сформирует вам его автоматически!

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это промежуточный документ, но не менее важный, чем основной договор.

Правильно составить Предварительный договор Вам помогут видеоуроки с построчным комментарием, исключающим риски в сделке.

Отнеситесь к составлению предварительного договора со всей ответственностью, ошибки в нем стоят очень дорого!

PS. Если сроки подготовки к сделке очень большие — на основании предварительного договора можно зарегистрировать в РОСРЕЕСТРе обременение в пользу Покупателя, но об этом необходимо прописать в тексте предварительного договора.

Всегда рада разъяснить . Автор

Разъяснение других сложных моментов

Предварительный договор купли-продажи квартиры : 2 комментария

Построчный видео комментарий к заполнению шаблона для исключения рисков ничтожной сделки и потери Задатка
Темы:
Покупка с использованием кредитных средств
Покупка с использованием МСК
Покупка у несовершеннолетнего продавца
Покупка залоговой квартиры.
Посмотрев видеоурок у Вас не останется вопросов и Вы не допустите ошибок.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

Читайте так же:  Сколько действует кадастровый паспорт на земельный участок

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 780 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Как составить Предварительный договор купли продажи квартиры правильно, самостоятельно и при этом легко ?
Статья обновлена 27.04.2019 года

Здесь вы получите подробные разъяснения по этому вопросу и онлайн Конструктор для составления договора.

Несмотря на то, что предварительный договор купли продажи квартиры не подлежит обязательной регистрации в Росреестре — значимость его от этого не уменьшается.

Некоторые полагают — раз на нем нет ни каких печатей, значит это просто бумажка. Это заблуждение!
Правильно составленный и собственноручно подписанный законными участниками сделки предварительный договор признается судом как документ высшей юридической силы.

Поэтому относиться к составлению и подписанию этого договора формально нельзя.

На основании Предварительного договора и заявления Сторон можно зарегистрировать обременение в пользу Покупателя в Росреестре, при передаче большого задатка или аванса, что еще больше укрепит позиции платежа.

Закон не запрещает удостоверить предварительный договор купли-продажи у нотариуса. Тогда его составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры нотариусы не принимают.

Содержание статьи подробное:

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры правильно?

Несмотря на то, что этот договор промежуточный, он приобретет высшую юридическую силу при подписании сторонами сделки. И при неисполнении — другую сторону можно понудить к заключению основного Договора купли-продажи, взыскать задаток в двойном размере или потерять всю сумму задатка.

Поэтому вопрос — Как составить предварительный договор купли продажи квартиры — первостепенный в сделке!

И это не преувеличение!

Именно Предварительный договор письменно закрепляет обязательства сторон. А подкрепленный Соглашением о задатке и фактической передачей денег по расписке, он крепко связывает участников сделки.

Важно в Предварительном договоре прописать абсолютно все устные договоренности, а именно:

  • цену квартиры и порядок расчетов
  • способ передачи денежных средств
  • сроки подготовки документов к сделке и их список
  • сроки передачи квартиры Покупателю
  • список предметов интерьера, мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.
  • кто будет оплачивать услуги нотариуса, а это большие расходы, если закон требует удостоверить у него ваш основной договор купли-продажи.

Несмотря на всю кажущуюся простоту этого договора, есть много нюансов, которые требуют более детального изложения.

  • Ведь в сделке нужно исключить признаки оспоримости и ничтожности.
  • Исключить риски потери времени — такого дорогого ресурса.
  • Исключить недоверие и непонимание у сторон.

Если договоренности, прописанные в предварительном договоре стороны по обоюдному согласию решили изменить, составляется дополнительное соглашение к предварительному договору.

Или эти изменения сразу вносятся в основной договор купли-продажи и в нем прописывается, что любые прежние договоренности, становятся недействительными при подписании основного договора купли-продажи.

Добротный предварительный договор обеспечивает успех сделки на 99%.

Составить правильно предварительный договор наспех невозможно! Ведь прежде нужно изучить документы и исключить риски.

Чтобы в предварительном договоре ни чего не упустить можно воспользоваться Конструктором договоров от Автора сайта. Ознакомьтесь с его инструкцией и протестируйте.

Соглашение о задатке

Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и Расписка от продавца в получении денег.

Только все эти документы, работающие вместе, обеспечивают надежность договоренностей.

[3]

Если вы составите предварительный договор с помощью Конструктора — то он автоматически сформирует для вас Соглашение о задатке и «подтянет» правильную форму расписки от продавца в получении задатка или аванса

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры без ошибок?

  • Стоит почитать дополнительные обучающие материалы тут.
  • Можно воспользоваться стандартным шаблоном предварительного договора, изменив его под себя.
  • Можно использовать онлайн Конструктор договоров
    Посмотрите как это легко.

При составлении предварительного договора нужно учитывать особенности сделок с разными исходными данными:

  • Использование кредитных средств
  • Использование Материнского(семейного) капитала
  • Покупка квартиры у ребенка
  • Покупка квартиры находящейся в ипотеке(залоге)

Все эти особенности учитывает Конструктор.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Какие моменты необходимо учитывать при составлении предварительного договора,чтобы исключить риски потери задатка, времени и квартиры смотрите в видео уроках автора.

Источники


  1. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.

  2. Пикуров, Н. И. Комментарий к судебной практике квалификации преступлений на примере норм с бланкетными диспозициями / Н.И. Пикуров. — М.: Юрайт, 2014. — 496 c.

  3. Трудовое право; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 504 c.
  4. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.
  5. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
Что дает предварительный договор купли продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here